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폐업 늘고 임대료 하락… ‘찬바람’ 부는 상가시장
▲ 정부의 임대료 및 대출 규제, 세제 강화 등의 영향과 글로벌 경기 침체로 상가시장이 냉랭하다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 경기 부진 등의 영향으로 지역을 가리지 않고 텅 빈 상가 점포가 늘고 있다. 인파가 북적이던 서울 인기 상권도 예외는 아니다. 이에 따른 여파로 권리금이 하락하거나 아예 없는 상가가 늘고 임대료도 하락하면서 상업ㆍ업무용 부동산시장에 찬바람이 불고 있다.

서울 상가 점포수 1년 새 7952개 줄어
전국 상가 권리금도 8.7% ‘감소’

최근 상가정보연구소가 서울시 공공데이터를 분석한 결과에 따르면 지난해 말 기준 서울에서 영업 중인 점포수는 47만957개로 집계됐다. 이는 2017년 말 47만8909개와 비교하면 1년 새 7952개가 줄어든 것이다. 

서울 상가 점포수는 2015년 말 48만8422개에서 2016년 말 49만773개로 늘었지만 2017년 이후부터는 계속 감소하는 추세로 돌아섰다.

부동산업계 한 관계자는 “최근 몇 년간 풍부한 시중 부동자금과 노후 은퇴자금 마련을 위한 투자 수요 등으로 인해 서울에서 상가는 성장세를 보였지만 정부의 임대료 및 대출 규제, 세제 강화 등의 영향으로 수익성 확보가 어려워진 데다 글로벌 경기 침체에 대한 우려가 커지면서 감소세가 뚜렷해지고 있다”고 말했다.

자치구별로 보면 마포ㆍ성동ㆍ강서구를 제외하고는 22개 구의 상가 점포수가 모두 감소했다. 상가 점포수가 가장 많은 강남구도 작년 말 4만3374개로 1년 새 점포가 598개 줄어들었다. 이어 송파구는 2만8761개로 1년 새 393개가 감소했고, 서초구도 2만6915개로 551개 점포가 줄었다. 이외에도 점포가 많은 중구(2만3811개)는 531개, 영등포구(2만1841개)는 398개가 줄었다.

특히 지난해 프랜차이즈보다 일반 점포의 폐업이 많았던 것으로 나타났다. 프랜차이즈 점포수는 2017년 말 4만2983개에서 지난해 말 4만2452개로 531개 줄어든 반면, 일반 점포수는 43만5926개에서 42만8505개로 7421개 감소했다. 일반 점포 감소 수치가 프랜차이즈 점포의 14배 수준에 달한 셈이다. 3년 전과 비교하면 프랜차이즈 점포는 오히려 1198개 늘었지만, 일반 점포는 1만8663개 줄어 차이가 더욱 뚜렷하게 나타났다. 

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “지난해 일반 점포가 크게 줄었는데, 이는 상대적으로 자본 규모가 작고 영업환경이 열악한 소상공인의 폐업이 많았던 것으로 해석할 수 있다”면서 “그러나 대기업 프랜차이즈도 더 이상 안심할 수 없을 정도로 시장 환경이 녹록하지 않다”고 설명했다. 

그는 이어 “정부의 자영업 경기 활성화 대책이 임대료를 낮추는 데만 집중되면서 투자 심리를 급격하게 위축시키고 있다”며 “수익형 부동산시장의 위축도 단기간 내 해소되기 힘들 것”이라고 내다봤다.

이 같은 여파로 서울 시내 상가 권리금도 지난 1년 새 10% 넘게 하락하고, 권리금이 없는 점포도 늘었다.

권리금이란 관행상 해당 상가에서 새로 장사를 하려는 사람이 기존 점포가 보유하고 있는 고객, 시설, 영업 노하우 등을 이어받는 대가로 기존 임차인에게 지급하는 돈이다.

한국감정원 통계를 보면, 지난해 서울 시내 상가의 ㎡당 평균 권리금은 99만 원으로, 1년 전(110만7000원)에 비해 10.6% 감소했다. 권리금이 없다는 서울 상가의 비율도 37.3%로 1년 사이 2.3%p 증가했다.

전국 상가의 ㎡당 평균 권리금은 같은 기간 8.7% 감소했다. 지역별로 보면 제주 상가 권리금 하락 폭이 17.1%로 가장 컸고, 천안(-15.9%), 창원(-12.9%), 울산(-11.6%), 부산(-10.4%) 등에서 감소 폭이 컸다. 전국에서 권리금이 상승한 곳은 24개 지역 중 18만7000원에서 19만4000원으로 3.7%p 증가한 원주가 유일했다. 

이 선임연구원은 “자영업자 폐업으로 경리단길, 삼청동 등 서울 유명 상권에서도 무(無)권리금을 내건 임대 점포들이 늘고 있다”며 “권리금이 없는데도 장사하겠다는 사람이 없어 오랜 기간 빈 점포로 방치되는 경우도 적지 않다”고 덧붙였다.

중대형 상가 공실률 11.3%… 전년比 0.9% ↑
소규모 상가 임대료 전 분기 대비 0.4% ‘하락’

올해도 상황은 다르지 않다. 지난 24일 한국감정원이 올해 1분기 상업용 부동산 임대 동향을 조사한 결과 전국의 중대형 상가의 공실률은 11.3%로 전 분기(10.8%) 대비 0.5%p 증가했다. 작년 1분기(10.4%) 공실률에 비해서는 0.9%p 늘어난 수치다.

중대형 상가는 흔히 말하는 ‘일반 상가’ 중 연면적이 330㎡를 초과하는 상가 건물을 말한다.

감정원 조사에 따르면 공급물량이 늘어난 세종시의 공실률이 18.7%로 가장 높았고 경북과 전북이 각각 17.4%, 17%로 그 뒤를 이었다. 지역산업이 침체한 울산은 16.5%를 기록했다. 세종의 공급물량 증가는 조치원의 공실 증가로도 이어지고 있다. 조치원의 상가가 세종의 빈 상가로 이동하면서 공실률이 15.6%로 평균을 웃돈 것으로 나타났다. 

서울은 서초 법조타운과 홍대ㆍ합정 상권에서 임차 수요가 증가하며 평균 7.5%의 비교적 낮은 공실률을 보였다. 홍대ㆍ합정 상권의 공실률은 평균 4.6%, 서초는 4.9%로 각각 5% 미만이다.

중대형 상가의 공실이 늘면서 1분기 평균 임대료는 ㎡당 2만8000원으로 전 분기 대비 0.4% 감소했다. 서울의 임대료가 ㎡당 5만7900원으로 가장 높았고 부산이 3만300원, 인천 2만6000원, 광주 2만3100원, 대구 2만1800원으로 각각 조사됐다.

연면적 330㎡ 이하 소규모 상가의 전국 공실률은 평균 5.3%로 지난해 4분기와 동일한 수준을 유지했지만 임대료는 ㎡당 2만400원으로 전분기보다 0.71% 하락했다. 오피스는 최근 기업 수요가 다소 증가했지만 신규 준공 빌딩이 증가하면서 작년 4분기와 같은 12.4%의 공실률을 유지했다.

서울의 오피스 공실률은 11%를 기록했고 경기 분당ㆍ인계동 상권의 공실률은 판교테크노밸리 개발과 판교 일대 신규 사무실 임차 수요가 늘면서 4.9%로 안정된 모습을 보였다. 이에 비해 광주는 17.9%, 대전 16.3%, 울산 15.9%를 기록하는 등 지방에 빈 사무실이 많았다. 

보유 부동산의 투자 성과를 나타내는 투자수익률은 오피스 1.69%, 중대형 상가 1.5%, 소규모 상가 1.36%로 전분기보다 악화됐다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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