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[아유경제_재건축] 부천 성곡2-1구역 재건축 치열한 3파전 승자는?… 업계 “태영건설 ‘흙막이 공법’ 논란 확대”이달 16일 시공자선정총회
▲ 성곡2-1구역 재건축 조감도. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조현우 기자] 경기 부천시 까치로 124번길 50(원종동) 일대에 위치한 성곡2-1구역(재건축)의 시공권 경쟁이 눈길을 끈다. 이곳의 시공자 선정 입찰을 둘러싸고 ▲태영건설 ▲남광토건 ▲한라 등이 참여해 경쟁이 치열하기 때문이다.

앞서 성곡2-1구역은 지난 7월 제1차 시공자 선정 입찰을 마감했으나 한라 단 한 곳만 응찰해 유찰됐고, 지난달(10월) 16일 제2차 입찰을 마감한 결과 3개 사가 참여했다. 구체적으로 태영건설(기호 1번), 남광토건(기호 2번), 한라(기호 3번)가 참여해 입찰이 성립됐다.

이에 따라 성곡2-1구역 재건축 조합은 오는 16일 시공자선정총회를 개최해 최종 시공자를 선정할 계획이다.

본보가 입수한 삼사의 제안내용에 따르면 3.3㎡당 공사비의 경우 태영건설과 남광토건은 한라에 비해 상대적으로 저렴한 공사비를 제안한 가운데 치열한 승부가 펼쳐지고 있다. 각사별로 다양한 사업 조건을 내걸어 치열한 승부가 펼쳐지는 가운데 ‘덤핑입찰’과 ‘흙막이 공법’ 논란ㆍ의혹이 가중되고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다.

사업 조건 살펴보니… 업계, 흙막이 공법 두고 전문가 의견 엇갈려

성곡2-1구역 조합은 입찰지침서를 통해 “구역의 특수성을 감안해 조경공사의 특화를 잘 반영하여 제안할 것”으로 요청한 바 있다.

이곳의 한 조합원은 “적정공사비. 덤핑입찰을 놓고 공방이 펼쳐지고 있다. 특히 태영건설과 한라의 2파전으로 경쟁이 압축된 가운데 태영건설은 특화 없이 조합의 설계안을 그대로 적용한 반면, 한라건설은 전동 옥상스카이파크, 에어워셔가든 등 조경특화를 제안해 단지 내 부족한 조경공간을 추가확보하고 있다 보니 공사비 차이에도 불구하고 덤핑입찰을 두고 논란이 가중되는 모양새다. 2개 사의 공사비가 40만 원 이상 차이가 나니 논란이 커지는 상황”이라고 밝혔다.

조합원 무상제공품목에서는 태영건설은 17개 품목, 남광토건은 22개 품목, 한라는 42개 품목을 제안해 조합원의 눈길을 끌고 있다. 이 밖에 조합원 부담금 납입 조건 및 조합원 환급금 지급 조건에서도 차이가 났다. 태영건설과 남광토건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 납부를 제안한 반면, 한라는 금융 활용을 통해 입주 시 100% 납부를 제안했고 조합원 환급금 지급도 회차별 선지급을 제안해 타사보다 우위에 있는 것으로 파악됐다.

이와 관련해 다수 관계자들은 한라가 단순 공사비 단가 이외 모든 항목에서 태영건설과 남광토건보다 한 수 위라는 것이 업계 중론으로 공사비 차이가 있다 보니 덤핑논란이 벌어지고 있다는 것.

한편, 일부 조합원들 사이에서는 각사의 사업제안서와 공사도급계약서(안)를 면밀하게 살펴보지 않고 평당 공사비를 단순비교해서는 잘못된 선택을 하기 쉽다는 우려의 목소리가 높아지고 있다.

태영건설의 경우 재건축사업 제안에서는 보기 힘든 ‘토목 흙막이 공법(H-PILE+토류판ㆍ어스앵커 공법)을 적용하고 공법 변경 시 공사비를 재조정하겠다는 문구가 사업제안서에 기재되면서 흙막이 공법에 대한 우려가 가중되는 것으로 알려졌다.

도시정비업계 전문가 등에 따르면 일반적으로 조합에서 지반조사보고서를 제공하면 그 지질여건에 적합한 토목 공법을 나름대로 적용하는 것이 기본인데, 태영건설은 토목 공법을 별도로 제안했고 조합원과 관계자들 사이에서 논란이 커지고 있다.

일부 건설업계 전문가들은 “태영건설의 공법은 공사기간이 짧고 공사비가 저렴하나, 성곡2-1구역의 특성상 현실적으로 적용하기 힘든 토목 공법을 제안해 입찰 당시 평당 공사비를 낮추고 시공자로 선정된 이후 공법 변경을 통해 공사비를 증액하려는 꼼수가 숨어 있다”고 지적하고 나섰다.

그는 또한 “조합에서 제공한 지반조사보고서에 따르면 굴착 깊이 내에 풍화암 및 기반암이 포함돼 있음을 알 수 있는데, 태영건설의 공사도급계약서(안)에 암반공사비가 제외돼 있다는 조항을 기재해 놓은 점도 같은 맥락이라고 볼 수 있다”고 덧붙였다.

시공자 무이자 대여금 항목 논란 ↑

아울러 각 회사의 제안 조건 중 시공자 무이자 대여금 항목 역시 논란이 되고 있다.

태영건설 60억 원, 남광토건 30억 원, 한라 40억 원의 무이자 대여금을 각각 제안했는데, 태영건설은 관리처분인가 전까지 대여하면서 무이자 대여 항목 19개 중 7개 항목이 관리처분인가 이전 대여가 불가능한 항목이며 대여금을 부풀려서 구성해 조합원들의 혼란을 일으키고 있다는 주장도 나오고 있다. 조합이 무이자대여금을 사용하는 무이자 기간도 제각각이다.

이곳의 한 조합원은 “관리처분인가 시점을 보면 태영건설은 2021년 3월까지, 남광토건은 2021년 4월까지, 한라는 2021년 8월까지이다. 태영건설과 남광토건은 촉박한 사업 일정을 제시해 무이자기간을 줄여 놓았고 한라는 1차 입찰이 유찰로 지연된 일정을 반영해 무이자대여금의 이용기간을 경쟁사 대비 4~5개월 늘여 조합의 금융비용 부담을 줄였다고”고 꼬집었다.

실질적으로 대여 불가한 태영건설의 7개의 무이자 대여 항목 중에서도 눈길을 끄는 부분은 바로 일반분양제경비이다. 시공자는 통상 재건축사업의 입찰에 참여할 경우 각 회사의 브랜드를 내걸고 합리적인 일반분양가격으로 분양을 성공해 조합원들에게 프리미엄을 안겨주는 것을 의무이자 역할이라고 본다. 3개 사 모두 최고의 일반분양가로 조합원 프리미엄을 극대화할 것으로 홍보하고 있지만, 한라 단 1곳만 일반분양제경비를 공사비에 포함한 점이 눈길을 끈다.

반면 도급공사비 단가를 낮게 보이기 위해 일반분양제경비를 조합 부담으로 떠넘긴 회사도 있다는 점에 대해 조합원들은 의문을 제기했다.

인근 공인중개사사무소 관계자는 “태영건설과 남광토건이 일반분양에 대해 상대적으로 전문성이 부족한 조합에 일반분양에 대한 책임을 전가하고 조합에 과도한 사업비를 부담하게 하거나, 공사비 증액을 요구하려는 게 아니냐는 의견도 있다”고 귀띔했다.

금융업계에 따르면 금리조달은 조합원의 부담금과 직결된다. 즉, 관리처분인가 이후 조합의 사업비 조달과 관련해 금리에서도 한라가 태영건설, 남광토건보다 낮아 우수하다는 설명이다.

이와 달리 낮은 공사비가 적정하다는 일부 조합원들의 주장은 정반대인 것으로 알려졌다. 2파전으로 좁혀진 상황에서 태영건설은 3.3㎡당 468만 원의 공사비를 제시, 515만6000원을 제시한 한라보다 47만6000원이 저렴하다는 것이다.

성곡2-1구역 재건축이 신축 344가구의 소규모재건축이라는 점에서 낮은 공사비는 무시 못 할 강점을 지닌 만큼 태영건설이 우세하다는 주민들의 주장도 나오고 있다. 부천시라는 지역적 한계와 344가구 신축이라는 규모가 작은 재건축사업이라는 특성을 고려해 합리적인 공사비를 태영건설과 남광토건에서 제시했다는 뜻이다.

이처럼 치열한 승부가 펼쳐지고 있는 성곡2-1구역 시공권 대결이 어느 시공자의 승리로 마무리될지 귀추가 주목된다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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