[아유경제=조은비 기자] 최근 정부가 주택시장 안정을 위해 민간택지 분양가상한제, 종합부동산세(이하 종부세) 과세 등 강력한 조치를 취했음에도 불구하고 서울 아파트값은 24주 연속 상승하는 등 극약 처방도 소용이 없어 보였다.

이에 따라 오늘(16일) 국토교통부(이하 국토부)는 기획재정부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 초고강도 부동산 대책인 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

이번 대책 발표는 언론에 사전 공지 없이 극비리에 진행됐으며 그간 대표적으로 언급되는 ▲2017년 6ㆍ19 대책과 8ㆍ2 부동산 대책 ▲2018년 9ㆍ13 대책 및 주거복지로드맵 ▲올해 11월 민간택지 분양가상한제 대상지 선정 등 개별 또는 후속 조치까지 합쳐 18번째로 나온 부동산 대책이다.

정부는 서울 아파트값 상승세에 대해 심각성을 나타내지 않았기에 이번 기습발표에 전문가들의 이목이 집중됐다. 지난 10월 김현미 국토부 장관은 정부세종청사에서 열린 2019년 국토부 국정감사에서 “과거 무주택자의 청약 당첨비율이 74%였는데 문재인 정부 들어서는 97%까지 올랐다”며 “갭투자 비율도 줄어들고, 최근 들어 상승하는 모습이긴 하지만 전반적으로 시장이 많이 안정됐다”는 평가를 내리기도 했다.

또 지난 11월 19일 문재인 대통령은 서울 마포구 상암동 MBC에서 열린 ‘국민이 묻는다 2019 국민과의 대화’에 출연해 “부동산 문제는 우리 정부에서는 자신 있다고 장담하고 싶다”며 “대부분 기간 동안 부동산 가격 잡아왔고 전국적으로는 가격이 오히려 하락했을 정도로 안정화되고 있다”는 입장을 밝혔다.

문 대통령은 “지금까지 부동산 가격을 잡지 못한 이유는 역대 정부가 늘 부동산을 경기를 부양하기 위한 수단으로 활용해 왔기 때문”이라며 “지금 현재의 방법으로 부동산 가격 잡지 못한다면 보다 강력한 여러 가지 방안들을 계속 강구해서라도 반드시 잡겠다는 말씀을 드린다”고 언급했다.

하지만 당시 지역 아파트값이 폭락하는 반면 서울 강남 지역의 아파트 평당 가격은 1억 원에 달하는 상황이었기에 현정부가 부동산시장의 심각한 양극화 문제에 대해 인지하지 못하고 있는 것은 아닌지 우려의 목소리가 나오기도 했다.

이후 정부가 분양가상한제 핀셋 지정 등 투기 과열을 막기 위한 대책을 본격적으로 시행했지만 오히려 동작ㆍ양천ㆍ과천ㆍ목동ㆍ광명 등 미지정 지역을 중심으로 풍선효과와 과열된 청약 경쟁이 발생했고, 조정대상지역 해제지역인 부산ㆍ고양까지 상승세가 확산되면서 지난 7월부터 24주째 상승하고 있는 아파트 가격 상승률을 안정시키지 못하고 있다는 지적이 나왔다. 이처럼 규제 시행에도 불구하고 집값이 안정될 모습을 보이지 않자 오는 18일부터 시작되는 2020년도 공시가격 인상 계획 발표 이후 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 분석보다 더 이르게 대책이 발표된 것으로 보이고 있다.

과도한 투자 유입 방지 조치… 주택담보대출 강화

이날 발표된 종합부동산 대책 ‘12ㆍ16 대책’은 그간 문제가 돼 온 편법 대출을 막기 위한 규제에 치중됐다. 먼저 전세자금대출로 주택을 구매하는 편법을 막기 위해 앞으로 2주택자, 고가주택 매수자의 전세자금대출을 회수하고 주택임대업 외 법인 사업자에 대해 투기과열지구까지 대출이 금지될 예정이다.

강남 등 일부 과열지역에 갭투자와 다주택자 등의 투자수요가 유입되는 것을 막기 위한 조치도 시행된다. 기존 투기과열지구 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 적용했다면 앞으로는 시가 9억 원을 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등을 두어 적용한다. 9억 원 이하일 경우 40%를 적용하지만 초과할 경우 20%가 적용된다. 예시로 14억 주택을 매입할 경우 기존에는 40%인 5억6000만 원을 주택담보대출로 받을 수 있었지만 앞으로는 9억 원에 대해서는 40%, 나머지 5억 원에 대해서는 20%를 적용받아 4억6000만 원의 주택담보대출을 받을 수 있게 된다.

또한 시가 15억 원을 초과하는 초고가주택의 주택담보대출이 금지됐다. 초고가주택은 앞서 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택자에 한해 대출이 제한됐지만 이제 모든 차주에 대해 해당 사항이 적용된다.

종합부동산세 상향ㆍ양도소득세는 실소유자 중심으로 보완

과도한 투자수요 유입을 차단하기 위한 방안으로 종부세 세율도 상향 조정된다. 일반 주택보유자의 경우 과표 대상별로 0.1%p~0.3%p 인상하고 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자의 경우 0.2%p~0.8%p 인상한다. 다주택자에 대해서는 더 큰 폭의 세율 인상과 조정대상지역 2주택자 보유자의 세부담 상한을 300%로 확대하는 등 보유세를 강화했다.

이 밖에도 주택 공시가격의 현실화율을 기존보다 높일 방침이다. 2020년부터는 9∼15억 원 사이 공동주택 현실화율을 시세의 70%로, 15∼30억 원은 75%로, 30억 원 이상은 80% 수준까지 차등화해 높이게 돼 이에 따른 고가주택 보유자 및 다주택자의 보유세 충격이 상당할 것으로 보인다.

양도소득세는 실수요자의 중심으로 보완된다. 기존 실거래가 9억을 초과하는 1세대 1주택자의 경우 보유기간을 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용했지만 앞으로는 장기보유특별공제율을 최대 10년을 유지하되 거주기간을 요건으로 추가했다. 단기 투자를 막기 위해 1~2년 미만 주택 보유자의 양도세율도 인상됐다. 기존 주택 보유기간 1년 미만일 경우 40%, 1년 이상일 경우 기본세율을 적용했지만 앞으로는 1년 미만일 경우 50%, 2년 미만일 경우 40%를 적용한다.

다만, 정부는 종부세 강화로 보유세가 급증했지만 양도세 부담으로 인해 집을 팔지 못한다는 지적을 고려해 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과를 10년 이상 장기 보유한 자에 한해 2020년 6월 말까지 한시적으로 유예한다고 밝혔다.

분양가상한제 대폭 확대… ‘풍선효과’ 막는다

분양가상한제 대상 지역은 대폭 확대됐다. 앞서 미지정 구역에 투자가 과열됐던 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 조치로, 당초 강남 4구와 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ영등포구 37개동으로 한정했던 분양가상한제 대상 지역이 서울 13개 구 전역과 노원ㆍ강서ㆍ동대문ㆍ성북ㆍ은평 등 5개 구의 37개동, 과천ㆍ광명ㆍ하남ㆍ강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산ㆍ영등포ㆍ동작, 강동, 마포, 성동, 양천, 중구, 광진, 서대문 등 13개동 등 수도권으로 범위를 넓혔다.

시장 거래의 투명한 질서를 위한 조사체계도 강화된다. 정부는 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 시행하기로 했다. 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청이 정밀 검증에 나설 방침이다.

한편, 이번 발표에 따르면 서울 아파트 공급물량은 2018년 4만4000가구에 이어 2019~2020년에도 연간 약 4만 가구 이상 공급돼 실수요에 대응하는 공급물량은 충분한 상황이다. 하지만 분양가상한제 시행 이후 공급 부족으로 신축 아파트값이 올라갈 것이라는 우려를 고려해 2023년까지 5.5만 가구를 공급하고, 패스트트랙을 적용해 2020년까지 1만5000가구 이상 사업승인을 할 계획이다.

현재는 수도권 30만 가구 중 서울시 내 4만 가구(62곳)가 주택사업승인 등 정상 추진 중에 있다. 또한 공공성을 갖춘 가로주택정비사업의 규제를 풀어주는 등의 공급 확대 방안이 함께 진행된다. 서울 가로주택정비 사업지는 지난 10월 기준 94개소로 지난해 45개소 대비 109% 증가한 상황이다.

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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