‘2030서울플랜’ 재정비 시동… 규제 방향 선회하나?
압구정3구역 최고 49층 재건축 추진 등 기대 분위기

유관 업계 소식통 등에 따르면 서울시는 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구용역’를 조만간 발주할 계획이다. 층수 기준 완화가 주된 내용으로 기존보다 건물 높이를 높일 지역을 선정한 후 이에 따른 경관ㆍ일조권 문제를 두루 살핀다는 복안이다.

사실 한강변 35층 제한은 재건축사업 관련 규제에 있어 빼놓을 수 없는 주제였다. 박원순 서울시장은 한강변 주거지역 내 아파트는 지상 최고 35층까지만 허용하는 35층 가이드라인 등을 재건축에 대한 규제로 정한 바 있다.

서울시는 현재 한강변 재건축 추진 단지를 대상으로 도시계획 원칙인 ‘2030서울플랜’과 한강변기본관리계획에 따라 일반주거지역에서 35층 이하를 적용하고 있다. 이에 따라 재건축 ‘최대어’ 강남구 대치동 은마아파트의 경우 49층 재건축을 고집하다 서울시 심의에서 번번이 퇴짜를 맞고 35층 재건축으로 방향을 선회한 바 있다.

그런데 마침 서울도시기본계획 재정비가 임박함에 따라 업계 한쪽에서는 서울시가 현행 35층인 주거용 아파트 최고 층수 규제를 손봐야 한다는 지적이 나온 것. 서울도시기본계획은 20년을 기준으로 수립된 다음 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있다. 박원순 서울시장은 2014년 ‘2030 서울도시기본계획(이하 2030 서울플랜)’을 발표했으며 올해 재정비 연한을 맞게 됐다.

이에 서울시는 올해 서울도시기본계획 재정비를 시작으로 이르면 내년(2020년) ‘2040 서울도시기본계획(가칭ㆍ이하 2040 서울플랜)’을 수립하겠다고 지난해 11월 밝혔다. 시는 우선 올해까지 2040 서울플랜 사전기획을 진행한다는 방침이다.

이를 위해 먼저 사전자문단을 구성해 핵심적인 이슈를 선정한 뒤 부문별 계획을 수립하며, 2020년에는 생활권계획을 재정비하고 자치구와 국토교통부(장관 김현미) 협의를 거친다.

이 가운데, 강남구(청장 정순균) 역시 2030 서울플랜이 재정비되는 올해를 기점으로 재건축 규제 완화에 나서겠다는 의지를 내비쳤다. 정순균 구청장은 “층고 문제를 결정할 당시에는 강남구와 서울시의 갈등이 심한 탓에 정작 당사자인 강남구 주민들은 의견 수렴에 참여하지 못했다”며 “서울시와 잘 협의해 주민 의견이 충분히 반영된 절충안이 나올 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝힌 바 있다.

그러던 중 박원순 시장이 2040 서울시 도시기본계획 수립 시 지역별ㆍ특성별 실효성 있는 관리 방안을 두고 추가 논의 가능성을 열어둠에 따라 변화의 분위기가 감지됐다.

규제 완화 분위기가 조성되자 압구정5구역(한양 1ㆍ2차)은 2030 서울플랜 재정비를 계기로 ‘최고 50층’ 및 ‘최고 35층’ 아파트 재건축 계획안을 모두 검토하는 것으로 알려졌다. 압구정동 구현대아파트(이하 압구정3구역) 재건축 역시 최고 49층 재건축에 나설 것으로 보인다. 최근 소식통 등에 따르면 압구정3구역 재건축사업은 지난 1월 26일 주민 설명회 자리에서 지상 49층 재건축 계획안을 다룬 사실이 이를 방증한다. 대신 추진위는 한강변으로 갈수록 주동 높이를 최대 지상 15층까지 낮춰 한강 조망권을 최대한 가져가겠다는 설명이다. 송파구 신천동의 장미아파트 역시 최근 50층 높이 재건축 추진에 나선 모양새다.

업계 한 전문가는 “예민한 상황인 만큼 문제를 최소화하기 위해 시뮬레이션 연구를 하는 것”이라면서도 “지구단위계획은 물론, 그 상위 계획인 도시기본계획까지 유동적인 상황에서 용역 결과가 향후 사업의 판세를 좌우할 수 있다”고 귀띔했다.

일부 전문가 “아직 완화 기대는 금물”
‘시장 과열’로 이어진다는 시각도 존재

그러나 서울시가 층수 규제를 그대로 유지할 가능성도 여전히 배제할 수 없다는 관측도 있다.

그동안 서울시의 행보를 볼 때 섣부른 기대는 금물이라는 게 일부 전문가들의 조언이다. 즉, 새로운 서울플랜에 한강변 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성은 그렇게 크지 않다는 전망이다. 이미 이 기준에 따라 재건축을 진행 중인 단지와 형평성 문제가 있는 데다 35층 규제가 풀릴 경우 최근 진정세를 보이고 있는 강남 재건축시장이 다시 과열될 수 있기 때문이다.

심지어 일부 지역에 한해서 풀릴 가능성도 낮다는 시각이 많다. 대상지를 선정하는 작업 자체가 쉽지 않고 규제 완화에 대한 기대감 탓에 도시정비사업 일정이 모두 늦춰져 중ㆍ장기적으로는 주택 수요ㆍ공급에 영향을 줄 수 있는 여지가 있어서다.

서울시 관계자는 “이번 용역은 재정비 연한이 도래해 높이 관리 기준 적정성 등을 재검토하는 것으로 지역별로 구체적이고 명확한 높이 관리 원칙을 제시해 향후 불필요한 논란과 고질적 민원을 예방하려는 목적도 있다”면서도 “재건축 35층 규제 등이 바뀔지는 아직 장담할 수 없다”고 덧붙였다.

그럼에도 전문가들의 다양한 예상과 달리 일부 한강변 재건축 단지들은 ‘2030 서울플랜’의 재정비 연한을 맞아 서울시의 정책 변화 가능성이 크다고 판단, 35층 외 50층 재건축안을 동시에 검토하는 추세로 파악됐다.

강남 재건축 단지들의 경우 일부 조합원들의 불만처럼 대부분 노후화된 곳이 많아 재건축사업 진행이 시급하다는 것. 이에 35층 규제를 완전히 푸는 것은 아니더라도 서울시가 서울플랜 수정에 맞춰 한강 공공성과 지역주민 목소리를 얼마만큼 반영할 것인지 업계의 눈과 귀가 쏠리고 있다.