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서울시, 재개발ㆍ재건축 과도한 ‘대안설계’ 규제… 이달 30일부터 시행

[아유경제=조은비 기자] 서울시가 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에서 과도한 특화설계를 시행ㆍ제안할 수 없도록 규제에 나섰다. 앞으로 재개발ㆍ재건축 조합에 ‘대안설계’를 제시할 경우 해당 사업의 10% 범위 등 경미한 변경만 허용하는 지침 등을 마련했기 때문이다.

지난 30일 서울시는 대안설계 관련 지침을 새롭게 담은 「공공지원 시공자 선정기준」과 「공동사업시행 건설업자 선정기준」 등을 개정했다고 밝혔다. 이 개정은 그날 고시ㆍ공고와 함께 시행에 들어간다.

개정의 주요 내용은 ▲사업시행계획의 경미한 변경 범위 내 대안설계 허용 ▲조합의 공사비 내역 검증 절차 기준 마련 ▲조합의 부정행위 단속반 및 신고센터 운영 의무 명문화 등이 있다.

첫째, 시공사 선정을 위한 입찰과정에서 시공자가 대안설계를 제안하는 경우에는 관련 법인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행령」과 「서울시 도시정비조례」에서 정한 사업시행계획의 경미한 변경으로 제한한다. 앞으로는 아파트 고층에 스카이브릿지를 설계하거나 테라스 형태 아파트를 지으려는 대안설계 경쟁이 사라질 것으로 예상된다.

시는 건설사 등이 입찰제안서를 제출할 때 설계에 따른 세부 시공내역 및 공사비 산출근거를 함께 제출해야 하며 대안설계로 인한 추가 비용은 시공자가 부담해야 한다고 전했다. 적용 대상은 2010년 7월 이후 시공사 또는 설계자를 선정하지 않은 곳으로, 서울시의 사업장 대부분 해당될 것으로 전망된다.

둘째, 조합이 산정한 공사비와 시공자가 제출한 입찰내역을 비교해볼 수 있도록 공사원의 산정을 위한 사전자문 절차 기준도 새롭게 마련했다. 전문성이 부족한 조합원들의 합리적인 의사결정을 돕기 위한 취지다.

입찰공고 전이나 수의계약을 체결할 때 조합이 작성한 원안도서와 물량내역을 서울시 계약심사부서나 한국감정원 같은 공공성을 갖춘 전문기관에서 검토 받아 조합의 공사비 예정가격을 결정하고, 이를 근거로 시공자가 작성한 입찰내역의 타당성을 비교하고 검토할 수 있다.

셋째, 시공사 선정 과정에서 발생할 수 있는 비리를 막기 위해 조합 내 부정행위 단속반과 신고센터 운영을 의무화했다. 시공사의 허위ㆍ과장ㆍ불법 홍보 같은 부정행위를 조합 스스로 관리하고 감독할 수 있다. 서울시는 시 방침에 따라 2014년부터 시공사 선정에 대한 자치구별 ‘부정행위 단속반 및 신고센터’를 운영 중이다.

특히 이번 개정을 통해 이를 명문화하고 운영 주체에 조합을 포함했다. 입찰공고시부터 시공사 선정 완료시까지 운영하며, 부정행위 동향이 있는 경우에는 그 밖의 기간에도 운영할 수 있다.

이번 개정과 관련한 논의는 2017년 강남 재건축 수주의 과열경쟁 이후 꾸준히 제기돼 왔다. 앞서 일부 대형 건설사들은 시공사 선정을 위한 입찰 과정에서 타 건설사들과의 경쟁을 뚫고 사업을 수주하기 위해, “층수를 높이겠다”, “세대수를 늘리겠다”처럼 과도한 설계 변경을 제안한 바 있다. 이로 인해 공사비가 부풀려져 조합원 부담과 갈등이 커지는 문제가 지적돼왔다.

서울시 관계자는 “시공사 선정 과정에서 허위ㆍ과장 홍보, 공사비 부풀림과 같은 위법행위를 방지하고 조합원의 권익을 보호하는 장치를 강화하는 차원”이라고 개정 이유를 전했다.

이번에 마련된 시 지침은 지난해 2월 국토교통부(이하 국토부)가 시공사 선정에 대한 관리ㆍ감독을 강화하기 위해 제정한 「정비사업 계약업무 처리기준」을 구체화하고 도시정비법 시행령 및 시 조례의 관련 내용 등을 반영해 대안설계를 통해 변경 가능한 범위를 세부적인 항목으로 구체화한 것으로 풀이된다.

한편, 시는 ▲일반ㆍ지명경쟁입찰 및 수의계약 절차 ▲전자입찰 도입 ▲시공사 선정절차 ▲부정당업자 입찰 참가자격 제한 ▲금품 및 시공과 관련 없는 이주비 등 제공 금지 ▲개별홍보 금지 ▲계약 후 공사비 증액시 검증기관 검증 등 해당 기준에 명시되지 않은 사항은 도시정비법과 국토부의 「정비사업 계약업무 처리기준」을 따르기로 했다.

서울시 관계자는 “공공지원의 목적은 규제가 아니라 주민들이 원활히 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 것”이라며 “재건축 수주 경쟁 과열로 인한 비리를 없애고 공정하고 투명한 정비사업이 이뤄지기 위해서는 외부의 통제를 강화하기 보다는 조합원 스스로 관리 감독하고 권익을 보호할 수 있는 환경을 마련하는 것이 중요하다”라고 강조했다.

이어서 그는 “이번 개정을 통해 현실성 없는 과도한 설계제안을 금지해 주민들의 경제적 부담을 줄이고 조합원 스스로 권익을 보호할 수 있는 장치를 강화하고자 했다”라고 덧붙였다.

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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