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[아유경제_기획] “갭투자 대신 리츠하세요”… 판 커지는 부동산 간접투자시장
▲ 부동산펀드, 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 개인 투자자들의 관심이 몰리고 있다. <사진=아유경제DB>

[아유경제=김필중 기자] 최근 한 해외 부동산펀드의 원금손실 논란에도 불구하고 투자자들 사이에서 부동산 간접투자 상품에 대한 관심이 끊이지 않고 있다. 증시의 불안정성과 저금리 기조가 맞물려 부동산펀드, 리츠 등으로 자금 유입이 이어지고 있는 가운데, 정부도 부동산 간접투자 활성화 방안을 발표하며 기존의 부동산 투자 패러다임을 바꾸겠다고 나서 귀추가 주목된다.

증시 불안정ㆍ저금리 시대… 부동산펀드ㆍ리츠 ‘각광’

부동산 간접투자는 부동산, 부동산 개발 프로젝트, 부동산 관련 증권 등에 여러 주체가 함께 돈을 모아 투자하고 이익을 나눠 갖는 방식이다. 투자자 수에 따라 49인을 초과하면 공개적 방식의 공모, 49인 이하의 경우 소수 기관투자자ㆍ외국인 등 대상의 사모(私募) 형태로 투자자를 모집한다. 부동산투자회사의 주식을 사서 보유하는 리츠(REITsㆍReal Estate Investment Trusts)와 투자금의 비율만큼 지분을 갖는 부동산펀드가 대표적이다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 이달 17일 기준 국내 공모 부동산펀드에는 올해 초 이후 3873억 원의 자금이 순유입됐다. 해외 부동산으로 눈을 돌리는 투자자도 늘어나 해외 부동산펀드에는 연초 이후 1조 원이 들어왔다. 연초 이후 5000억 원의 자금이 부동산펀드에 몰리는 동안 국내 주식형에는 7452억 원, 해외 주식형에는 2조5630억 원이 빠져나갔다.

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 지난 7월 말 기준 국내 공ㆍ사모 리츠는 총 229개, 자산총계는 44조 원이다. 이는 2017년에 비해 각각 30개, 10조 원이 늘어난 수준이다. 이중 주택 리츠가 27조4000억 원(121개)으로 전체 자산의 62.13%를 차지한다. 이어 오피스(10조6000억 원ㆍ54개), 리테일(3조1000억 원ㆍ28개), 물류(8000억 원ㆍ14개), 호텔(4000억 원ㆍ4개) 순이다.

리츠 자산규모도 꾸준히 늘고 있다. 2015년 18조 원(125개), 2016년 25조 원(169개), 2017년 34조2000억 원(193개), 2018년 43조2000억 원(219개)으로 성장세를 이어가고 있다.

금융업계 한 관계자는 “미ㆍ중, 한ㆍ일 무역분쟁 등으로 국ㆍ내외 증시가 불안정한 가운데 시중의 저금리 기조가 이어지고 있다”며 “규제가 심한 부동산에 직접 투자하는 것도 부담되는 상황에서 펀드나 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 유동자금이 몰리는 것으로 보인다”고 설명했다.

정부, 부동산 간접투자 활성화 방안 발표… 상품은 ↑ㆍ 세금은 ↓

정부도 부동산시장에서 투자 대상이 주택으로 쏠리는 현상을 완화하고 국민 누구나 대규모 대출 없이 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있도록 부동산 간접투자 상품 활성화에 나선다는 방침이다.

국토부와 기획재정부ㆍ행정안전부ㆍ금융위원회는 지난 11일 이 같은 내용의 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 발표했다.

국내 리츠는 상장 절차 등이 까다롭고 진입 장벽이 높은 공모형 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모형이 주를 이룬다. 지난해 기준 전체 리츠ㆍ부동산펀드(161조8000억 원) 중 대부분은 사모(155조8000억 원) 형태였고 공모(6조 원)의 비율은 3.7%에 불과했다. 현재 국내에 상장된 공모 리츠는 5개다. 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 등이다.

국토부 관계자는 “대부분 대형 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영돼 기관투자자, 외국인 등 일부 투자자의 전유물로 여겨져 온 측면이 있었다”며 “우량자산의 사모집중, 사모대비 차별적 혜택부족 등으로 공모가 활성화되지 못함에 따라 국민의 투자 기회가 부족했다”고 설명했다.

이에 정부는 공모 투자의 비중을 2021년 10%까지 끌어올린다는 계획이다. 구체적으로 역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산을 개발하거나 공공자산 시설을 운영할 민간사업자를 선정할 때 공모 리츠ㆍ부동산펀드 또는 공모 자금을 활용하는 사업자에 가점을 주는 방식이다.

아울러 도시첨단산업단지 용지, 대형 물류시설 용지 등을 분양하는 경우 공모 리츠ㆍ부동산펀드가 우선 공급 대상이 되고, 도시 내 자족 용지(서비스ㆍ일자리를 신도시에 제공하는 시설 용지)도 공모 리츠ㆍ부동산펀드에 우선 매각하고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 상업용 자족 용지를 개발한 뒤 공모 리츠ㆍ부동산펀드에 매각하는 방식도 병행된다.

이 밖에 정부는 부동산 간접투자 배당소득(5000만 원 한도)에 대해서는 9%의 세율로 분리 과세할 방침이다. 내년부터 공모 리츠ㆍ부동산펀드에 대한 재산세의 경우 분리과세(세율 0.2%) 규정이 유지되지만, 사모 리츠ㆍ부동산펀드는 합산 과세로 바뀐다. 공모 리츠ㆍ부동산뿐 아니라 이들이 100% 투자하는 사모 리츠ㆍ부동산펀드 역시 분리과세 혜택을 받는다.

국토부 관계자는 “공모 부동산 간접투자가 활성화되면 주택시장 등에 유입되는 가계유동성을 산업단지ㆍ물류시설 등 공공 인프라와 상업용부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고 일부 기관 투자자에 집중됐던 부동산간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과가 기대된다”며 “양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠ㆍ부동산펀드에 우선적으로 공급될 수 있도록 관련 지침개정 등을 차질 없이 실행해 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산투자 패러다임의 변화를 유도할 것”이라고 말했다.

업계에서는 정부의 이번 발표에 따라 부동산시장에도 간접투자 문화가 퍼질 것으로 내다봤다. 이경자 삼성증권 연구원은 “이번 방안의 포인트는 공모상품에 차별적 혜택을 제공함으로써 부동산 간접투자시장에서 개인 투자자의 진입장벽을 낮춘다는 것”이라며 “향후 2~3년은 공모 리츠와 부동산펀드의 황금기가 될 것”으로 예상했다.

이광수 미래에셋대우 연구원도 “이번 방안으로 사업성이 우수한 공공자산 개발에 공모형 부동산 간접투자 방식의 사업이 증가할 것”이라면서 “부동산 간접투자의 대중화가 빨라질 것으로 본다”고 전망했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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