재개발, 임대주택 건설 비율 최대 30% 완화?!… 국토부 “규제 완화 유력 아니다”

지난 15일 국토교통부(이하 국토부)는 지난달(9월) 입법 예고한 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 일부 개정안에 대한 의견 수렴을 이달 14일에 마쳐 규제심사, 법제처 심사 등 후속 절차에 돌입하고 있다고 밝혔다.

개정 전 도시정비법에 따르면 재개발사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택의 건립 세대수는 전체 건립 세대수의 30% 이내로 규정됐다. 도시정비법 시행령은 이보다 완화된 15% 이내에서 각 지자체가 자체 판단해 조례로 임대주택 의무 비율을 정하도록 하고 있다.

그러나 이번 정부가 마련한 도시정비법 일부 개정안에는 임대주택 의무 비율 상한선을 20%까지 높이고 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10% 포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 사실상 최대 30%까지 상향시킨 것이다.

하지만 국토부가 최근 임대주택 건설 비율 확대 두고 며칠 동안 상반된 태도를 보이면서 업계의 이목이 쏠린 바 있다.

이달 17일 한 국토부 관계자는 “임대주택 의무 적용 대상과 관련해 여러 의견을 검토해 변경 여부를 최종적으로 결정할 예정”이라며 “적용 대상을 다소 완화될 가능성이 있다”고 밝혔다.

이는 임대주택 비율을 높이면 수익성이 크게 저하돼 사업 지연과 공급 부족 등 부작용을 초래할 수 있다는 업계의 지적을 수용한 셈이다. 민간택지 분양가상한제 등 여파로 신규 주택 부족 가능성이 불거지고 있는 가운데, 시장을 더 위축시킬 우려가 있다고 판단한 정부가 한발 물러난 셈이다.

그러나 정부가 바로 다음 날(18일) 다시 임대주택 건설 비율 강화 기조를 이어간다는 뜻을 내놓아 조합의 시름이 더욱 깊어질 전망이다.

지난 18일 국토부는 임대주택 건설 의무 비율 확대에 대한 해명자료를 냈다. 이에 따르면 국토부는 “재개발사업 공공성 강화를 위해 추진 중인 의무 비율 확대와 관련해 규제 완화가 유력하다는 보도 내용은 사실과 다르다”고 말했다.

이어 국토부는 “정부는 재개발사업 기존 임대주택 비율을 최대 30%까지 높이고 상업지역에 대해서도 임대주택 공급을 의무화할 수 있는 도시정비법 일부 개정안을 추진 중이며 입법예고를 거쳐 제시된 의견에 대한 검토를 진행 중이다”고 덧붙였다.

아울러 국토부는 “이번 개정안은 재개발사업으로 인해 주거환경을 위협받을 수 있는 기존 세입자들을 보호하기 위한 것”이라며 “재개발사업의 공공성 강화를 위해 추진되는 만큼 개정 취지에 부합하는 범위 내에서 제시된 의견을 검토 중이며 보도 내용과 같이 규제 완화가 유력하다는 것은 사실과 다르다”고 설명했다.

사업시행인가 이전 재개발 조합들 ‘발목’… 업계 “공급 감소 어떻게 되나?”

이에 사업시행인가 이전 재개발 조합들의 타격이 불가피하게 됐다. 또한, 조합원 재산권 침해 논란도 불거질 가능성이 커지고 있다. 임대주택 물량이 증가할 경우 일반분양 공급물량이 줄어들 수밖에 없고 이는 사업성 악화로 직결될 수밖에 없기 때문이다.

사업성이 안 좋은 상황에서 재개발사업을 이어나가면 조합원이 내는 비용이 불어나 부담이 크다. 만약 비용을 더 투입할 경우라도 조합원들의 반대에 부딪히게 되면서 사업 지연이 초래된다. 이에 조합과 시공자 등은 사업 계획을 다시 짜야 하는 경우까지 발행할 것으로 보인다.

한 업계 관계자는 “임대주택 의무 비율이 증가하면 사업성 악화로 사업이 지연되고 대규모 재개발들을 통한 주택 공급이 지연될 수밖에 없다”며 “조합원들을 투기세력으로 잘못된 인식을 심어주지 말고 낙후된 공간에서 살아온 사람들로 인식이 될 수 있도록 거주 안전성을 보장해 줘야 한다”고 지적했다.

도시정비법 개정안에는 세운상가 재정비사업 등과 같이 도심 내 상업지를 재개발 시 건설되는 주택에도 적용돼 의무적으로 최대 30%까지 임대주택을 지어야 한다. 그동안 재개발사업에 대해서는 임대주택 의무 비율을 최대 15%까지 적용했지만, 기존 도시정비법 시행령 제9조제2항에 따라 상업지역은 임대주택 의무 비율 대상에서 제외했다.

이번에 입법예고된 시행령에는 이 같은 예외 조항이 삭제됐다. 상업지 재개발에 적용되는 임대주택 의무 비율은 주거 지역과 동일하게 설정된다. 국토부가 상업지역까지 임대 의무 비율을 포함하도록 한 것은 서울시가 도심에 주택을 공급하기 위해 꺼내든 상업지역 주거 비율을 현행 50%→90% 상향하는 규제 완화와 같이 시행하려는 뜻이 담긴 것으로 보인다.

이에 대해 업계는 사업성을 대폭 악화시켜 신규 사업을 크게 제한할 수 있다며 강력히 반발했다. 특히 사업시행인가를 받지 못한 사업지들은 이미 사업 진행을 위해 세워둔 사업 계획을 원점부터 다시 세워야 하기 때문에 적용 대상 변경을 강하게 요구하고 있다.

정부가 이러한 업계의 반발을 수용해 새 규정을 신규 사업장부터 적용하는 방침을 적용할 경우 최근 재개발사업을 신규로 지정하는 경우가 크게 줄고 있어 사실상 시행을 연기하는 효과를 낼 전망이다. 서울시 내에서 올해 재개발사업을 신규 지정된 곳은 한 곳도 없었기 때문이다.

임대주택 건설 비율을 놓고 사업 주체들의 시름이 늘어가고 있는 가운데, 정부가 사업 진행이 어려운 현실을 파악해 근본적인 해결책을 내놓을 수 있을지 제도ㆍ대안 등에 귀추가 주목된다.