▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부는 주택시장을 관리하여야 할 필요성을 다양한 관점에서 접근하고 있으며, 일반적인 현상은 투기라는 관점에서 접근한다. 이는 정부의 주택관리정책과 맞물려 판단해야 할 사항으로 분양가상한제를 살펴보기 위해서는 정부의 주택관리정책을 관리지역과 제한정책으로 나누어 고찰할 필요가 있다.

정부는 투기 등을 억제 및 관리하기 위해 「주택법」에서 투기과열지구와 조정대상지역을 두고 있다. 투기과열지구는 국토교통부(이하 국토부) 장관 또는 시ㆍ도지사, 조정대상지역은 국토부 장관이 지정하고, 지정할 때에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.

하지만 입법과정을 볼 때, 정부의 주택관리지역의 기본은 투기과열지구라 할 수 있으므로 분양가상한제 적용에 있어 정부의 관리지역을 기준으로 살펴보는 것이 의미가 있다. 그리고 정부의 주택관리에 있어 제한정책으로는 투기과열지구나 조정대상지역 등을 기준으로 하는 전매제한제도와 분양가상한제라 할 수 있으므로 궁극적으로 투기과열지구를 어떻게 접근하느냐에 따라 분양가상한제 등의 제한정책의 방향이 정해진다.

정부의 주택시장에 대한 제한정책의 하나인 분양가상한제는 「주택법」에서 ‘국토부 장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 지정한 날이 속하는 바로 전날부터 소급하여 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배를 초과한 지역으로서 법에서 정하는 요건에 해당하는 지역에 대하여 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용지역으로 지정할 수 있다’고 규정되어 있다. 따라서 분양가상한제 적용은 국토부 장관이 법에서 정한 절차를 거쳐 「주택법 시행령」을 통해 적용할 수 있는 것을 의미하며, 한편으로 현재 정부에서 발표한 바와 같이 지금에 이르러 분양가상한제는 투기 억제 등을 위하여 적용될 수 있다는 것을 의미한다.

그러나 분양가상한제 적용에 있어 2014년에 사실상 일반정비사업지에 대한 적용을 폐지한 바와 같이 주택시장의 상황에 따라 유동적이어야 한다. 현재 주택시장에서 주택을 매입하려는 사람들은 양질의 주택을 사려 하고, 정부는 정부가 직접 시장에 개입하여 공공주택 등의 공급을 주도하려 하는 상황이 벌어지고 있다. 따라서 정부의 기대와 달리 주택가격은 요동을 치고, 오히려 정부가 과거 구축한 신도시의 노후화 요인 등에 따라 새롭게 건축되는 공동주택에 대한 수요는 급증하고 있는 상황이 도래한 것이다.

결론적으로 정부의 정책은 장기적인 측면에서 일관성이 결여하고 있다. 만약 분양가상한제를 적용하여 주택가격의 안정화를 가져온다 하더라도 공공이 공급하는 주택가격도 덩달아 상승하고, 오히려 입주 이후 일정한 시점이 지난 후 분양이 전환되는 임대주택에서도 인상된 주택가격을 반영할 수밖에 없는 현실이다. 일시적으로 분양가를 제한한다 하더라도 법에서 정하는 제한정책에 의한 기간이 지난 후의 주택가격은 시장에서 결정된다 할 수 있으므로 중장기적인 측면에서 주택가격을 정부가 개입하여 관리한다는 것은 사실상 불가능하다.

정부가 추진하는 정책들이 반복적으로 규제와 완화를 거듭하고 있는 것은 주택시장에 대한 정부의 개입이 사실상 일시적 성과 위주의 정책들을 추진하고 있다는 것을 보여주는 단적인 예일 것이다. 하지만 주택 구매를 원하는 국민의 욕구를 충족시키지 못하는 높은 가격의 분양가는 반드시 관리되어야 함은 자명한 사실이다. 그러나 정부는 분양가상한제를 적용하기 이전에 주택에서 야기되는 공급, 금융, 세제 등 온갖 규제책들을 내놓은 바 있어 분양가상한제의 적용은 정부의 시장개입 성과에 대해 의문을 갖게 한다.

따라서 만약 최근 정부의 발표와 같이 분양가상한제가 적용된다면 정부의 시장개입에 대한 성과를 논하기 이전에 적용의 필요성을 따져봤을 때 필요성이 전혀 없는 것은 아니라 판단된다. 다만 몇 가지 정부가 간과하는 것이 있는데, 이는 정책추진과 적용상의 문제일 수 있으며 정책추진 상에 있어 정부가 주택공급억제정책을 남발해 왔다는 것이다.

정부가 추진한 시책으로 전매제한기간 연장, 대출 강화, 세율 인상 및 주택보유에 대한 세 부담 강화 등을 통해 사실상 다주택 소유를 억제하였고, 더군다나 대출 규모의 제한 등을 통해 무주택자들도 주택 구매를 하는데 제약을 받게 됐다. 또 적용상의 문제점으로 「주택법 시행령」에서 정하는 소급적용의 범위라 할 수 있으나, 도시정비사업에서의 업무 절차상 관리처분인가는 분양계획을 포함한 처분계획으로서 적용 시점은 관리처분인가 시를 기준으로 하여야 하는바, 이는 논란의 여지가 없다.

분양가상한제는 정부가 관리지역 등을 정하고 있으나 사실상 현재 공공주택에 대한 부분에 적용하고 있으므로 일반정비사업지에서는 분양가상한제를 적용받고 있지 않다. 이에 정부가 추진하고 하는 일반정비사업지에 대한 분양가상한제의 적용은 단기적인 처방으로 시행한다 하더라도 제한적이어야 한다. 그리고 분양가상한제 적용에 앞서 반드시 선행되어야 하는 것이 시공자의 건설원가 공개라 할 것이다. 사업시행자는 사업성을 제고하기 위해 높은 분양가를 책정하고, 분양 이후 조합원들이 받게 되는 개발이익은 정비사업지뿐만 아니라 모든 주택단지에서 예상할 수 있는 것으로 고려의 대상이 되어서는 안 된다. 다만 분양가상한제는 분양가와 건설원가 그리고 시장 상황에 맞추어 판단되어야 하는데, 정부가 개발이익까지 거론하는 것은 무의미하다.

정부가 현재 분양가상한제 적용을 검토 중이라고 한다. 그런데 선행되어야 하는 것은 주택의 소유를 통해 소득구조의 양극화 현상이 심화하는 것에 대한 대책이다. 1세대 1주택을 소유하면 우대한다고 하지만 오히려 주택의 소유를 통한 부의 양극화는 심해지고, 주택시장에 대한 정부의 정책은 낙후된 정비사업지의 개발을 더욱 옥죄는 현상으로 나타나는바, 분양가상한제의 적용은 신중해야 한다. 만약 시행한다면 그 피해는 정비사업지의 토지등소유자뿐만 아니라 모든 국민이 될 수 있다는 것을 명심하여야 한다. 따라서 현재 시점에서 분양가상한제의 시행은 시기상조이며 만약 시행한다면 극히 제한적으로 시행되어야 하고, 이때 정비사업지의 활성화 방안도 함께 강구되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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