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[아유경제_부동산] ‘일몰제’ 세 달 앞으로… 재개발ㆍ재건축 구역들 ‘속도전’ 돌입
▲ 서울의 단독주택 및 아파트 밀집지역. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 정비구역 일몰제가 세 달 앞으로 다가와 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 단지들의 긴장감이 고조되고 있다. 2012년 1월 30일 이전에 추진위구성승인을 받은 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역이 해제되기 때문이다.

일몰제 공포에 재개발ㆍ재건축 조합 창립총회 개최 ‘목전’

이달 19일 서울시에 따르면 서울시 내 일몰제 적용 예상 단지는 시장 정비사업 1곳을 제외한 총 27곳으로 예상된다. 앞서 일몰제 적용 대상 예정지는 38곳이었지만 최근 10개 구역이 조합설립인가를 받거나 조합 창립총회를 개최해 일몰제 적용에서 벗어났다. 

조합설립인가 기준으로 지난해 1월 18일 ▲신길10구역 재건축 이후, 올해는 ▲청량리6구역 재개발(5월 7일) ▲장위3구역 재개발(5월 9일) ▲개봉3구역 재건축(8월 2일) ▲길음5구역 재개발(8월 26일) ▲돈암6구역 재개발(9월 30일) ▲봉천1-1구역 재건축(11월 13일) ▲신림1구역 재개발(11월 22일) 등이 있다.

신림1구역의 경우 지난 6월 조합설립인가를 신청한 바 있지만 신청이 반려되고 조합 창립총회를 2회 다시 개최한 끝에 지난 11월 조합설립인가를 받아 결실을 맺었다.

이밖에 ▲여의도광장 재건축은 지난 6월 5일 신탁 방식으로 전환해 사업시행자로 한국자산신탁을 선정 ▲신반포4차 재건축의 경우 지난달(11월) 23일 조합 창립총회를 마쳤다. 신반포4차는 2003년 안전진단을 받은 뒤 추진위구성승인을 받았지만 상가 소유주들과 수영장 부지 소유주들과의 협의점을 쉽게 찾지 못해 조합 설립을 향해 좀처럼 속도를 내지 못했다. 하지만 일몰제를 피하기 위해서 사업에 속도를 내자는 분위기가 형성된 것으로 보인다.

또한 아직 일몰제 대상에서 벗어나지는 못했지만 조합설립동의율을 확보하거나 조합 창립총회 개최가 임박해 곧 벗어날 예정인 구역들도 늘어나고 있다. 

▲미아4-1구역 재개발 ▲미아9-2구역 재개발 ▲서빙고신동아 재건축 ▲서초진흥 재건축 ▲성수2지구 재개발 ▲신길2구역 재개발 ▲신반포26차 재건축 ▲신설1구역 재개발 ▲장미1ㆍ2ㆍ3차 재건축 ▲한양2차 재건축 등이 이에 해당한다.

특히 성수2지구 재개발사업은 지상 최고 50층이라는 높은 사업성을 확보하고 있어 업계의 이목이 더욱 주목되고 있다. 성수2지구 재개발사업은 오랜 정체기를 깨고 지난 11월 2일 주민총회를 개최해 추진위원장 등 집행부 재구성에 성공한 바 있다. 아울러 최근에는 조합설립동의율 75%가 확보돼 조합 창립총회를 개최할 수 있게 돼 2020년 1월 조합 창립총회 개최를 목표로 추진위는 사업에 가속도를 붙이고 있다.

신길2구역 재개발사업은 조합설립동의율 77%가 확보돼 2020년 1월 17일에 조합 창립총회를 개최한다는 구상이다. 서초진흥 재건축사업과 장미1ㆍ2ㆍ3차 재건축사업은 조합설립동의율 75%를 확보해 조합 창립총회 개최를 위한 준비와 상가 소유주와의 협의를 진행 중이다. 

서빙고신동아 재건축사업, 미아9-2구역 재건축사업은 아직 조합설립동의율이 75%에 미치지 못했지만 근접하게 동의율이 확보돼 조합설립인가 신청과 일몰제 연장 신청에 대한 절차를 동시에 진행하고 있다.

일몰제 적용 기한 연장 ‘총력’… 업계 “주택 수급 불균형 불러올 것”

조합설립동의율 75%를 확보 못한 구역들은 일몰제 연장 신청을 향한 절차를 준비 중이다. 서울시는 올해 초 정비구역 해제에 따른 혼란을 막기 위해 정비구역 해당 자치구에 일몰기한 연장 절차를 이행하도록 공문을 발송한 바 있다. 

「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 구역 토지등소유자 30% 이상이 동의할 경우 정비구역 일몰기한을 연장해달라고 지정권자에게 요청할 수 있고 시ㆍ도지사가 해당 구역의 일몰기한 연장을 허용할 경우 2년간 일몰기한을 유예할 수 있다. 

▲공덕6구역 재개발 ▲방배삼호 재건축 ▲봉천13구역 재개발 ▲성수1지구 재건축 ▲신림미성 재건축 ▲신반포2차 재건축 ▲신반포25차 재건축 ▲신수2구역 재건축 ▲여의도목화 재건축 ▲압구정3구역 재건축 ▲양평신동아 재건축 ▲전농8구역 재개발 ▲전농12구역 재개발 ▲정릉6구역 재건축 ▲흑석1구역 재개발 등이 이에 해당한다.

신반포25차 재건축사업과 봉천13구역 재개발사업은 이미 일몰제 적용 연장 신청서를 관할구청에 접수했다. 특히 압구정3구역 재건축사업과 여의도목화 재건축사업은 서울시가 지구단위계획 수립을 지연시켜 조합설립인가 신청 절차를 진행할 수 없자 일몰제 연장 신청을 추진하고 나섰다.

압구정3구역 추진위 관계자는 “지구단위계획 수립이 돼야 기본적인 사업의 틀이 나오고 이에 따라 설계자를 선정하는 등 후속 절차에 나설 수 있는데 서울시가 집값 안정을 이유로 지구단위계획 결정 고시를 미뤄 조합설립인가를 향한 절차를 진행할 수가 없다”고 토로했다.

성수1지구 재개발의 경우 정비계획 변경지정을 위한 절차를 진행 중으로 비슷한 처지에 놓여졌다. 성수1지구 재개발 추진위 관계자는 “조합설립동의율은 75%에 근접하게 확보됐지만 아직 정비계획 변경지정을 받지 못해 기다릴 수 밖에 없는 상황이다”며 “성동구는 심의 지연으로 일몰제 적용을 받지 않기 위해서는 연장 신청을 준비하라고 조언했다”고 말했다.

방배삼호 재건축사업은 조합설립동의율 75% 충족을 눈앞에 뒀지만, 사업 추진과 관련해 신탁 방식과 조합 방식을 놓고 토지등소유자간의 의견차가 커져 사업이 지연되고 있다. 이에 추진위는 일몰제 연장 신청 절차를 준비 중이다.

약 14년 동안 추진위 단계에서 정체된 전농8구역 재개발사업은 최근 조합설립동의서 징구 작업에 총력을 다하고 있지만 지난 11월 말 기준 조합설립동의율 55%만 확보돼 일몰제 적용 회피 가능성이 낮아지고 있다. 조합 설립을 위해선 75%가 확보돼야 한다.

2018년 5월 정비구역이 해제된 장위15구역 재개발사업은 서울시와 소송을 이어간 끝에 지난 6일 추진위 관계자 등 3명이 제기한 정비구역 지정 직권해제 처분 무효 확인 소송에서 원고 일부 승소 판결을 받아 다시 사업을 추진할 수 있는 길이 열렸다. 재판부는 서울시와 성북구가 이 구역을 직권해제한 것은 부당하다고 판단한 것이다.

장위15구역은 2017년 토지등소유자들이 구역 해제 동의서를 걷어 성북구에 제출했고 주민 찬반 투표 결과, 사업 추진 찬성률이 절반을 넘지 못해 정비구역에서 해제된 바 있다.

이달 6일 판결에 따라 장위15구역은 정비구역 일몰 시한인 내년 3월 전까지 토지등소유자의 조합설립동의율 75%를 확보하면 재개발을 다시 추진할 수 있게 된다. 하지만 서울시가 이번 법원 판결에 대한 항소장을 제출할 경우 소송 기간이 길어져 사업 추진에 어려움을 겪을 수도 있다.

이처럼 일몰제 적용을 피하기 위해 사업에 속도를 더하고 있는 구역들이 늘고 있는 가운데, 좀처럼 속도를 내지 못해 일몰제 적용이 유력해지는 구역도 있다. 

미아11구역 재개발사업은 기존 추진위의 임기가 끝난 뒤 새 집행부가 구성되지 않아 사업 주체로 작용하는 추진위가 공석인 상태다. 일몰제 적용 연장 신청 동의서를 징구할 수 있는 주체가 없는 것이다. 게다가 오랜 기간 동안 추진위가 공석이였기 때문에 일몰제 적용이 연장되더라도 조합설립인가를 신청할 수 있는 가능성이 낮아 구청에서 일몰제 적용 연장 신청을 반려할 가능성도 크다.

이에 업계는 내년 3월 일몰제 적용을 앞두고 구역에서 해제되는 사업지가 늘어날 경우 향후 심각한 주택수급 불균형 현상을 초래할 수 있다고 지적하고 나섰다.

한 업계 관계자는 “신규 주택 공급을 재개발ㆍ재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있는 지금 상황에서 일몰제 적용으로 인해 구역 해제 사업지가 늘어날 경우 장기적인 수급 불균형으로 이어질 수밖에 없다”며 “게다가 정비구역 지정도 줄고 있는 상황이기 때문에 기존 아파트 가격 상승으로 직결될 것”이라고 말했다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 건설동향브리핑에서 “노후ㆍ낙후 주거지 관리정책 방향을 무조건적인 도시정비사업 억제가 아닌 지속가능한 도시를 만드는 쪽으로 전환해야 한다”며 “기존 사업에서 나타났던 부작용을 개선해 물리, 경제, 환경, 사회 등 모든 측면에서 지속가능한 도시를 만들기 위한 도시관리정책의 전환이 요구된다”고 말했다.

이처럼 일몰제 적용이 세 달 앞으로 다가와 재개발ㆍ재건축에 혼란이 가중되는 가운데, 정부가 적절한 대안책을 통해 주택 수급 불균형 등의 부작용을 막을 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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