▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정비기본계획이 수립되면 정비계획의 입안권자인 시장 등(이하 정비계획의 입안권자)은 정비계획을 입안하기 전 안전진단을 실시하게 되는데, 이는 재건축사업에 한한다. 다만, 정비계획의 입안권자가 안전진단을 직접 실시하느냐 아니면 토지등소유자의 요청에 의해 안전진단을 실시하느냐의 차이가 있다.

도시정비사업에 있어 사업 방식은 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업으로 나누어지고, 주거환경개선사업과 재개발사업은 안전진단 없이 법에서 정하는 정비계획의 입안대상지역에 해당되면 정비사업을 진행할 수 있다. 다만 정비계획의 입안권자에 의한 정비계획의 입안 후 정비구역이 지정되어야 한다.

그런데 재건축사업은 다른 사업과 달리 안전진단을 실시하여야 하고, 정비계획의 입안권자가 직접 정비계획을 입안하는 경우에는 정비계획의 수립 시기가 도래하면 안전진단을 실시하면 된다. 그러나 토지등소유자가 안전진단의 실시를 요청하는 경우에는 일정 요건이 필요하다. 일례로 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아야 한다는 것 등이다.

그러나 안전진단 대상에 모든 경우를 포함할 수는 없으므로 법에서 일정한 제한을 가하고 있고, 이는 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 할 때 정비계획의 입안권자가 인정하는 경우 등이다. 따라서 긴급히 정비계획을 입안해야 할 사유 등이 발생하지 않는 한 정비계획의 입안권자는 안전진단을 실시하여야 한다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 있어 안전진단은 정비계획의 수립 시기가 도래한 안전진단 대상에 대해 정비계획의 입안권자가 실시하는 것이 원칙이므로 안전진단에 드는 비용은 입안권자가 부담한다. 다만, 안전진단의 실시가 요청된 경우 입안권자는 안전진단에 드는 비용의 전부 또는 일부를 안전진단의 실시를 요청한 자에게 부담하게 할 수 있으므로 토지등소유자가 안전진단의 실시를 요청하는 경우 토지등소유자가 안전진단 비용을 부담할 수도 있다.

정비계획의 입안권자는 안전진단을 실시함에 있어 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단 전문기관, 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단을 의뢰하여야 한다. 안전진단을 의뢰받은 안전진단기관은 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 정비계획의 입안권자 및 안전진단의 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다.

이에 따라 정비계획의 입안권자는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역 여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 입안 여부를 결정한다. 그리고 시ㆍ도지사는 검토 요청 등에 따라 정비계획의 입안권자가 제출한 해당 안전진단 결과보고서의 적정성을 검토한 후 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. 아울러 시ㆍ도지사는 검토 결과에 따라 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안 결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있으며 정비계획의 입안권자는 특별한 사유가 없다면 그 요청에 따라야 한다.

안전진단 절차에 있어 안전진단을 의뢰받은 안전진단기관은 국토교통부 장관이 정하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토교통부령에서는 구조안전성 평가 및 주거환경 중심평가로 구분하고, 주거환경 중심평가는 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 구조적 또는 기능적 결함 등을 평가하는 것을 제외하고 노후ㆍ불량건축물을 대상으로 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성 등을 중심으로도 평가되어야 한다고 규정하고 있다. 따라서 안전진단은 구조안전성 평가와 함께 주거환경 중심평가를 하여야 한다.

안전진단을 실시하여 정비계획을 입안해야 된다고 결정된 경우 정비계획의 입안권자는 정비계획 입안 및 정비구역을 지정하게 된다. 그러나 사업이 지연되는 등 일정 요건을 충족하는 경우 정비구역의 해제 등 사업이 진행되는 못하는 경우도 발생한다.

재건축사업에 있어 정비사업의 절차상 정비계획이 입안되지 못하면 정비사업을 진행할 수 없고, 다른 절차보다 안전진단의 시기 조정이 정비계획의 입안권자에게 주어지는 권한이라 할 수 있어 안전진단의 실시 시기는 사업의 착수 시기와도 관련이 있다. 안전진단이 사업을 지속시키는 요인임과 동시에 정비계획의 입안권자가 안전진단의 실시 시기의 조정을 통해 재건축사업의 시기를 조정할 수도 있다는 것이다. 따라서 안전진단의 절차는 실무적 측면에서 숙지하면 되지만 안전진단의 시기 조정은 정비계획 입안권자의 자의적 판단에 의해 좌우될 수도 있다는데 문제가 있는 것으로 보인다.

관련 법령에서 정비계획의 입안권자는 안전진단의 요청이 있는 때에는 요청일로부터 30일 이내에 안전진단의 실시 여부를 결정하여 요청인에게 통보하게 되어 있고, 이 경우 안전진단의 실시 여부를 결정하기 전에 단계별 정비사업 추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 수 있다고 규정되어 있으나 이는 정비계획의 입안권자가 필요에 따라 자의적으로 결정할 소지가 다분하다는 것이다.

결론적으로 재건축사업에 있어 안전진단은 정비계획의 입안권자의 판단에 따라 실시여부가 결정되지만, 정비기본계획에 따른 단계별 정비사업의 추진계획이 마련되어 있다면 안전진단에 의한 사업의 시기 조정은 특별히 문제 될 게 없다. 이에 정비계획의 입안권자는 자의적이거나 즉흥적으로 안전진단의 실시 시기를 판단하지 말고 안전진단의 실시 결과에 따라 정비계획을 입안한다면, 안전진단의 실시를 통한 정비계획의 입안은 도시의 주거환경을 개선한다는 도시정비법의 본질에도 부합할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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