▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

건축물의 신축이란 기존 건축물을 철거하거나 멸실되는 경우이고, 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 리모델링사업이 여기에 속한다. 일반적으로 도시정비사업 방식은 주거환경개선사업, 재개발 및 재건축사업으로 나누며, 민간이 주도하는 사업은 재개발과 재건축사업이 있다. 그런데 최근 민간이 주도하는 사업은 정부의 각종 규제로 인하여 침체의 국면에 놓여 있는 반면 정부(공공 등 포함)에서 주도하는 사업은 활기를 띠고 있다.

실상 도시정비사업이나 도시개발사업 등에 있어 정부가 사업을 주도한다 하여 장기적으로 토지나 주택가격이 정부의 기대와 같이 안정을 유지한다고 속단할 수 없고, 정부의 바람과 달리 정부가 공급한 주택가격이 인근 주택시장을 주도하는 상황도 많이 목격할 수 있다. 그런데도 정부는 도시의 경관이나 기존 시가지를 보존한다는 등의 명분을 내세워 도시재생 뉴딜사업 등을 추진하고 있는데 이도 궁극적으로는 국민에게 주택을 공급한다는 목적이다.

주택의 공급을 정부가 주도하고, 민간이 시행하는 사업에 대해서는 각종 규제를 강화하는 현상이 지속하다 보니, 사업을 시행하는 사업시행자 입장에서 사업 방식을 선택하는 데 한계가 있다. 따라서 도시정비사업과 달리, 각종 규제로부터 자유스럽고 사업 추진에 따라 주거환경을 개선할 수 있는 방식인 리모델링사업이 부각되는 이유도 정부의 주택 정책과 관련이 있다.

리모델링사업이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위해 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적 30% 이내에서 증축하거나, 각 세대의 증축가능면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가하는 증축행위를 말한다. 주택시장에서 사업시행자들이 선호하는 것은 주거전용면적뿐만 아니라 세대수를 늘리기 위한 수직증축형 리모델링을 선호한다 할 수 있고, 수직으로 증축하는 경우 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 3개 층을 더 늘릴 수 있다.

리모델링사업을 진행하기 위해서는 사업시행자가 허가권자에게 안전진단을 요청하여야 하고, 안전진단을 요청받은 허가권자는 리모델링을 하려는 자에게 안전진단비용의 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있다. 그런데 수직증축형 리모델링을 하는 경우 안전성 검토를 받고 구조설계도서를 작성하여야 하는바, 전용면적을 늘리는 리모델링증축보다는 절차가 까다롭다 할 수 있다.

리모델링사업에 대해 허가를 받는 방식은 사업시행자가 누구인가에 따라 다르다. 리모델링 조합의 경우에는 리모델링 설계의 개요, 공사비 및 조합원의 비용 분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 받아야 한다.

리모델링사업도 도시정비사업과 같이 설립 인가를 받은 리모델링 조합의 총회에서 시공자를 선정하여야 자금의 수급이 가능하다 할 수 있으므로, 시공자의 선정이 사업 진행에 결정적인 영향을 미친다고 할 수 있다. 따라서 리모델링사업이 정상적으로 진행되고 원만한 진행을 답보하기 위해 몇 가지 선결되어야 할 조건이 있다.

먼저 리모델링사업에 대한 장기적인 계획을 수립하여야 한다. 「주택법」에서 리모델링 기본계획의 수립권자는 10년 단위로 기본계획을 수립하고, 5년마다 리모델링 기본계획의 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다. 무엇보다도 리모델링사업의 전제조건으로 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고, 구조안전의 확인을 위한 안전진단을 통과하여야 하므로 수직증축형 리모델링을 선호한다는 가정하에 구조안전에 대한 역량의 확보가 우선되어야 한다.

다음은 리모델링사업도 최근 정부에서 추진하는 도시재생 뉴딜사업 중 주거재생사업이라 할 수 있는바, 리모델링사업에 대한 정부의 지원책 강구가 선행되어야 한다. 현재 정부는 도시재생 뉴딜사업에 막대한 자금을 투입하는 계획을 세우고 있는데, 리모델링사업도 구도심의 주거단지를 재정비하는 사업이라 판단된다면 도시재생 뉴딜사업에 포함시켜 정부의 지원을 강화해야 한다. 최근 1기 신도시부터 기존에 조성된 시가지를 중심으로 취약한 기반시설 등이 사회적 문제로 대두되어 향후 안전대책 등이 절실히 필요한 시점이므로 리모델링사업이 필요한 공동주택도 궁극적으로 건축물의 노후화의 억제 또는 기능의 향상에 목적이 있는바, 장기적인 차원으로 정부의 지원이 강화되어야 한다.

마지막으로 건축제한을 완화하여야 한다. 도시정비사업에서 적용되는 건폐율과 용적률 등의 건축제한은 기본적으로 정비계획용적률을 적용하고 있다. 법적상한용적률까지 적용받는 경우 사업시행자는 기부채납 등 과도한 부담을 진다. 이로 인해 재건축사업의 경우 초과이익에 대해 환수당하고 심지어 세적인 부담과 무관한 소리 없는 비용을 추가로 부담하고 있는 실정이다. 정부에서 추진하고 있는 주택 정책에 맞추어 볼 때, 집을 가진 조합원들은 집이 있다는 사실만으로 터무니없는 세적인 부담을 한다는 것이다. 만약 리모델링사업에 있어서도 도시정비사업과 같은 형태의 부담을 지운다면 정부에서 규제하는 형태가 되어 버리는바, 리모델링사업에 대한 건폐율과 용적률 관련 기준을 따로 만들어야 한다. 일례로 용적률은 기존건축물의 용적률을 기준용적률로 하고, 적용상한용적률을 정하여야 한다.

도시정비사업은 정부의 규제로 인하여 수도권을 제외한 대부분 지역에서 사업성이 없는 사업으로 추락하였는데, 사업성이 없는 사업지에 정부의 규제와 같이 각종 부담을 지우는 것은 법적 딜레마에 빠진 것이라 할 수 있다. 따라서 정부는 구도심을 중심으로 건축물의 노후화 등으로 증ㆍ개축 또는 신축의 필요성이 대두되고 있는 상황을 인위적으로 억제하기에는 한계가 있다. 이에 증축을 통해 신축과 같은 효과를 발휘하고 비용 측면에서도 막대한 절감효과가 있다면, 리모델링은 반드시 받아들여야 할 사업임에 분명한 것이다.

이에 정부는 리모델링사업에 대한 정상화 방안 강구 및 활성화할 수 있는 규제 완화책을 조속히 강구하여야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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