▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

재건축사업의 경우 토지등소유자로부터 부동산을 임차한 임차인은 자신이 점유하고 있는 부동산을 사업시행자에게 인도할 의무가 있다.

이는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제78조제4항에 따라 관리처분인가를 받아 고시가 된 때에 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제86조의 규정에 의한 이전의 고시일까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없게 되기 때문에(도시정비법 제81조 참조), 임차인들은 특별한 사정이 없는 한 조합에 자신들이 점유하고 있는 부동산을 인도할 의무가 있다.

그런데 임차인의 경우 도시정비법 제81조제1항의 단서에 의해 재건축 조합으로부터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)」에 따른 정당한 손실보상을 받을 때까지 부동산을 사용ㆍ수익할 수 있는지 문제가 된다.

공익사업법에 따른 손실보상이 인정되기 위해서는 공익사업법에 의한 수용 또는 사용이 있을 것을 전제로 하는 것인데, 도시정비법 제63조에 따르면 사업시행자는 정비구역 안에서 사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 공익사업법 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있지만 재건축사업의 경우에는 천재지변 그 밖의 불가피한 사유로 인해 긴급히 사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때에 한정해 위 규정이 적용된다고 해석해야 하기 때문에 이러한 사정이 증명되지 못하는 한 임차인에게 위 제81조제1항 단서를 적용하기 어렵다고 할 수 있다.

이와 관련해서 최근 임차인(특히 상가세입자의 경우) 영업손실보상 및 이주비 등에 관한 규정을 두지 않는 것은 재개발사업과 비교해 평등권 및 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 있는지 문제가 생길 수 있다.

도시정비법 제63조는 재개발사업 등의 경우에 사업시행자에게 필요한 경우 공익사업법에 의한 토지 등의 수용권을 부여하지만, 정비기반시설이 갖춰지고 민간수익사업의 성격이 강한 재건축사업의 경우는 원칙적으로 공익사업법상에 의한 수용권을 인정하지 않고 사업구역 내 토지등소유자들의 동의를 얻거나 매도청구권의 행사를 통해 시가로 매수해 사업을 진행하도록 하고 있고 재개발과 재건축이 도시정비법으로 통합됐다고 하더라도 도시정비사업의 목적과 성격이 서로 달라 공공의 필요성의 정도가 동일하게 평가된다고 보기도 어렵다. 또, 임차권은 임대차계약에 기해 발생하는 계약상 권리로서 영업상의 보상이나 손실보상권이 임차권에 당연히 포함된 본질적인 권리라고 보기도 어려운 점과 공익사업법 등에서 재개발사업의 시행자가 토지 등 수용할 때 상가임차인에게 손실보상을 해 주는 것은 공공필요에 의해 임차권을 상실하게 된 임차인을 특별히 보호하기 위한 시혜적 입법이라고 봐야 할 것이다.

그동안은 이러한 점에 비춰 본다면 재건축사업 시 임차인에게 영업보상 등의 규정을 두지 않은 것이 특별히 재개발사업과 비교해 평등권 및 재산권을 침해하는 것으로 볼 수는 없다는 시각이 주류였다. 하지만 최근 재건축과 재개발의 사업 방식에 큰 차이가 없는 점과 강제로 이주하게 되는 세입자를 보호하기 위해 재건축의 경우에도 보상규정을 두자는 논의가 계속되고 있는 실정이기 때문에 이는 입법적으로 해결해야 할 것으로 판단된다. 

한편, 도시정비법에서는 임차인에 대한 권리 보호를 위하여 제70조제1항에서 ‘정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항의 규정에 의해 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다’는 규정을 두고 있다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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