▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말하고, 그 사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업이 있다(제2조제2호). 그리고 민간택지 측면에서 논의의 중심은 재개발과 재건축사업이 될 수밖에 없고, 정부(인허가권자 등 포함)도 이 사업을 중심으로 각종 규제책을 내놓고 있다 할 것이므로 거래와 가격 제한의 대상은 재개발과 재건축사업이라 할 수 있다.

도시정비사업은 민간이 주도하나 정부의 개입이 일반적인 추세이므로 정부의 주택시장에 대한 정책들이 주택가격과 거래에 영향을 미치고, 심지어 정부가 공급하는 공공주택의 가격 정도에 따라 민간공동주택의 가격이 변동될 수 있으므로 정부의 시장 개입은 주택시장을 좌지우지한다고 할 수 있다. 하지만 정부가 주택시장에 개입하더라도 주택의 수요와 공급에 대한 예측이 빗나가는 경우 수요자들에 의한 주택가격의 상승 혹은 폭락을 막을 수 없고, 이는 거시적으로 국민의 고용에까지 영향을 미치는 것이다.

그런데 정부는 거시적인 측면보다는 미시적으로 단기적인 효과를 내기 위한 정책들을 쏟아내고 있다. 대표적인 것이 민간택지에 대한 분양가상한제의 시행이라 할 수 있다. 정부가 시장에 개입함에 있어 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행하면서 우선시되어야 하는 것이 주택수급을 조절할 수 있는 기구를 가지고 있어야 하는데, 최근 정부가 추진하는 정책을 볼 때 주택시장에서 공급되는 주택의 특수성을 무시한 것이라 할 수 있으니 시장에서의 효과는 미지수이다.

정부가 민간택지에 대한 분양가상한제의 일부 시행에 있어 그 시행의 목적이 거래의 제한인지 아니면 가격의 제한인지 따져볼 필요가 있다. 일반적으로 주택시장에 대한 규제책들이 주택의 공급에 초점을 두고 있다 할 수 있으므로 정부의 정책들은 주택거래에 주안점을 둔 정책이라 할 수 있으나, 궁극적으로 가격의 제한인 가격관리에 두고 있다고 볼 수 있다. 주택시장에서의 거래 제한을 위한 정책으로 투기과열지구의 지정을 들 수 있고 투기과열지구는 조정대상지역 및 분양가상한제 시행에 대한 폭넓은 정의라 규정할 때, 분양가상한제가 투기과열지구에 귀속되는 것처럼 보이지만 시행상에 있어 분양가상한제가 주택 공급에 대한 절대적 위치에 있다.

분양가상한제의 경우 인허가권자가 분양가상한제 및 분양가 공시에 관한 사항을 심의하기 위하여 사업계획승인 신청이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치ㆍ운영하고 사업시행자는 주택도시보증공사의 보증을 받아야 하는바, 정부는 이중의 잣대를 대고 분양가를 관리하고 있다 할 수 있다. 그러므로 분양가상한제의 적용은 주택시장에 대한 가격관리의 범위를 넘어 도시정비사업에 대한 사업성과 직결되므로 사업의 지속성 여부와도 관계가 있는 것이다.

그런데 정부는 분양가상한제를 민간택지에 확대ㆍ적용함에 있어 도시정비사업에 대한 사업성의 지표가 될 수 있는 용적률 그리고 정비기반시설의 부담부분에 대한 규제 완화 등에 대한 대책을 강구하지 못하고 있다. 대신 다양한 방법을 동원하여 시장을 규제함으로 인하여 지역적으로 풍선효과에 따른 주택가격의 절벽현상으로 이어지고 있다. 장기적으로 볼 때 국민의 주거생활에 대한 삶의 질을 충족시킬 수 있는 주택에 대한 수요는 급증하여 신규 공동주택에 대한 분양가는 정부의 규제에도 불구하고 계속 상승하고 있다. 심지어 정부에서 추진하는 도시개발사업에 대한 수요의 증가로 시장이 왜곡되는 현상이 발생하고 있음은 주지할 필요가 있다.

2019년 주택시장은 민간택지에 대한 분양가상한제의 일부 적용으로 마무리되어 복합적 규제 시행의 해로 정의할 수 있을 것이다. 하지만 복합적 규제의 시행에도 불구하고 그 성과는 미진하였다 할 수 있으므로 규제에 비해 성과가 미진한 해로 정의할 수 있다. 현 추세를 유지한다면 2020년은 복합적 규제의 확대시행이라 할 수 있어 2019년 주택시장에 대한 정책들을 분석해 볼 때, 2020년의 주택시장도 안정적이지 않을 것으로 예측된다.

정부가 그동안 추진한 거래 제한을 위한 방안으로 전매제한을 들 수 있고, 전매제한을 강하게 적용하는 경우 주택시장은 한층 안정되리라 본다. 따라서 정부가 추진하는 가격과 거래에 대한 정책 중 거래에 대한 규제가 장기적인 효과를 가져온다면, 가격을 제한하는 분양가상한제는 주택시장을 심각하게 왜곡시킬 수 있고 장기적으로 주택수급의 균형을 파괴하여 주택의 질은 물론 주택가격도 상승하는 현상이 발생할 수 있음은 자명한 사실이다.

그런데 정부는 올해 말 민간택지에 대한 분양가상한제 시행을 강행하였고, 그 여파는 단기적으로 주택시장의 왜곡으로 귀결되어 오히려 주택가격이 오르는 이상한 현상이 발생하고 있다. 이에 비해 거래를 제한하는 전매제한에 있어서는 주택소유에 대한 진정성을 높여 다수의 주택을 소유하는 것을 억제하고 무주택자의 주택소유비율을 높여 주거환경을 안정화할 수 있는 정책으로 가격 제한보다 우수한 정책이라 할 수 있다. 앞으로 정부는 주택시장 개입의 유형으로 금융시장에 간접적으로 개입하는 것을 제한하고, 총액제 형태로 주택수급 상황에 맞게 대출 등을 제한해야 한다고 본다.

2019년은 복합적 규제의 해라 정의되어 2020년을 예측하는 데 있어 고심하리라 보지만, 도시정비사업을 추진하는 사업시행자들은 사업 추진단계에 따라 대응방안을 강구하여야 하고 장기적인 주택시장의 예측을 통해 단계별 사업추진계획을 수립하여야 한다. 정부는 정부가 추진하는 정책들의 효과가 나타나지 않으면 완화책을 내놓기에는 한계가 있다 할 것이므로 조합원들을 대상으로 한 추진 타켓을 설정하여 입주 이후 주택 가격이 시장에 미치는 영향을 분석하여 지속 사업 추진 여부를 결정하여야 할 것이다.

정부는 복합적 규제에 대한 성과가 없으면 2020년에 새로운 강화책을 내놓으리라 예상되지만, 정치적 변수에 의해 주택시장이 유연성을 가질 수도 있다고 본다. 그러므로 사업을 시행하는 사업시행자는 정부를 상대로 정부의 규제책과 맞물려 정비사업에 대한 활성화 대책도 함께 내놓을 것을 강하게 촉구해야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>