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하반기 부동산시장 전망… 다시 고개 드는 집값
▲ 올 하반기 아파트 가격 상승 여부는 전문가들 사이에서도 예측이 엇갈리고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 올해 부동산시장의 하반기 흐름세를 예상하는 다양한 분석이 나오고 있다. 정부는 집값을 잡아놨다고 하지만 되레 서울 아파트값은 상승 전환한 분위기 때문이다. 전문가들 사이에서도 하반기 집값 상승 여부를 두고 다소 예측이 엇갈리는 가운데 본보 역시 이에 대해 좀 더 자세히 살펴보고자 한다.

한국감정원 “서울 집값 8개월 만에 상승 전환”
대전ㆍ대구ㆍ광주, 뚜렷한 상승세 이어가

서울 아파트값이 8개월 만에 상승 전환했다. 동반 하락하던 전세 가격마저 나란히 상승세로 돌아섰다는 결과가 나왔다.

이달 4일 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 7월 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트값은 지난주 보합에서 이번 주 0.02% 상승했다. 서울 아파트값이 오른 것은 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만이다.

자치구별로 강남구 0.05%, 서초구 0.03%, 송파구 0.04% 등 강남 3구가 상승폭을 확대하거나 유지했다. 양천구도 목동 재건축을 중심으로 0.06% 상승했고 영등포구(0.06%)와 동작구(0.02%)도 올랐다. 강동구는 입주물량 여파로 0.04% 하락했고 강서구도 0.04% 내렸다.

강북 지역에서는 서대문구(0.04%), 마포구(0.03%), 용산구(0.05%) 등이 상승했다. 그러나 성동구와 중랑구는 급매물 위주로 거래되거나 관망세를 이어가며 나란히 0.01% 내렸다.

수도권의 경우, 경기는 0.05% 떨어지며 약세가 이어졌으나 지난주(-0.07%)보다 낙폭은 줄었다. 광명시(0.4%), 과천시(0.25%) 등의 상승폭이 컸다. 인천(0.02%)은 상승 전환했다.

서울 아파트 전셋값도 이번주 0.01% 오르며 지난해 10월 넷째 주 이후 36주 만에 상승 전환했다.

서대문구(0.06%)는 일부 하락폭이 컸던 단지에서 회복세 보이며 전세값이 올랐고 마포구(0.05%)는 역세권 단지 위주로 상승했다. 동작구(0.08%)는 작년 4분기 대규모 신규 입주 영향으로 하락폭이 컸던 단지의 저가수요로, 송파구(0.06%)는 문정ㆍ송파동 저가단지 위주로, 서초구(0.06%)는 도시정비사업 이주수요 등으로 올랐다.

한국감정원 관계자는 “대출 규제, 세제 강화에 분양가상한제까지 정부의 계속되는 규제 강화에 시장 불확실성이 높아진 것은 사실이나 일부 인가 사업지는 매수세가 유입돼 34주 만에 상승 전환했다”고 설명했다.

특히 대전ㆍ대구ㆍ광주광역시의 경우 그 상승세가 뚜렷했다. 지난 7일 한국감정원 월간 매매가격지수에 따르면 대전은 지난해 12월에서 올해 6월 사이 매매가격지수가 102.6에서 103.7로 상승하며 오히려 1.1%의 상승폭을 기록했고 대구와 광주가 0.4% 상승했다. 대구는 2017년 6월부터 25개월 연속, 대전은 2018년 7월부터 12개월 연속 상승세다.

여기에 대전ㆍ대구ㆍ광주 3곳 중 투기과열지구로 지정된 대구 수성구를 제외하면 자금 조달이 역시 용이해 이 같은 상승세를 뒷받침한다. 청약 평균 경쟁률도 대전 56대 1, 광주 48대 1, 대구 22대 1로 전국 평균에 비해 상당한 인기를 자랑한다. 업계 전문가들 사이에서도 이곳의 인기는 하반기에도 계속될 것이라는 관측이 높은 이유다. 

업계 관계자는 “이들 지역이 주목받는 이유는 해당 지역 지자체에서 적극적으로 원도심을 중심으로 한 개발 호재들을 적극적으로 발표해 투자자들로 하여금 구미를 당기게 하고 있다”면서 “기존 주택 노후화로 인해 새 아파트에 대한 이전수요가 강세를 보이는 상황 속에서 기존의 역세권 지역이 많고 이미 도심 생활 인프라를 갖추고 있다”고 설명했다.

이어서 그는 “노후화된 지역이 많은 만큼 각종 혜택과 어우러져 향후 시세차익도 노려볼 수 있다는 평가를 받는 만큼 한동안 이들 지역의 인기는 식지 않을 것”이라고 진단했다.

고강도 규제에 연기, 중단 재건축 사업지 속출
전문가 “집중적으로 공급 확대해야 서울 집값 안정돼”

재건축초과이익환수제도에 따른 부담금, 층수 규제, 일몰제 적용 등 재개발ㆍ재건축사업에 대한 정부의 고강도 규제가 오히려 집값 상승을 부추긴다는 지적도 있다.

실제로 올해 3월 기준 강남, 서초, 송파구 이른바 강남 3구에서 재건축사업으로 지정된 총 104곳 가운데 고작 32곳만이 사업시행인가를 받으며 통과율이 30.8%에 불과하다는 발표가 나왔다. 사업시행인가를 승인받지 못한 나머지 70%의 경우, 서울시의 사업 조절 압박까지 더해지면서 추후 탄력 있는 사업 추진에 어려움을 겪을 것이라는 관측이다.

여기에 재건축사업을 지연하기로 한 단지가 늘어나는 분위기가 형성되고, 아예 중단하는 곳까지 발생하고 있다. 아울러 최근 언급되는 분양가상한제를 피해 후분양 방식을 도입하는 사업지도 늘고 있는 실정이다.

강남구 대치쌍용2차(재건축)가 대표적인 곳으로 재건축 부담금이 조합의 예상보다 높게 책정되자 사업을 전격 중단했다.

대치쌍용2차 바로 옆에 자리한 대치쌍용1차(재건축) 역시 사업시행인가를 얻은 후 재건축 부담금 여파로 인해 시공자 선정 보류 결정을 내리는 등 사업 진척에 어려움을 겪고 이에 대한 여파로 임원진을 교체하는 내홍을 겪은 바 있다.

서울 강남구 상아2차(재건축)는 후분양 방식을 도입했다. 이곳은 지하 3층~지상 최고 35층 아파트 7개동 679가구 규모로 올해 5월 분양을 계획했지만 3.3㎡당 6300만 원인 시세와 4700만 원의 HUG의 상한 분양가 간의 갭이 상당해 후분양으로 가닥을 잡았다. 후분양을 통해 시세에 근접한 분양가를 받는 것이 1800억 원에 달하는 이자비용을 감수하더라도 얻는 이익이 크다는 입장이다.

경기 과천주공1단지 재건축 단지 역시 지난 1월 조합원총회를 개최한 자리에서 후분양 방식으로 노선을 정했다. 해당 조합과 HUG는 지난해부터 분양가를 두고 줄다리기 협상을 이어갔지만 협의가 결렬되며 후분양에 나섰다.

유관 업계 한 관계자는 “강남 재건축사업에 대해 정부의 주목도가 높은 상황이라 조합의 요구에 무조건적인 승인은 기대하기 어려워 보인다”면서 “대다수 재건축 단지의 추진 속도가 느려질 가능성이 커 1~2년 이내에 일반분양이 가능한 단지들이 크게 줄 것으로 보인다”고 귀띔했다.

규제가 당장의 과도한 부동산 열기를 잠재우는 데에는 효과가 있었겠지만, 수요와 공급의 법칙에 국한해볼 때 수요가 있음에도 공급을 위축시켜 결국 가격 상승을 불러올 것이라는 분석이다.

부동산 전문가는 “서울은 여전히 수요가 많고 되레 공급은 끊긴 지역으로 보면 된다”면서 “정부가 과열된 부동산시장을 잡기 위해 많은 규제를 가했지만 그에 비해 집값은 규제 전 상승률에 비해 하락률은 현저히 소폭이다”고 말했다.

그러면서 그는 “현재 정부는 투자수요를 때려잡는 데만 치중하고 수도권 거주자들 대부분을 서울의 잠재 수요자들로 봐야 함에도 이들에 대한 부분은 간과한 측면이 있다”며 “서울 도심에 집중적인 공급 확대를 통해 서울의 집값을 안정시킬 수 있다”고 덧붙였다.

올 하반기 전국 아파트값 ‘보합세ㆍ하락세→상승세?’
업계 “사회간접자본(SOC) 예산 증액 편성이나 규제 완화로 투자 유도해야”

올해 하반기 서울은 물론 전국 아파트가격의 흐름과 전망에 관해서는 다양한 의견이 나오고 있다.

지난 6월 한국감정원이 협력공인중개사 6000여 명을 대상으로 설문조사한 결과, 응답자 총 2678명 가운데 57.5%가 올 하반기 주택가격을 보합으로 예상했다. 하락(34.3%) 예측 지분까지 합하면 91.8%의 공인중개사가 보합 내지 하락세를 예상했다. 집값 상승을 점친 응답자는 8.2%에 그쳤다.

이를 두고 업계의 한 전문가는 “여전히 정부와 서울시가 규제 강화를 완화하지 않은 상황에서 행여 집값 상승 기미가 보이면 그대로 좌시하지 않을 게 불을 보듯 뻔하다”며 “최근의 김현미 국토교통부 장관과 박원순 서울시장의 의지만 봐도 앞으로도 집값이 올라가기는 힘들 것”이라고 귀띔했다.

한국건설산업연구원(이하 건산연) 역시 하반기 전국 집값 하락을 예상했다. 건산연은 지난 1일 ‘2019년 하반기 건설ㆍ주택 경기 전망’ 보고서를 통해 올해 하반기에 전국 집값이 0.7% 떨어지고 수도권은 0.5%, 지방 0.9% 하락을 예상했다.

건산연은 지방의 경우 서울이나 수도권에 비해 수요가 부족한 만큼 일부 지역을 제외하고는 지속적인 미분양 증가로 강한 하락을 예상했다. 현 분양시장 상황에서 유동성 확대, 분양가 규제 상황을 감안하면 입지와 분양가에 따른 격차가 현격해질 것으로 보인다는 뜻이다. 

김성환 건산연 부연구위원은 “금리 인하 가능성이 높아지면서 유동성 증가에 의한 주택시장 변화 기대가 존재하지만 경기 악화에 따른 가계 지불 능력 위축 요인이 오히려 크다”며 “금리 인하가 수요 창출보다는 저가 매물 유입을 줄여 기존 보유자의 리스크를 감소시키는 방향성이 형성될 것”이라고 말했다. 건산연은 건설 투자 역시 부정적인 전망을 내놨다.

하지만 가격 상승에 대한 우려도 늘어나고 있다. 지난 7일 ‘한국개발연구원(KDI) 경제동향’ 7월호에 실린 2019년 2분기 부동산시장 전문가 설문조사(지난 6월 20∼26일) 결과를 보면 전문가 106명의 53.8%가 1년 뒤 서울 주택가격이 현재보다 상승할 것으로 전망했다. 현재와 같을 것이라는 예상은 21.7%, 하락할 것이라는 전망은 24.5%였다. 올해 1분기 설문조사 결과와는 크게 달라진 모습이다.

이를 시사하듯 김현미 장관은 ‘강남 등 일부 지역 집값이 다시 들썩인다’는 우려에 대해 “매일 주택시장 동향을 주시하고 있다”면서 “만약 부동산시장이 다시 과열되는 조짐이 보이면 이에 대한 즉각적인 정책들을 시행할 것이다”라고 강조했다.

박원순 서울시장 역시 “주택시장은 민감성과 불확실성이 있기 때문에 훨씬 더 강하고 지속적인 안정화 조치가 필요하다”며 “부동산시장 안정화를 위해 사활을 걸어야 한다”는 의지를 밝히며 당분간 재건축 인ㆍ허가가 불허함을 밝혔다.

반면 다수 전문가들은 건설 경기 활성화를 위한 정부의 대책이 신속히 실행돼야 한다면서 2020년 정부 사회간접자본(SOC) 예산 증액 편성이나 완화된 부동산 규제를 통해 움츠러든 주택 투자를 살려야 한다고 강조했다.

한편, 올해 하반기 서울ㆍ수도권 신도시와 공공택지지구에 26개 단지 2만2534가구가 일반에 공급이 예상돼 부동산시장의 향방에 업계의 관심이 쏠리고 있다.

부동산인포 관계자는 “보통 하반기는 상반기보다 물량이 많지만 올해는 HUG의 분양가 심사 강화, 소비자들의 기대심리 위축으로 일정이 내년으로 미뤄질 가능성도 배제할 수 없다”며 “하지만 여전히 민간택지에 비해 낮은 공공택지의 분양가는 실수요자들에겐 관심을 끌 것”이라고 분석했다.

▲ 하반기에는 서울ㆍ수도권 신도시와 공공택지지구에 26개 단지 2만2534가구가 일반에 공급될 것으로 추산된다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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