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부동산공시가격 논쟁 ‘ing’… 배경 및 해결방안은?
▲ 공시가격 급등으로 세부담 우려가 이어지고 있어 정부의 대책 마련이 시급하다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 이달부터 본격적으로 보유세 납부 시즌에 들어서면서 공시가격에 대한 관심이 다시 커지고 있다. 특히 보유세ㆍ건강보험료 등의 기준이 되는 공식적 땅값, 개별공시지가가 전국 평균 8.03%가 오르고 서울의 공시지가 상승률이 전국 시ㆍ도 가운데 가장 높은 12.35%를 기록하는 등 오름세를 보여 공시지가에 대한 다양한 목소리도 나오고 있다.

공시지가 잇따라 ‘껑충’… 상승률 서울 ‘1위’

지난 5월 30일 국토교통부(이하 국토부)는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 올해 1월 1일 기준 개별공시지가를 산정해 같은 달 31일께 공시한다고 밝혔다.

국토부 집계에 따르면 올해 전국공시지가는 평균 8.03% 올랐다. 상승률은 작년(6.28%)보다 1.75%포인트 높을 뿐 아니라, 2008년(10.05%) 이후 11년 만에 최고 수준을 기록했다.

지난 2월 발표된 표준지공시지가 평균 상승률 9.42%와 비교해 개별공시지가 상승률(8.03%)이 1.39%포인트 낮지만, 논란이 될 정도로 큰 차이는 아니다. 표준지(50만 필지)는 개별 땅들의 공시지가 산정 과정에서 기준으로 삼는 땅들을 말한다.

공시 대상은 총 3353만 필지(표준지 포함)로, 2018년(3310만 필지)보다 1.3% 늘었다. 점용료 등 부과를 위해 공시지가 산정 대상 국공유지ㆍ공공용지가 증가한 데다가 개발사업에 따른 토지 분할 등의 영향 때문이다.

시ㆍ도별로는 서울의 공시지가 상승률이 12.35%로 가장 높았다. 지난해(6.8%)와 비교해 상승 폭이 거의 두 배로 뛰었지만 2월 발표된 표준지 공시가격 인상률(13.87%)보다는 약간 낮아졌다. 서울의 급등으로 수도권(서울ㆍ경기ㆍ인천)의 공시지가도 평균 8.77% 올랐다.

서울 외 광주(10.98%), 제주(10.7%), 부산(9.75%), 대구(8.82%), 세종(8.42%) 등의 상승률도 전국 평균(8.03%)을 웃돌았다.

서울의 경우 국제교류복합지구ㆍ영동대로 지하 통합개발 계획 때문에, 광주의 경우 에너지 밸리 산업단지 조성 등의 영향으로 땅값이 많이 올랐다. 3위 부산의 공시지가 상승 요인으로는 도시정비사업 등이 꼽혔다.

반면 충남(3.68%), 인천(4.63%), 대전(4.99%), 충북(5.24%), 전북(5.34%) 등 11개 시ㆍ도의 땅값 상승 폭은 전국 평균에 미치지 못했다. 가장 땅값이 덜 오른 충남의 경우 세종시로의 인구 유출과 토지시장 침체 등이 겹친 결과로 추정된다.

더 작은 시ㆍ군ㆍ구 단위로 나눠보면, 1년 사이 서울 중구 공시지가가 20.49%나 뛰었고 강남구(18.74%), 영등포구(18.2%), 서초구(16.49%), 성동구(15.36%) 등 서울의 구(區)들이 상승률 상위 5위를 휩쓸었다.

하지만 울산 동구의 경우 조선, 중공업 경기 불황의 여파로 전국에서 유일하게 공시지가가 1.11% 오히려 떨어졌다. GM 군산 공장 매각 등 자동차 산업 침체로 전북 군산(0.15%)의 상승률도 미미했고, 경남 창원 성산구(0.57%)와 경남 거제시(1.68%), 충남 당진시(1.72%) 등의 땅값도 조선ㆍ철강ㆍ자동차 산업 경기와 맞물려 거의 오르지 않았다.

전체 공시 대상 땅의 30.6%(1027만 필지)는 공시지가가 1㎡당 채 1만 원도 되지 않았다. 1만 원 이상 10만 원 미만이 44.8%(1501만 필지), 10만 원을 넘는 땅은 24.6%(825만 필지)로 조사됐다.

10만 원 초과 필지 중에서도 10만 원 이상 100만 원 미만, 100만 원 이상 1000만 원 미만, 1000만 원 이상의 땅은 전체 필지 기준으로 각 18.8%, 5.7%, 0.1%를 차지했다. 1만 원 미만 땅의 비중은 2018년보다 1.7%P 감소했지만 1만 원 이상 10만 원 미만 범위의 땅은 1.2%P 늘었다.

공시가격 현실과 괴리감 커 논란… 업계 “검증 전문성 높여야”

단독주택공시가격 산정의 경우 표준주택과 개별주택으로 분류돼 진행된다. 대표성이 있는 표준주택은 전국 주택 418만 채 중 22만 가구를 한국감정원이 산정한다. 나머지 개별주택가격은 지자체가 표준주택 가격을 기준으로 산정한다. 지방자치단체의 산정가격은 한국감정원의 검증을 거쳐야 한다.

개별주택가격은 정부가 제공하는 주택가격비준표에 따라 지자체 공무원이 가격배율을 산출해 이를 표준주택가격에 적용해 산정한다. 비준표에는 23개 항목의 토지ㆍ건물 특성이 계량화됐다.

하지만 개별주택가격은 지방자치단체가 조사한 개별단독주택공시가격(예정안) 상승률이 5%p 이상 낮게 나타나면서 신뢰성과 형평성에 대한 논란이 제기되고 있다. 이러한 논란은 기본적으로 토지는 감정평가사가 평가하고, 공동주택은 국토교통부 산하기관인 한국감정원이 담당하고 있어 공시가격의 산정 주체가 이원화된 상황에서, 표준단독주택공시가격은 한국감정원이 담당하고 있고, 개별단독주택공시가격은 지방자치단체가 담당하고 있기 때문이다.

이에 정부가 부동산공시가격 제도를 발 빠르게 개선해 정부 정책에 대한 신뢰도를 높이고 부동산가격의 형평성 제고를 통해 국민의 불편을 최소화해야 한다는 업계의 지적이 늘어나는 상황이다.

특히 그중에서도 표준지공시지가나 표준주택의 평가는 전문자격사나 공정기관에서 평가해야 하지만 개별공시자가나 개별주택가격은 다양한 분야의 전문가 또는 지역 전문가들이 참여해 결정하는 시스템을 도입해야 한다는 의견이 많이 나온다.

게다가 「부동산가격공시에 관한 법률」에서도 부동산공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 가격’이라고 정의하고 있는 만큼 감정평가사의 개인적 판단의 개입을 최소화하고, 데이터 신뢰성을 검증하는 제도적 시스템을 갖춰야 한다며 시스템 개선에 대한 목소리가 더욱 커지고 있다.

부동산 공시가격을 전국적으로 동시에 시장가치 수준으로 현실화해야 한다는 필요성도 화두에 오르고 있다. 정부는 고가주택을 중심으로 현실화율을 높였다고 해명하고 있지만 모든 부동산에 대해 동일하게 적용해야 하는 것이 훨씬 설득력이 있다는 뜻이다. 최근 급격한 현실화율로 국민의 부담을 최소화하고 과세세율의 조정, 기타 제도의 부동산공시가격 반영비율의 조정 등이 담겨야 한다.

1989년 다원화됐던 지가체계를 공시지가로 일원화되고, 2005년부터 단독ㆍ공동주택의 가격을 공시하고 있다. 그런데 적정가격과 괴리 때문에 신뢰도에 의문을 제기하고 있다. 따라서 일시에 전국의 모든 부동산에 대한 가격을 재산정해 소유자가 공감할 수 있는 가격을 산정할 필요성이 있다.

정부는 공시가격을 과세와 복지, 부담금 등 60여 개의 행정 목적으로 활용하는데 올해는 시세를 반영한 공평 과세를 위해 대폭 상향 조정했다고 설명하면서, 공정함을 강조해 소위 부자들만 많이 올리고 대부분은 시세변동률 이내에서 결정했다고 했다고 설명하니 형평성에 대한 문제를 제기하는 관계자들이 많아진 것이다.

전문성을 키우기 위해서 평가 기준이 되는 표본을 확대하고 조사인력의 확대를 해야 한다. 부동산은 고유의 특성인 개별성으로 인해 적은 표준을 기준으로 개별 부동산의 가격을 산정하기 때문에 오류가 발생할 가능성이 크기 때문이다.

공시지가의 표준지는 50만 필지이고, 단독주택공시가격의 표준주택은 전국 주택 418만 채 중 22만 가구이다. 이 표준지가 전 국토의 표준이 되기에는 힘들기 때문에 표준을 좀 더 확대해야 할 것이다.

한 부동산 전문가는 “공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’으로 규정돼 있는 만큼 더더욱 시장가격 전문가, 지역주민 등의 참여를 통한 조사인력의 확대 및 전문화가 필요하다”면서 “공시가격 제도의 여러 문제 등을 종합적으로 검토해 국민들이 공감할 수 있는 개편안을 하루빨리 마련해야 한다”고 밝혔다. 

공시가격 급증세에 보유세 15조 원 돌파… 정계 “관련 법률 개정안 국회 통과 시급”

게다가 문재인 정부의 급격한 부동산공시가격 인상에 따라 세금 폭탄이 현실화되면서 종합부동산세 세수가 전년 대비 62% 더 늘어날 것이란 예측이 나왔다.

전반적인 경기 침체로 소득세, 법인세 등은 세수입이 감소할 것으로 예상되는 가운데 부동산 보유세만 급등한 것이라 수입이 적은 노후세대 가구 등은 세금을 내느라 고심해야 할 것이란 지적이다. 이달부터 보유세 가운데 지방세인 재산세가 부과돼 더욱 이목이 쏠렸다.

지난 5일 김현아(자유한국당) 국회의원이 국회 예산정책처에 의뢰해 제출받은 ‘2019년 공시가격 인상에 따른 부동산 보유세 증가분 추정’ 자료에 따르면 올해 부동산 보유세인 종합부동산세와 재산세 세액 추정치는 15조5135억 원으로 전년 대비 15.3% 증가하는 것으로 조사됐다. 세부적으로 종합부동산세는 2018년 대비 1조11632억 원이 더 걷혀 3조271억 원으로 추정되고 재산세는 8924억 원 증가해 12조4864억 원에 달할 것으로 전망된다.

현 정부의 출범 이후 부동산 보유세는 급격하게 증가하고 있다. 2013년부터 2017년까지 전년 대비 보유세 증가율은 평균 5.6%였지만 2018년에는 7%, 2019년 15.3%로 증가세가 가팔라졌다. 종부세는 올해 62.4%로 급격하게 늘었다.

재산세도 2013년부터 2018년 5년간 연평균 5.7% 올랐지만, 올해는 이보다 2%포인트 더 오른 7.7%의 상승률을 기록했다. 상승률 시기를 고려하면 급격한 공시가격 인상의 원인이 부동산 보유세 증가 때문이라는 게 김 의원의 설명이다.

김 의원은 보유세 확대를 통해 세수확보를 하려는 것이 문재인 정부의 전략이라고 풀이했다. 법인세, 부가가치세 등의 세수입은 경기 상황에 따라 변동이 크지만 보유세는 경기 변동에 상관없이 예정된 세수입 확보가 가능하기 때문이다. 만약 주택가격이 조금 하락해도 현실화를 이유로 공시가격을 높이면 된다.

실제 다른 세금은 줄어들 가능성도 커지고 있다. 법인세는 9.9%, 부가가치세가 4.1% 증가하지만 이는 애초 정부 예상보다 낮은 증가율이다. 또한 소득세는 1.7%, 교통에너지환경세는 3.9% 각각 감소할 것으로 전망됐다.

김현아 의원은 “급격한 공시가격 인상에 따라 우려됐던 보유세 폭탄 문제가 현실화에 가까워졌다”며 “문재인 정권이 과세형평, 조세정의를 이유로 공시가격을 증가시켰지만 결국 경기 침체 속에 세수확보를 위한 것이 본심인 게 드러난 셈이다”고 지적했다.

이어서 그는 “결국 현 정권의 부동산 정책이 집을 가진 국민만 힘들게 하고 있다”며 “공시가격 운용제도를 투명하게 공개하고 국민적 합의에 따른 목표치 설정이 반드시 필요한 만큼 자유한국당이 국민 부담 경감3법으로 지정한 「부동산 가격 공시에 관한 법률」 개정안의 조속한 국회 통과가 필요하다”고 덧붙였다.

▲ 공시지가 1000분위 구간별 공시가액 및 점유비중. <출처=서형수 의원실>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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