▲ 최근 경제 전문가들은 한국 잠재성장률이 하락세를 그리며 2000년대 4% 중반이던 잠재성장률이 2010년대에는 2%대 후반, 2020년대에는 2% 내외까지 떨어질 것으로 예상했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=박휴선 기자] 지난 10월 한국은행이 금리를 역대 최저수준인 1.25%까지 인하하면서 ‘제로금리’에 대한 논의가 수면 위로 올랐다.

최근 조동철 한국은행 금융통화위원회 위원도 ‘제로금리’가 꼭 금리 하한선일 이유가 없다며 제로금리 가능성을 제시했다. 저금리에도 돈이 돌지 않는 경제 상황을 진단한 병명인 ‘유동성 함정’은 시장에 현금이 흘러넘치는데도 기업들은 투자를, 가계는 소비를 하지 않아 경제가 함정에 빠진 것처럼 보이는 현 상황을 대변한다.

국고채 10년물 금리, 2023년에 0%대에 도달한다

국고채 10년물 금리가 4년 안에 0%까지 떨어질 것이라는 전망이 나온다. 인구 고령화와 저성장이 장기적으로 국고채 금리까지 끌어내릴 것이라는 분석이다. 국고채 10년물 금리는 최근 1.6%대로 뚝 떨어졌다.

한국 고령화율은 전 세계에서 가장 빠른 수준으로 빠른 고령화 진전 속도는 성장률 저하를 앞당긴다. 한국보다 먼저 10년물 국채 금리가 0%대에 진입한 국가들의 고령화율과 한국 인구 추계를 이용해 추정한 결과 2023년에 0%대에 도달한다.

한국 잠재성장률이 하락세를 그리고 있어 국고채 금리도 같은 방향으로 움직일 수밖에 없다. 전문가들은 2000년대 4% 중반이던 한국 잠재성장률이 2010년대에는 2%대 후반, 2020년대에는 2% 내외까지 떨어질 것으로 보고 있다.

주택저당증권(MBS) 발행, 미중 무역협상 등 대내외 이슈에 반응하며 1%대 중반에서 등락을 반복하는 모습을 보이며 장기적으로는 하락세를 보이리라는 것이 중론이다. 저성장이 한국에서 ‘뉴노멀’로 자리 잡으며 마이너스 금리로 진입할 것이라는 말도 나온다.

일본이나 덴마크 등 유럽 국가들은 불황 타개를 위한 처방으로 ‘제로’를 넘어 ‘마이너스’ 금리를 시행하고 있다. 현재 덴마크의 금리는 -0.65%다. 덴마크 시민들은 은행에 예금할 때도 이자소득을 받는 대신 수수료를 낸다. 일종의 보관료다.

덴마크는 올해 1월부터 3000만 원 이상 예금 계좌에 0.75%의 수수료를 부과했다. 은행 지점은 사라지고 있다. 안전자산인 금에 돈이 몰리면서 은행 자리에 현금인출기만 남고 금 거래소가 생기기도 했다. 금리가 금융 생활을 바꾸고 있는 셈이다.

마이너스 금리는 불확실성의 확대를 의미한다. 마이너스 금리는 대안이 없는 요즘의 세계에서 투자자들을 더욱 골치 아프게 한다. 많은 투자자는 마이너스 금리 시대에 섣불리 투자하려 하지 않는다. 이런 시기에는 안전 자산에 대한 투자 욕구가 점점 커진다.

‘공모리츠 시대’ 개막… 고평가된 리츠 ‘옥석가리기’ 필요

1%대 저금리 시대에 놓여있는 우리나라도 과거 은행예금 방식의 재테크를 고수하기는 어렵다. 한 금융 전문가는 “저금리 시대에는 투자 방법도 달라져야 한다”면서 “안정적인 부동산을 통해 수익을 거둘 수 있는 리츠시장으로 눈을 돌리는 것도 방법”이라고 전한다.

최근 한국거래소에 따르면 국내 상장리츠는 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 등 총 6개로 이들 기업의 시가총액 합은 2조 원을 넘어섰다. 다만, 쏟아지는 리츠 상품에 무작정 투자하기보다는 자산구성 등을 잘 살펴야 한다.

금융업계에 따르면 오는 5일 코스피 시장에 상장하는 NH프라임리츠의 일반투자자 대상 공모청약 경쟁률은 317.6대1이었다. 청약증거금만 7조7499억 원이다. 역대 리츠 공모 청약증거금 중 최대 규모다.

주가 상승률도 만만치 않다. 한국거래소에 따르면 지난 10월 30일 상장한 롯데리츠의 경우 공모가 5000원 대비 30%가량 올랐다. 지난해 상장한 신한알파리츠와 이리츠코크렙도 공모가 대비 각각 63%, 40%의 상승률을 보였다.

대형 리츠들이 하나 둘씩 성공적으로 국내 시장에 자리 잡으면서 내년에 후속 상장할 리츠에 대한 관심도 커지는 한편, 투자자들이 주의해야 할 부분도 있다. 오피스 자산의 경우 안정적이지만 고성장이 어렵다.

특히 부동산 가격 하락이 리츠 수익성을 떨어뜨릴 수 있다는 점도 유념해야 한다. 한 업계 전문가는 “올해 9월 정부의 리츠 활성화 방안이 발표되고 시장 상황이 급변했지만, NH프라임리츠나 신한알파리츠의 경우 임계점에 도달한 것은 사실”이라고 강조했다.

이어 그는 “현시점에서는 상장을 준비 중인 후속 리츠에 대한 관심을 갖는게 좋다. 국내 최초 주유소를 자산으로 한 코람코자산신탁과 같은 주유소 리츠는 이미 해외 시장에서는 안정적인 고배당을 얻을 수 있는 우량 자산으로 분류된 상품”이라고 전했다.

한편, 최근 리츠 고평가 논란으로 국토교통부는 리츠 투자의 벤치마크로 삼을 수 있는 수익성 지수와 신용평가 지수를 개발할 계획이라고 밝혔다. 국내 리츠의 배당수익률, 수익성, 안전성 등이 검증되지 않았다는 것이 이유다.

정부는 리츠를 통한 민간 자금조달로 역사 상업시설 등 공공 사업 개발에 활용할 계획을 갖고 있어 리츠 시장에 기대가 크다. 리츠는 주로 주가 대비 배당가능이익(FFO 배율ㆍP/FFO)을 밸류에이션의 평가 척도로 삼는다.

FFO는 순이익에 감가상각비와 투자자들의 자산매각에 따른 손실을 더해 리츠의 실질 현금창출력을 보여준다. 주식시장의 주가수익비율(PER)와 비슷한 개념이다. 코스피에 상장된 국내 3개 리츠의 P/FFO는 모두 20배 이상으로 미국의 2~3배 수준이라는 지적도 나온다.

한 금융 전문가는 “개인투자자들이 정부의 리츠 활성화 정책을 호재로 인식해 막연하게 투자를 한다면 문제가 생기겠지만, 45조 원으로 몸집이 불어난 만큼 자산 포트폴리오를 다양화해 신중하게 분석한 후 투자한다면 크게 무리는 없을 것”이라고 귀띔했다.

박휴선 기자  au.hspark92@gmail.com

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