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[아유경제_오피니언] 임차인의 권리금 회수에 대해
▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

상가임차인이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하는지 여부가 문제될 수 있다.

이에 대해 대법원의 해석(2019년 5월 16일 선고ㆍ2017다225312, 225329 판결)은 “계약갱신요구권 행사 기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하는지 여부에 관해 구 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비춰 보면 구 「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4제1항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 보아야 한다”면서 “그 이유는 ①구 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간의 만료를 권리금 회수기회 보호 의무의 예외사유로 정하고 있지 않은 점 ②구 「상가건물 임대차보호법」은 2015년 5월 13일 개정돼 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7) 신설 등을 들 수 있다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업 활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신 거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이며, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 됐지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당 기간 영업손실을 감당해야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다”라며 “그런데 임대인이 같은 법 제10조제1항 각호의 갱신 거절 사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호 의무가 없음으로 법 개정을 통해 보호하려는 ‘임대인의 갱신 거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 지나 임차인이 더는 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다. 신설 조항의 입법 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무를 계약갱신요구권의 행사 기간 범위로 제한하고자 했다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조제2항에 따라 상가 임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비춰 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수 기회 보호 의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어려움”이라고 밝혔다.

이어서 재판부는 “③구 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 해 상가임차인에게 최소한의 영업 기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010년 6월 10일 선고ㆍ2009다64307 판결). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 안에서 영업상 유ㆍ무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호 의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다름 ④구 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서 각호에서 정한 갱신 거절 사유는, 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰 파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공해(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이고, 그 외에는 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 돼 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다. 위와 같은 갱신 거절 사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있음 ⑤이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다”고 판단하며 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있다.

따라서 상가소유자의 경우 이러한 임차인과의 권리금 관계에 대해 유의해야 할 것이다. 

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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