[아유경제=최다은 기자] 지난 수년간 부동산 재테크의 대명사로 군림했던 ‘갭 투자’ 전성시대가 주택 매매가와 전세가격이 하락세를 거듭하면서 급격히 저물고 있다.

전국 주택 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 최근 지속적인 하락 추세다. 특히 서울의 아파트 평균 전세가율(59.4%ㆍKB부동산 기준)은 5년 3개월만에 최저 수준으로 떨어졌다. 이처럼 전세가격이 낮아지면 집값 상승기 이른바 ‘갭 투자’를 했던 집주인들의 타격이 불가피하다.

갭 투자는 주택 매매가격과 전세금 간 차이가 적은 집을 전세를 끼고 사는 투자 방식이다. 한동안 부동산 상승기에 맞물려 불과 수천만 원의 자금만으로도 집을 사 쏠쏠한 시세차익을 거두는 방법으로 선풍적인 인기를 끌었다.

지난해 국토교통부의 ‘투기과열지구 자금조달계획서 현황’에 따르면 2017년 10월부터 작년 9월까지 1년간 투기과열지구에서 거래된 주택 12만4000여건 가운데 갭 투자 목적 구입 비율은 34%(4만2000건)에 달했다.

특히 전세가율이 80%를 넘어 집값의 20%만 가져도 집과 세입자를 한 번에 구할 수 있었던 서울 성북구와 동대문구, 성동구 등은 ‘갭 투자의 성지’로 불리기도 했다. 그러나 현재 이 지역 전세가율은 1년 만에 60%대로 떨어진 상태다.

이럴 경우 갭 투자를 했던 집주인은 새 세입자의 보증금에 추가로 자금을 더해 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다.

지난해 한국은행의 금융안정보고서는 전세금이 외환위기 때처럼 20% 떨어지면 집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 추산했다. 10명 중 1명은 대출 없이는 종전 세입자에게 보증금을 돌려주기 어렵다는 의미다.

지금도 이미 각종 주택대출 규제로 돈을 빌릴 통로가 막히면서 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있다. 실제 보증금을 받지 못할 위기에 처한 세입자들이 집값이 더 떨어지기 전에 법원에 직접 강제경매를 신청하는 건수도 부쩍 늘고 있다. 이마저도 전세보증금보다 높은 금액에 낙찰돼야 전체 금액을 돌려받을 수 있다.

낙찰 가격이 채권청구액보다 낮은 아파트 경매 건수도 크게 늘어 2016년 985건, 2017년 952건에서 지난해 1434건으로 50% 가까이 늘었다.

전문가들은 아직 ‘깡통전세’ 가능성은 적지만 경기 침체 등으로 인해 부동산 가격 하락폭이 전셋값 하락폭보다 커질 가능성도 있다고 전망한다. 일각에선 갭 투자에 따른 위험이 금융 부실로 전이될 우려는 적다는 목소리도 나온다.

한편, 부동산 업계는 갭 투자를 한 경우 하루 빨리 임대주택으로 등록하거나 매도를 하는 편이 낫다는 분위기가 조성되고 있다.

최다은 기자  realdaeun@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>