[아유경제=서승아 기자] 정부가 최근 부동산시장이 오름세를 보이자 정부가 이번에는 민간택지 분양가상한제를 적용하는 처방을 예고했다. 

정부가 분양가상한제를 도입하려는 배경은 과거 분양가상한제 시행 전과 후의 통계가 집값을 안정시키는 데 큰 효과가 있었다는 것을 근거로 한다. 1999년 급등했던 분양가가 분양가상한제 시행 이후인 2007년에는 안정세에 들어섰다가 민간택지에서 사실상 폐지된 이후인 2015년에는 급등했기 때문이다.

지난 22일 경제정의실천연대(이하 경실련)가 발표한 보도자료에 따르면 분양가상한제 실시 후부터 서울 아파트 중간 가격(KB부동산 기준)은 2008년 4억8810만 원, 2009년 5억1200만 원, 2010년 4억9500만 원, 2011년 5억450만 원, 2012년 4억7300만 원, 2013년 4억6800만 원, 2014년 4억8000만 원 등으로 대체로 하락했다.

하지만 업계 전문가들은 2010년 초 집값이 약세를 보인건 2008년 글로벌 금융위기에 대한 충격이지 분양가상한제의 효과는 아니라는 주장을 내놓고 있다. 아울러 분양가상한제가 효력을 발휘하기 위해서는 주택 공급 부족 문제가 먼저 해결돼야 한다고 주장하고 나섰다.

일각에서는 분양가상한제가 민간택지를 대상으로 도입될 경우 주택 공급량이 급락하는 것을 가장 우려하고 있다. 분양가상한제가 시행될 경우, 특히 수요가 높아 도심 위주의 주택 공급을 도맡았던 도시정비사업지들이 사업 일정을 미룰 수 밖에 되기 때문이다. 이어서 주택 수요 공급이 원활하게 이뤄지지 못할 경우, 단기적으로는 청약 수요가 과열되는 로또 분양 현상이 이뤄지지 않지만 새 아파트 희소성이 높아져 되레 집값도 떨어지지 않을 것으로 예상된다.

같은 현상이 되풀이 될 경우 도시정비사업의 주체인 조합이 아닌 건설사들이 되레 큰 이득을 취하는 구조가 될 수밖에 없다. 경실련에 따르면 최근 분양하는 아파트들의 건축비는 3.3㎡당 1000만 원을 상회한다. 정부가 정한 기본형 건축비는 640만 원이다.

경실련이 지난해 분양한 개포주공8단지 재건축사업에 대한 개발이익을 분석한 결과, 토지주인 공무원연금공단은 당초 176억 원에 매입한 토지를 1조2000억 원대에 매각하기도 했다. 또 1조2000억 원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비로 9000억 원의 개발이득을 얻을 것으로 추정됐다. 업계는 오히려 고분양가가 주변 시세 상승을 이끌고, 또다시 분양가 상승을 부추기는 악순환이 이어질 것이라고 지적하고 나섰다.

주택가격과 관련해선 앞서 과천주공1단지가 2017년 3.3㎡당 3313만 원에 분양을 진행하려다가 주택도시보증공사(HUG)의 보증 거부로 후분양을 선택한 후 3.3㎡당 3998만 원으로 인상한 사례가 주목된다. 물론 모든 사업장이 후분양으로 선회할 경우 이처럼 높은 분양가를 받을 수 있는 것은 아니다. 후분양은 사업성이 높은 일부 단지만 선택할 수 있는 방법이기 때문이다.

이에 선분양을 할 수밖에 없는 사업성이 높지 못한 사업장들은 정부의 분양가 통제를 고스란히 받아야 한다. 이미 이주나 철거 등을 진행 중인 단지들은 분양가상한제라는 변수를 고려하지 않고 사업 자금 계획을 세운 가운데, 분양가상한제가 소급적용될 경우 분양 이익 대신 조합원들이 추가 부담금을 내야 하는 상황까지 발생할 수 있게 된다. 

정부가 분양가상한제 카드를 꺼내든 가운데, 위 같은 부작용을 고려해 대안을 동반한 제도를 시행할지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>