▲ 전국 주택시장 순환국면 전망. <제공=국토연구원>

[아유경제=조현우 기자] 최근 국토연구원은 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 이후 주택시장이 안정화한 것으로 평가했다. 또 올 하반기에도 주택시장의 하락 안정세는 이어질 것으로 전망했다.

투자자와 수요자들은 앞으로 부동산시장은 어떤 모습을 보일지, 아파트 투기 열풍이 다시 등장할지 많은 관심을 쏟는 상황이다. 이런 가운데 국토연구원이 지난해 발간한 ‘중장기 부동산시장 전망과 안정적 시장관리를 위한 정책연구 방안’에 따르면 2035년이 되면 주택 수요가 감소한다.

부동산 투자 관심 ‘지속’… 그러나 주택 수요 ↓

해당 연구에 따르면 부동산시장 측면에서 주택 가치 상승과 활용은 지속된다.

2000년대 들어 주택의 이용과 거주라는 개념이 점차 확산되고 있지만, 다른 한편에서는 고령화와 부족한 사회보장 제도, 투자처의 부재 등으로 인해 주택임대를 통한 수익창출에 대한 관심도 높아지고 있다. 이에 따라 투자처로써 주택에 대한 관심은 향후에도 지속될 것으로 보인다.

저성장 기조에서 주택은 수익창출을 위한 창구의 하나로 인식돼 투자대상으로써 주목받을 수 있다. 저성장ㆍ양극화의 흐름에서 여유가 있는 계층은 여전히 주택을 주요 투자처로 인식할 것이다. 특히 임대수익의 중요성에 대한 소비자의 인식전환은 주택가격 상승 기대에 의한 투자와 함께 임대수익을 얻고자 하는 주택 구매를 통한 투자가 확대되는 유인이다.

아울러 수요자 니즈(needs)에 부합하는 다양한 유형의 주택 공급이 확대될 것으로 예상된다. 주택 수요자의 라이프 스타일이 더욱 다양해지면서 서비스 레지던스, 쉐어하우스, 에너지절감 주택, 사물인터넷 기반의 미래 주택 등 수요자 니즈가 반영된 다양한 유형의 주택 공급이 확대된다는 것이다.

과거 주택 유형의 변화를 보면 아파트 중심에서 주상복합이 등장했고 테라스하우스, 실버타운, 세컨하우스, 타운하우스, 도시형 생활주택 등 소비자를 위한 다양한 형태의 주택 유형이 공급됐다. 이후 면적을 줄인 땅콩주택, 부모와 함께 거주 가능한 캥거루주택 등 수요자의 니즈에 부합하는 더 다양한 주택상품이 등장하고 있다. 수요자의 다양한 니즈에 충족하는 맞춤형 주택 공급 추세는 향후 더욱 뚜렷해진다.

다만 주택 수요는 점차 감소할 것으로 예측됐다. 가계 금융 수요의 변화는 실물 부동산 수요 감소와 유동화 수요 증가라는 변동요인을 통해 부동산시장의 변화를 이끌 예정이다.

국토연구원 관계자는 “부동산 자산 선호는 주거서비스에 대한 효용 외에 자산가치 증식, 투자위험 분산 때문에 이뤄지고 있다”며 “그러나 고령화에 따라 선진국들의 사례처럼 은퇴 이후 자산구성이 금융자산 중심으로 재편되면서 부동산 보유를 위한 주택 수요를 감소시킬 것”이라고 밝혔다.

또한 연구에 따르면 주택시장의 지역별 차별화는 심화돼 서울을 포함한 수도권 지역 등 수요보다 공급이 부족하고, 주거 선호도가 높은 지역은 도시집중화와 주택가격 상승세가 이어지게 된다. 의료시설, 편의시설, 문화시설 등 모든 면에서 기반 시설이 상대적으로 취약한 그 외의 지역은 약세를 보이는 지역 차별화 현상이 더욱 심화할 것이란 우려가 나온다. 서울을 포함한 수도권 지역 내부적으로도 차별화 현상이 나타날 것으로 예상된다.

특히 소득이 증가하는 젊은 층이 도심생활을 즐기기 위해 시골에서 도시로 올라오면서 도시집중화 현상을 주도하고 반대로 소득이 뒷받침되지 못한 고령자들은 의료시설이 있는 도시로부터 멀지 않은 곳에서 노후생활을 하게 된다. 

이밖에도 연구원은 ▲부동산 거래와 주택금융 업무에서 비대면 거래 증가 ▲중개업의 역할과 행태 변화 ▲1~2인 가구를 대상으로 한 소형주택 제작 증가 ▲대로변ㆍ역세권 주택 수요 감소 및 교외지역의 주택 수요 증가 ▲주택 기능 다양화ㆍ신기술 도입으로 가격 상승 등을 예상했다.

미래 부동산 정책 방향은?

부동산정책 측면에서도 다양한 예측이 나왔다.

향후 정부의 과제는 시장 안정이 아닌 주거의 공공성 강화ㆍ편의성 제고가 부동산 정책의 주된 목표가 된다는 것이다. 즉, 단기 가격조사와 예측에 기반한 부동산 정책은 지양된다. 

주거에 대한 국민적 권리와 주거복지 요구 권리가 증가하면서 공공성 강화가 주거정책의 지표가 되고, 4차 산업혁명 기술을 접목한 주거의 편리함을 추구하는 편의성 제고 추진도 새로운 정책의 목표로 주목받을 것으로 보인다. 또한 사회적 금융 활성화로 금융공급 대상 및 방식이 변하고, 리스크 관리기법의 발달로 금융소비 대상도 확대되며 빅데이터 활용이 일반화된다는 분석이다.

한편, 정책 수립과 집행을 위한 지방의 권한과 자율성 확대가 이뤄질 것으로 보인다. 소득 향상에 따른 서비스 요구 수준이 높아지고 고령사회 진전에 따른 사회복지 수요 증가로 지방정부의 역할 확대 필요성이 계속 높아지고 있기 때문이다.

따라서 부동산 정책에서도 지방정부의 역할 확대와 관련 사무의 이관 요구가 꾸준할 것으로 보여 주거복지 수요, 임대주택 공급, 지역균형발전을 위한 부동산개발사업 추진 등에서 지방정부의 역할이 확대될 전망이다.

국토연구원 관계자는 “지역별로 차별화된 부동산 정책과 제도 기반이 구축될 수 있다”라며 “지역의 재정자립도, 역량에 따라 지역의 역할이 제한될 가능성도 있지만, 우선 대도시를 중심으로 지역별 부동산시장 상황 및 재정 여건에 따라 차별화된 제도 도입과 정책 수립이 빠르게 증가할 것”이라고 말했다.

이어서 그는 “특히, 재정의 자율성이 확대될 경우 포괄보조금제 도입, 제안형 주거복지사업 등을 통해 지역별로 다양한 주거복지사업이 추진될 것이다”라고 덧붙였다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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