▲ 전세가격 하락 아파트 비중. <제공=한국은행>

[아유경제=김필중 기자] 전국에서 올 1~2월 거래된 아파트 중 전세가격이 2년 전보다 하락한 비중이 52%에 달하는 것으로 나타났다.

19일 한국은행은 이 같은 내용을 담은 ‘최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검’ 보고서를 발표했다.

한국은행이 개별주택(아파트 기준) 단위의 전세가격(보증금) 변화를 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 시산한 결과, 올해 들어 전세가격이 하락한 아파트 비중이 전국적으로 52%에 달했고 10% 이상 크게 하락한 비중도 상승하고 있는 것으로 나타났다.

서울은(▲2017년 10% ▲2018년 16.7% ▲2019년 1~2월 28.1%)은 올해 들어, 지방은(▲2017년 35.8% ▲2018년 50.8% ▲2019년 1~2월 60.3%)은 2017년부터 큰 폭으로 상승했다.

전세가격 하락률별 아파트 비중을 보면 올 1~2월 기준 전세가격 하락 아파트(전국 기준 52%)의 절반 정도(25.3%)가 10% 미만 수준의 하락을 기록했다. 전세가격이 10~20% 하락한 아파트 비중은 14.9%, 30% 이상 하락한 비중은 4.7%로 최근 그 비중이 상승했다.

특히 보증금 규모가 상대적으로 작은 아파트에서 전세가격 하락폭이 크게 나타났다. 올해 1~2월 중 전세가격이 2년 전보다 10% 이상 하락한 아파트 비중을 보면, 보증금 3억 원 미만 아파트의 경우 상승폭과 그 수준이 고가전세(1억 원 미만 32.6%, 5억 원 이상 9.5%)에 비해 높게 나타났다.

한은은 “이는 그동안 보증금 3억 원 미만 전세아파트가 많은 지방을 중심으로 전세가격이 크게 하락했기 때문”이라고 밝혔다.

지방 전세가격은 2017년 4월부터 지난 2월까지 2.6% 하락했다. 수도권 전세 가격은 2017년말 이후의 나타난 하락세가 지난해 9~10월중 잠시 주춤했다가 11월부터 다시 하락하는 양상이다. 2017년 12월부터 지난 2월까지 계산하면 2.1% 내렸다.

광역지자체 17곳 중 전세가격이 하락한 곳은 2017년 5곳에서 지난해 11곳, 올해 1~2월 중 13곳으로 확대됐다. 광주, 전남, 대전, 세종 등 4곳만 전세가격이 상승했다.

한은은 “서울, 경기 , 인천 등은 올해 들어 하락폭이 커지고 있고 경남, 울산 등은 주력산업 침체에 따른 지역경기 부진이 가세하면서 큰 폭의 하락세를 지속하고 있다고”고 설명했다.

전세 공급 대비 수요 상황을 나타내는 전세수급지수도 지방은 2017년 1월(99.8), 수도권은 2017년 12월(98.1) 이후 공급우위 기조로 전환했다.

2019년 2월 현재 수도권 전세수급지수는 83.3으로 지방(82.4)과 비슷한 수준을 나타냈다. 하위 5개 지역은 울산 60.2, 부산 61, 경남 65.7, 경북 68.7, 서울 75.7이었다.

한은은 “지난해 이후 전세가격 하락폭이 컸던 10개 시ㆍ도의 경우 2018~2019년 중 아파트 입주물량이 예년(2015~2017년) 수준을 크게 상회하면서 전세수급지수 하락을 주도했다”고 덧붙였다.

한은 “전세가격 하락, 리스크 크지 않을 것”

임대가구의 소득 구성을 보면 고소득 비중이 2018년 3월 기준 64.1%로 전체가구(40%)를 크게 상회하는 등 재무건전성이 대체로 양호했다. 아울러 실물자산을 많이 보유(가구당 평균 8억 원)하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물 자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지했다.

한은은 “전세가격 하락이 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하나, 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점에 비춰 관련 리스크가 크지 않은 것으로 보인다”고 내다봤다.

그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있는 것으로 나타났다. 2012년 3월부터 지난해 3월까지 임대가구의 보증금은 연평균 5.2% 상승했으나, 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다.

한은은 “차입 및 갭 투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적인 모습을 나타냈다”고 말했다.

2018년 3월 기준 임대가구의 가구당 평균 금융부채(1억1000만 원) 및 실물자산(8억 원) 규모는 전체가구를 크게 상회했다. 이에 임대가구 금융자산이 전체적으로 보증금을 상회하는 수준이나, 보증금/금융자산 비율이 계속 상승하는 모습을 보였다.

특히 금융부채 보유 임대가구의 경우 2018년 3월 기준 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아진 상황이다.

한은은 “향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하나, 부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.

한은에 따르면 전세가격이 10% 하락하면 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하나, 1.5%(3만2000)의 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석됐다.

전세자금대출은 2016년 이후 빠르게 증가했으나 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화됐다. 국내은행의 전세자금대출 규모는 지난해 말 기준 92조5000억 원으로 전체 가계대출의 6.4%를 기록했다.

한은은 “최근 전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세한 데서 기인했다”며 “외환위기 및 금융위기의 경우처럼 전세가격 하락이 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 나타나기보다는 지역별ㆍ주택별로 상이하게 발생하고 있다”고 설명했다.

한편, 전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 현재로서는 크지 않을 것이라고 한은은 내다봤다.

한은은 “임대가구의 재무상황과 보증금 반환능력이 전반적으로 양호하고, 전세자금대출도 우량차주 비중이 높아 대출 부실 가능성이 낮아 부실화되더라도 보증부로 취급되고 있어 금융기관 건전성에 미치는 영향은 제한적”이라고 짚었다.

다만 “가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정 폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다”면서 “전세ㆍ매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있는 만큼 이에 유의할 필요가 있다”고 덧붙였다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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