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대법 “신탁한 주택 임대차계약… 신탁 종료 즉시 임차인 대항력 취득”
▲ 최근 대법원은 임대인이 소유권을 회복하는 즉시 임차권 대항력이 발생한다며 하급심 판단이 옳다고 결론을 내렸다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 신탁 중인 주택을 수탁자의 승낙 없이 임대했더라도 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복하면 그 즉시 임차인의 대항력이 생긴다는 대법원 판결이 나왔다.

지난 2일 대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 K씨가 주택 소유자를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송에서 임대차보증금 7000만 원을 지급하라고 판결한 원심을 확정했다고 밝혔다.

K씨는 2014년 1월 27일 부동산개발업체 A사 소유인 주택을 보증금 7000만 원을 주고 2년 간 임대하는 임대차계약을 체결한 뒤 임차권 대항력을 위한 전입신고를 마쳤다. 하지만 K씨가 임차한 주택은 A사가 이미 2013년 12월 24일 신탁회사에 신탁해 소유권이 이전된 상태였다.

「신탁법」에 따르면 신탁부동산을 임대하기 위해서는 신탁회사의 승낙을 받아야 하지만 별도의 승낙절차가 없었기 때문에 K씨는 당시에 적법합 임차권 대항력을 취득하지 못했다.

A사는 2014년 4월 8일 신탁계약이 종료돼 신탁된 주택의 소유권을 회복하자 곧바로 지역 은행에 해당 주택을 대상으로 채권액 5700만 원의 근저당권을 설정했다. 이 근저당권에 따라 2017년 2월 17일 주택이 임의경매로 매각돼 소유권이 이전됐다. K씨는 임대차계약 기간이 만료됨에 따라 경매로 주택을 낙찰받은 소유자에게 임대차보증금 7000만 원의 반환을 요구하는 소송을 냈다.

그러나 주택 소유자는 해당 계약이 임대차계약을 체결할 권한이 없는 신탁자와 체결한 것이고, 신탁의 공시 효력 등으로 인해 임대차계약의 대항력은 A사가 다시 소유권이전을 등기한 다음날에 생긴다며 이를 거부했다. 임대차계약이 지역 은행 근저당권설정등기보다 후순위기 때문에 소멸돼야 한다는 주장이다.

재판에서는 신탁계약이 종료돼 임대인이 주택 소유권을 회복하면 임차인의 임차권 대항력이 곧바로 발생하는지 아니면 다음날부터 발생하는지가 쟁점으로 떠올랐다.

1ㆍ2심은 “임대차계약 체결 당시 A사가 해당 주택에 대한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵지만 임대차계약은 유효하게 성립한다”며 “임대인이 소유권을 회복하면 임대권환도 회복됐다고 봐 그때부터 임차권 대항력이 발생한다고 봄이 상당하다”며 K씨에게 보증금 7000만 원을 돌려줄 것을 판결했다.

대법원도 “임대인이 소유권을 회복하는 즉시 임차권 대항력이 발생한다”고 받아들여 확정했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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