▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 22일 오전 광화문 정부서울청사에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. <제공=기획재정부>

[아유경제=김필중 기자] 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용하는 법 개정안이 국무회의를 통과했다. 이르면 다음 달(11월) 초 대상 지역이 발표될 거란 전망 속에, 분양가 규제를 피하고자 일반분양분 ‘통매각’을 고려하는 재건축 조합들이 늘고 있다. 주무 부처인 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)와 서울시가 불허 방침을 고수하고 있지만, 조합들은 재산권을 지키겠다며 강하게 맞서고 있다.

분양가상한제 국무회의 통과… 국토부 “동별 핀셋 지정”

정부는 지난 22일 광화문 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 국무회의를 열어 민간택지 아파트에 분양가상한제를 적용하는 내용의 「주택법 시행령」 개정안 등 안건 33건을 심의ㆍ의결했다.

이번 개정안은 분양가상한제 적용 요건을 확대한 게 골자다. ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’ 등에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 조정했다. 주택가격 급등에도 기준을 충족하는 지역이 없어 민간택지에 분양가상한제를 적용하기 어렵다는 걸 고려해 개정한 것이다.

현재 투기과열지역은 서울시 25개 자치구 전부와 경기도 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시 분당구ㆍ하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 이들 지역은 분양가상한제 적용에 필요한 요건들을 충족하고 있어 언제든지 정부가 판단해 적용 지역으로 선정할 수 있다.

전매제한 규제도 강화했다. 앞으로 분양가상한제 적용 주택은 최대 10년 동안 되팔 수 없다. 분양가가 시세 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만인 경우 10년이다. 이사나 해외 체류, 이혼 등으로 불가피하게 집을 팔아야 할 때는 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입한다. 

재개발ㆍ재건축사업의 분양가상한제 효력 발생 시점은 최초 입주자모집승인 신청 단계로 앞당겼다. 분양가상한제 시행 시점까지 입주자모집공고를 내지 않은 단지는 모두 분양가상한제를 적용받는다. 다만 관리처분계획인가를 신청한 재개발ㆍ재건축 단지에는 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하기로 했다.

이번 「주택법 시행령」 개정안은 이달 말께 공포ㆍ시행될 전망이다. 국토부는 오는 11월 초 주거정책심의위원회를 열어 적용 지역을 선정할 계획이다. 적용 지역은 기존 시ㆍ군ㆍ구 단위가 아니라 동별 단위 지정을 추진한다. 

업계에서는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)뿐 아니라 이른바 ‘마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)’을 비롯한 서대문구와 동작구, 종로구 등에서도 동별 분양가상한제 지정이 이뤄질 가능성이 있는 것으로 보고 있다.

국토부 관계자는 “고분양가 관리 회피를 위해 ‘꼼수 후분양’을 하는 단지가 많은 곳부터 들여다볼 것”이라며 “공급 위축 등 부작용을 줄이기 위해 동별로 핀셋 지정할 것”이라고 밝혔다.

정부 불허 방침에도… 신반포3차ㆍ경남, 일반분양분 ‘통매각’ 추진

분양가상한제 시행이 목전에 다가온 가운데, 서울 서초구 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 조합은 오는 29일 조합원 총회를 열고 일반분양 통매각 작업을 강행한다는 방침이다. 통매각은 분양가 규제를 피하기 위해 일반분양 예정 아파트를 임대사업자에게 전량 넘기는 방식이다.

조합은 이날 총회에서 일반분양분 임대사업자 일괄매각을 의결하고 오는 30일 관리처분계획 변경(안) 등 신고와 동시에 전문 임대사업자와 수의계약을 맺는다는 구상이다. 임대사업자 컨소시엄과 8000억 원 규모 일반분양 물량 일괄매각 계약을 체결할 예정이다. 반포동 일대를 분양가상한제 적용 지역으로 지정하기 전에 통매각 절차를 마무리하려는 의도다.

임대사업자는 입주 때까지 8000억 원을 조합에 분할 지급하고 8년간 임대수익을 받으며 이자비용을 대다가 그 이후 일반분양을 통해 차익을 가져가는 구조다. 이 경우 3.3㎡당 6000만 원 정도로, 8년 임대 후 시장에 되팔 땐 최소 3.3㎡당 1억 원으로 분양할 수 있을 것으로 업계는 내다보고 있다. 반면 분양가상한제가 적용 시 일반분양가는 3.3㎡당 2800만~3000만 원대로 절반 수준으로 하락한다.

그러나 국토부와 서울시는 일반분양분 통매각을 통한 분양가상한제 예외를 인정할 수 없다는 입장이다. 신반포3차ㆍ경남아파트가 위치한 반포 한강변 일대는 최근 3.3㎡당 1억 원 시대를 열며 서울 아파트값 상승세를 주도하는 핵심지로 분양가상한제에서 제외될 경우 파장이 클 것으로 보고 있기 때문이다. 

조합은 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」을 근거로 일반분양 주택을 통째로 임대사업자에게 매각하는 것이 가능하다고 보고 있다. 서울시 조례보다 특별법이 우선하는 만큼 문제가 없다는 것이다.

민간임대주택법 제18조제6항에는 주택건설사업자는 입주자 공개모집 등의 절차에 따라 분양해야 하지만 공공지원 민간임대주택(옛 뉴스테이) 또는 장기일반민간임대주택(8년 이상 임대)을 운영하려는 임대사업자에게는 주택을 우선 공급할 수 있다는 예외 조항이 명시돼 있다.

이에 대해 서울시 관계자는 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업에서 일반분양분을 임대로 바꿔 통으로 매각하려면 정비계획에 이를 반영해 사업시행계획과 관리처분계획을 모두 변경 승인받아야 한다”며 “관리처분계획만 변경하는 것으로는 법령 위반 소지가 있다”고 말했다.

서울시는 통매각 불가 방침에도 조합이 임대사업자와 계약을 강행할 경우 감독권을 들어 형사고발 등의 처분도 내리겠다는 강경한 입장이다. 실제 시는 통매각을 추진하는 재건축 조합장들에게 형사처분될 수 있음을 고지했고, 송파구 신천진주 재건축 조합은 최근 일반분양 통매각을 포기했다.

미래도시시민연대 “일반분양분 통매각 허용해달라” 청원

분양가상한제가 시행되더라도 당분간 일반분양분 통매각을 둘러싼 논란은 계속될 전망이다. 재개발ㆍ재건축 조합 연합모임인 미래도시시민연대는 지난 21일 민간임대주택법 제16조제6항의 개정을 청원한다는 내용의 청원서를 공개했다.

현행 ‘「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(같은 법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택은 제외한다) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다’는 조항에서 괄호 부분을 삭제해달라는 것이 청원의 핵심이다.

미래도시시민연대는 “주택의 소유 개념을 ‘거주’로 전환하는 선진국형 주택문화를 조기에 정착시키고자 하는 정부 정책에 부합하고 ‘한계사업장’에서의 원주민 조합원 부담금 경감으로 재정착을 실질적으로 지원할 수 있을 것”이라며 “수분양자가 개발이익 상당을 독점적으로 향유하는 ‘로또분양’의 문제점도 차단ㆍ개선할 수 있다”고 청원 사유를 밝혔다.

미래도시시민연대는 일반분양분 통매각이 시세차익의 상당액을 종합부동산세 혹은 장기 민간임대사업자의 법인세로 환수할 수 있는 만큼 대규모와 시위와 청원 활동을 통해 의견을 반드시 개진한다는 주장이다.

김구철 미래도시시민연대 대회준비위원장은 “조합원들은 분양가상한제 자체를 6개월 유예한 것을 생색내기 정도라고 생각하고, 일반분양 통매각까지 제한하려는 것에 대해 아주 격앙된 상태”라며 “지난 9월 광화문에서 연 ‘분양가상한제 소급적용 저지 조합원 총 궐기대회’처럼 대규모 시위도 고려하고 있다”고 말했다.

▲ 반포동 강변 일대. 오른쪽부터 반포우성, 신반포2차, ‘신반포센트럴자이’ 공사 현장, 신반포3차 통합 재건축 일대, ‘아크로리버파크’ 등이 자리하고 있다. <사진=아유경제 DB>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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