[아유경제=서승아 기자] 서울시 종로구 세운 재개발사업을 둘러싼 갈등과 논란이 커지고 있는 가운데, 감정평가와 관련해서도 논쟁이 일어나고 있어 그 배경에 이목이 집중된다.

지난 4일 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 특혜개발 중단을 촉구하는 기자회견을 열고 서울시의 세운 재개발사업 계획에 따라 해당 지역 땅값 상승액이 5조7000억 원, 거품만 3조 원에 달한다고 추산했다. 반면 원주민과 기존 상가 세입자 재정착률은 1/4에도 미치지 못해 되레 투기세력만 불러왔다고 문제를 제기했다.

서울시에 따르면 세운 재개발사업은 종로구 세운상가부터 중구 진양상가까지 주변 일대를 개발하는 사업이다. 지구면적은 총 43만9456㎡이고 8개 구역으로 분할해 추진하고 있다. 2002년 이명박 전 서울시장이 청계천 복원사업과 주변 개발을 공약하면서 가시화됐다. 뉴타운 개발 광풍이 불던 2005년에는 여야가 재개발구역 지정 요건 완화, 용적률 및 층고 완화, 건축기준 완화, 지방세 감면 등을 골자로 한 「도시재정비촉진을 위한 특별법」을 제정했다.

그런데 경실련 측은 사업의 시작시점(청계천 개발 이전)인 2002년 공시지가는 3.3㎡당 평균 1674만 원에서 구체적인 사업시행 전인 2016년 5101만 원으로 305%(3427만 원) 상승했다고 명시했다. 공시지가에 감정평가반영율 1.72배를 곱한 시세는 같은 시기 2878만 원에서 8774만 원으로 5894만 원이 껑충 뛰었다. 전체 면적으로 계산하면 2조7670만 원에서 82조4320만 원으로 5조6650만 원이 상승한 것이다. 이 기간 중구 일대 평균지가 상승률 3.4%를 제외해도 3조7000억 원 규모의 거품이 발생한 것으로 추정된다. 

가격이 상승한 가운데 정작 상가 세입자 대책은 부실하다고 경실련은 지적했다. 서울시는 대체영업장 확보와 우선임차권 또는 분양권 제공 시 80%까지 용적률 인센티브를 제공하겠다고 했으나 실제 분양권과 임차권을 신청한 세입자는 3-1, 3-4, 5구역은 15%에 불과했고 6-1, 2구역은 25%로 낮았다는 주장이다.

박원순 시장은 2014년 세운상가 존치 결정과 함께 도심특화산업 등으로 원주민 재정착률을 높이겠다고 했지만 개발로 확보된 도심특화산업 면적은 전체 면적의 1.7%에 불과했다. 지난 1월엔 을지면옥 등 역사가 깃든 노포(老鋪) 철거에 대한 비판 여론이 일자 서울시가 사업을 일시 중단하고 정비사업을 재검토하겠다고 발표하기도 했다.

경실련은 “뉴타운 특혜 특별법 제정, 용적률 특혜, 주거면적 특혜 등으로 수조 원의 거품이 발생했지만 원주민과 상인 재정착률은 낮고 개발부담금 부과 대상도 아니다”며 “특정 민간에게 불로소득만 안기고 투기세력 배만 불렸다”고 비판했다.

이어 “현재 진행되고 있는 특혜개발 방식을 중단하고 정부와 공공이 직접 토지를 확보해 공영 방식으로 개발해야 한다”며 “본래 일터에서 경제활동을 하던 상인을 보호하고 공공상가와 공공주택을 공급해 원주민과 상인들이 재정착할 수 있도록 해야 한다”고 덧붙였다. 

아울러 투기세력을 오히려 서울시가 키우고 있다는 관점이 나오는 상황에 더해 세운 재개발사업 계획에 대해 박 시장 취임 이후 여러 차례 개발 방향이 수정되면서 사업 기간과 비용 증가가 가장 크게 작용했다는 업계의 목소리가 커지고 있다. 서울시 산하 공기업이 세운 재개발사업을 맡을 경우 발 빠르게 사업이 진행될 줄 알았지만 벌써 13년이 넘도록 첫 삽조차 뜨지 못하고 있기 때문이다.

이달 5일 소식통 등에 따르면 세운4구역 토지주들은 지난달 말 사업시행사인 SH공사로부터 종전자산 감정평가금액(이하 감평액)을 통보받았다. 종전자산 감평액이란 재개발사업 시행 전 토지주의 자산 가치를 평가한 금액으로 향후 조합원 분담금이나 토지 보상비를 결정하는 중요한 기준 중 하나다.

다수 토지주들은 감평액이 너무 낮다며 비상대책위원회를 구성해 크게 반발하고 있다. 일반적으로 감평액은 공시지가의 120~130% 수준에서 결정되는데 세운4구역의 경우 공시지가와 같거나 더 낮은 수준에서 감평액이 정해졌다는 것이다. 감평액이 낮을 경우 조합원 분양 시 분담금이 올라가거나 분양을 포기하고 현금청산을 해도 보상비가 낮아질 가능성이 높다.

이들은 올해 서울 표준지 공시지가는 평균 13.87% 올라 2008년 이후 최고 상승률을 기록했는데 이런 현실이 세운4구역 공시지가에 전혀 반영되지 않았다고 토로한다.

이곳의 한 주민은 “계속해서 세운 재개발사업의 계획이 바뀜에 따라 비용도 더 불어나고 사업 진행도 이뤄지지 못하고 있어 아까운 시간만 소요되고 있다”며 “서울시가 일관성있는 정책을 추진해야 한다”고 지적했다.

이처럼 세운 재개발을 향한 방향성이 계속해서 흔들리고 있는 가운데, 서울시가 중심을 잡아 일관성있는 추진을 이어갈 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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