분당 재건축, 첫 일정 드러난다!… 강화된 규제에 높은 용적률 등이 ‘변수’

지난 15일 성남시는 2035년을 목표로 중장기 도시개발 종합 계획을 담은 ‘2035 성남도시기본계획’에 대한 주민 공람을 이달 12일부터 진행 중이라고 밝혔다. 시는 이번 계획에 대한 주민공청회를 개최할 예정으로 분당구는 오는 31일이다.

‘2035 성남도시기본계획’ 공람에 따르면 이번 계획의 ‘노후 신도시 관리방안’에는 ▲노후 신도시 도시 활력 제고 ▲쾌적하고 수준 높은 친환경 도시 녹색교통 중심의 미래형를 비롯한 도시 기본방향이 담겼다.

도시기본계획은 최상위 법정 종합계획으로 도시개발 관련 모든 하위계획의 지침과 같은 효력을 발휘한다.

성남시는 2025년까지 현재 추진 중인 리모델링 시범단지 사업을 마무리 짓는다는 구상이다. 이어 2026년부터 2030년까지 주민 선택에 따라 재건축이나 리모델링사업을 비롯한 도시정비사업을 추진하도록 한다.

특히 이번 계획에는 분당 아파트에 대한 정비계획도 공개돼 도시정비업계의 관심이 집중되고 있다. 성남시가 분당 주민들을 대상으로 재건축 관련 설문조사나 주민설명회를 진행한 적은 있지만, 재건축 일정을 공식적으로 언급한 것은 사실상 이번이 처음이다.

9만7000가구 규모로 계획된 분당 신도시는 1991년 하반기부터 입주가 시작됐다. 실제로 앞으로 2~5년가량 지나면 대부분의 아파트가 재건축 가능 연한에 도달하게 된다. 

성남시 관계자는 “중장기 계획을 대략적으로 제시한 것이며 분당뿐만 아니라 나머지 1기 신도시에도 조만간 재건축 가능 연한이 도래하는 만큼 정부에 1기 신도시에 대한 도시정비사업 큰 방향을 제시해줄 것을 건의하는 방향도 검토 중이다”고 말했다.

하지만 분당 재건축은 특성상 용적률이 관건이다. 분당 아파트는 대부분 15층 안팎 중층 높이로 용적률이 200%대로 조성돼 있다. 대형 평형 비중이 크고 현행 건축기준으론 재건축을 통해 늘어나는 세대수가 많지 않아 사업성이 떨어진다는 평가다. 성남시 조례에 따르면 3종 일반주거지역의 경우 용적률이 최대 280%까지 가능하지만 ‘분당 지구단위계획’에서 정한 상한 대비 남아있는 용적률은 1.6~2.5%에 불과하다.

아울러 안전진단 기준이 강화돼 안전진단에 통과할 가능성도 크지 않다는 게 전문가들의 중론이다. 정부가 ‘재건축 연한 40년 확대’를 추진할 경우 분당 재건축 논의가 원점으로 돌아갈 수도 있다. 정부는 최근 집값이 오르자 추가 부동산 종합대책을 준비하고 있는데 업계 일각에서 재건축 가능 연한을 현 30년에서 40년으로 늘리는 방안을 거론하고 있다.

한편, 성남시는 리모델링사업에 대한 지원도 지속해서 강화할 계획이다. 리모델링의 경우 준공 후 15년 이상이면 추진 가능해 분당에서 일부 단지는 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있다. 현재 시는 정자동 한솔주공5단지 등 7개 단지를 시범 단지로 지정해 행정 및 재정 지원을 하고 있다.

리모델링 추진 단지들 매매가격 ‘상승’… 업계 “재건축 연한 충족 시 투자 수요 몰릴 것”

추진 가능성에 대한 전망과 달리 분당 주택시장은 더욱 뜨거워질 것이란 주장이 나온다. 아파트 재건축사업이 본격적으로 추진되면 향후 투자 수요가 집중될 것이라는 관측 때문이다.

특히 재건축은 아니지만 앞서 리모델링사업을 시범 추진한 단지들은 매매가격이 상승했다. 성남시는 현재 정자동 한솔주공5단지, 정자동 느티마을 3ㆍ4단지, 구미동 무지개마을4단지가 리모델링을 위한 건축심의를 통과했다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 정자동 느티마을4단지 전용면적 67㎡는 지난달(6월) 7억8000만 원, 지난 5월 8억2000만 원에 거래됐다. 작년 하반기에는 최고 8억8500만 원에 신고되기도 했다. 2017년 12월 거래가는 평균 6억 원대였다.

한솔주공5단지도 전용면적 41㎡가 지난 6월 초 4억3000만 원에 거래됐다. 올해 초에는 5억200만 원, 작년 하반기에는 4억 원 후반대에서 최고 5억3500만 원에 거래됐다. 2017년 하반기에는 3억 원대에 신고됐다.

유관 업계 전문가들은 각 단지의 사업성을 살펴봐야 한다고 조언하고 나섰다. 특히 용적률이 높은 단지들은 재건축 사업성이 크게 떨어질 수 있기 때문이다. 하지만 분당의 경우 비교적 높은 분양가를 책정할 수 있기 때문에 중층 단지라도 재건축 사업성이 뒷받침될 수 있다. 지난 4월 분양한 ‘분당지웰푸르지오’의 평균 분양가는 3.3㎡당 2715만 원이었다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “분당 신도시는 아파트값이 비싼 편이고 주변 판교 신도시나 위례 신도시 같은 높은 분양가 책정이 가능하다고 생각한다면 중층 단지라도 재건축을 할 만하다”며 “분당 아파트 단지가 재건축 연한인 30년을 충족하면 개발 기대감에 따른 수요가 몰려 아파트값이 크게 영향을 받을 것”이라고 전망했다.