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주거이전비 지급 요건으로 관리처분인가 고시까지 계속 거주해야 하는지?
▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

■ 주거이전비의 지급 기준

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제65조는 도시정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용한다고 규정하고 있고, 토지보상법 제78조제5항 및 동법 시행규칙 제54조에서는 사업시행자의 주거이전비의 보상의무를 규정하고 있다.

위 규정에 따라 주거이전비의 지급 대상을 해석함에 판례는 “위와 같은 각 규정의 내용, 형식 및 입법 경위에 비춰 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려해 사업 추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점(대법원 2006년 4월 27일 선고ㆍ2006두2435 판결)등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2010년 9월 9일 선고ㆍ2009두16824 판결)”라며 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일 당시 정비구역 내에서 3개월 이상 거주한 자를 대상으로 보고 있다.

그런데 세입자의 구체적인 주거이전비 청구권의 발생 시점과 관련해서 판례는 “재개발사업의 경우 정비구역 지정을 위한 공람ㆍ공고가 있었다 하더라도, 재개발사업을 시행하기 위해서는 조합설립인가와 사업시행인가를 받아야 하고[도시정비법 제16조제1항(2007년 12월 21일 법률 제8785호로 개정되기 전의 것), 제28조제1항(2008년 2월 29일 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)], 유효한 사업시행인가 고시를 전제로 사업시행자는 비로소 수용권을 취득하게 되고 공사에 착공할 수 있는 지위를 얻게 되는데, 정비구역 공람ㆍ공고일로부터 재개발사업의 시행계획이 구체적으로 확정되는 사업시행인가일까지는 상당한 시간이 소요되는 것이 통례이고, 정비구역 지정을 위한 공람ㆍ공고는 구역지정을 위한 공람ㆍ공고에 불과하고 공람ㆍ공고 이후에도 정비구역 지정 고시 단계에서 정비구역이 일부 확대되거나 축소될 가능성도 있어서 정비구역 지정을 위한 공람ㆍ공고만으로 정비구역이 확정됐다고 보기는 어려우며, 공람ㆍ공고된 정비구역 안에 기존에 존재하던 건축물의 사용ㆍ수익에 어떠한 제한이 가해지는 것은 아니므로, 사업시행인가 이전 단계인 정비구역 공람ㆍ공고일 직후에 이주한 것만으로는 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 됐다고 보기에는 부족한 측면이 있다. 위에서 본 바와 같은 주거이전비의 법적 성격과 입법 취지, 해당 조항 문언의 의미, 재개발사업의 진행 과정, 사업시행자인 조합의 설립 시기 등을 종합해 보면, 재개발사업의 경우 사업인정 고시일로 간주되는 사업시행인가 고시일 당시 당해 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 사업시행인가 고시일에 조합에 대해 주거이전비 보상청구권을 취득한다고 해석함이 상당하다(서울고등법원 2010년 2월 2일 선고ㆍ2009누22920 판결)”라고 밝혀, 사업시행인가 고시일에 비로소 사업시행자에 대한 주거이전비 지급 청구권이 발생한다고 보고 있다.

이상의 판례의 해석을 종합하면 ①정비구역 지정 공람ㆍ공고일 전 3개월부터 거주하고 있는 세입자가 주거이전비의 지급 대상이 되지만, ②주거이전비 청구권은 사업시행인가 시에 비로소 발생하는바, ▲정비구역 지정 공람ㆍ공고일 3개월 전일 이후에 전입한 세입자는 주거이전비 지급대상이 아니며 ▲정비구역 지정 공람ㆍ공고일 당시 거주하고 있었으나 사업시행인가 고시 전에 구역 밖으로 이주하는 경우에는 아직 청구권을 취득하지 못한 상태로 거주요건을 상실하게 돼 주거이전비 지급 대상이 되지 않는다고 봐야 한다.

한편, ▲정비구역 지정 공람ㆍ공고일 전 3개월부터 사업시행인가 고시 시점까지 거주한 세입자는 이후 귀 조합이 실제 주거이전비 지급 공고한 시점 이전에 구역 밖으로 이주했다 하더라도 주거이전비 지급 대상에 해당한다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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