정부 고강도 재건축 규제에 가로주택정비사업 인기 ↑
업계 “올해 가로주택정비 사업지 94개소로 전년 대비 약 110% 증가”

가로주택정비사업은 도로 등으로 사방이 막힌 낡은 주거지를 주변 기반시설을 유지한 채 신축하는 사업으로 여기서 ‘가로’는 횡으로 뻗은 방향을 의미하는 것이 아니라 차도와 보도로 구분된 도로인 ‘가로(街路)’를 말한다. 

해당 사업은 재개발ㆍ재건축사업 절차 단계인 ▲정비기본계획 ▲정비구역 ▲정비계획 ▲조합 설립을 위한 추진위원회 등을 거치지 않고 조합설립인가 단계부터 시작하기 때문에 재개발ㆍ재건축사업의 ‘축소판’이라고도 불린다. 소요되는 기간만 비교해 봐도 보통 재건축사업은 약 10년 이상 소요되지만 가로주택정비사업은 3년 정도 소요돼 사업 기간 역시 훨씬 간단하다. 

지금까지는 도로로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만 면적 안에 가구 수가 20가구 이상, 노후 건축물 수가 3분의 2에 해당해야 사업 추진이 가능했지만 정부가 가구ㆍ노후 건축물 수 요건은 유지하면서 가로구역 면적 요건만 2만 ㎡로 늘리며 소규모 정비사업 활성화를 지원하고 있다. 

무엇보다 대형 단지 재건축사업이 적용받는 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제도 및 부담금, 공시가격 인상 등의 규제에서 자유로워 규모가 작음에도 건설사들에는 매력적인 부분으로 다가온다.

업계의 한 관계자는 “최근 정부의 고강도 규제로 도시정비사업지 물량 확보 자체가 상당히 어려워 기존에 관심을 갖고 있던 중소형 건설사들 이외에도 대형 건설사들까지 소규모 재건축사업에 눈독을 들이고 있다”면서 “이제는 수도권이나 대규모 단지 위주의 도시정비사업지에서 벗어나는 분위기가 점차 형성되고 있다. 상대적으로 규제가 덜한 가로주택정비사업 등 미니 재건축이 반사이익을 얻고 있다는 점을 앞으로도 눈여겨봐야 한다”고 귀띔했다. 

소식통에 따르면 지난 10월 기준 가로주택정비 사업지는 94개소(조합설립준비 49개소, 조합설립인가 18개소, 건축심의 11개소, 사업시행인가 7개소, 착공 8개소, 준공 1개소)에 달해 45개소에 그친 지난해에 비해 약 110% 증가했다.

정부, 실수요자 위한 공급확대 방안으로 가로주택정비사업 활성화 ‘전략’

이런 가운데 지난 16일 정부가 부동산시장 안정을 위한 종합대책을 내놓음과 동시에 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도적인 개선책을 내놨다. 실수요자를 위한 공급확대 방안으로 가로주택정비사업 등을 지목하고 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」을 개정해 지원 사격에 나서는 모양새다.

간단히 말해, 실수요자를 위한 지속적이고 안정적인 주택 공급을 위해 제도를 개선하는 등 규제를 완화해 가로주택정비사업을 활성화하겠다는 구상으로 보인다. 

내용을 들여다보면, 먼저 정부는 투기과열지구 내 가로구역 확대를 허용하면서 공공성 요건을 갖추면 사업시행면적도 1만㎡에서 2만 ㎡로 확대 적용해 작은 규모의 사업 상 필연적인 수익성 문제를 최대한 개선하겠다는 의도로 보인다. 사업시행면적이 2배로 늘어나는 만큼 입주 가구 역시 2배로 늘어나 사업 수익성 제고로 이어질 가능성이 커진다. 또한 공공성 요건 충족 시 분양가상한제 적용 대상에서 제외한다는 방침이다. 

공공성 요건이란 한국토지주택공사(LH) 등을 비롯한 공기업이 공동 시행자로 참여하거나 분양 주택이나 공공임대를 저렴한 시세로 10% 이상 공급하는 것이다. 행여 해당 요건을 만족하지 못하더라도 조합과 공기업이 함께 사업을 시행할 경우 주민동의를 기반으로 설계사 및 시공자로 정하고 건축심의(안) 확정을 서면동의로 갈음하는 등 의사결정을 간소화해 사업 속도를 높인다.

건축 규제를 완화하는 조치 역시 포함됐다. 건축물이 마주보는 경우 건축물 간 거리는 현행 건축물 높이의 0.8배에서 0.5배로 낮춰 법령 하한수준으로 규제를 완화했다. 여기에 광역교통개선부담금을 산정할 때 재개발ㆍ재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외하고 부담금을 산정해 납부에 대한 조합원들의 부담을 경감시켰다. 

이 밖에도 준공업지역 내 저층주거 밀집지역에서 소규모 도시정비사업을 활성화하는 등의 방안을 추진하며 국토교통부와 서울시가 함께 서울 지역내 도시정비사업이 속도감 있게 추진될 수 있는 방안을 적극 강구하기로 했다.

서울 중심으로 가로주택정비사업 시공자 선정 잇따라
전문가 “당장 활성화로 이어질지는 의문… 좀 더 실효성 있는 대책 필요”

이에 대해 업계 전문가는 “정부가 가로주택정비사업을 활성화하기 위한 제도 개선에 착수한 만큼 앞으로 소규모 부지들의 사업성이 확대되고 소규모 개발사업을 주로 영위하는 업체들도 수혜를 입을 것”이라면서 “특히 올해 들어 서울을 중심으로 대구에 이르기까지 가로주택정비사업과 소규모재건축이 잇따라 시공자를 선정하는 등 점차 비중이 늘어날 것이다”라고 귀띔했다.

실제로 도시정비업계 소식통 등에 따르면 서울에서는 ▲서초구 낙원ㆍ청광연립 ▲송파구 송파 101 일대 ▲중랑구 면목우성 ▲중랑구 세광하니타운 ▲관악구 효신연립 ▲강남구 세광연립 등을 비롯해 수도권에서는 ▲광명 소하동2구역 ▲성남 삼두아파트ㆍ은영빌라 ▲인천 석정지구 등 가로주택정비사업지에서 시공자를 선정했다. 

더불어 대구에 있는 ▲반월당 행복마을 ▲반월당 사랑마을 ▲수성동1가 ▲78태평아파트 ▲시지경북타운 ▲동인시영 등이 시공자를 뽑아 전국적인 열기를 더해가고 있다. 

시공자 선정 절차에 들어간 가로주택정비 사업지도 많다. 영등포동2가 439의 경우 오는 27일 시공자선정총회가 예정된 가운데, 동부건설과 호반건설이 이곳의 시공권을 얻기 위해 맞붙는다. 같은 달 28일에는 인천 미추홀구 숭의동 289의1 일원 사업지에서 시공권을 두고 신일과 동우개발이 격돌한다.

이 밖에도 성북구 장위15-1구역ㆍ장위11-2구역을 비롯해 인천만수1, 대구 도원아파트 등의 가로주택정비사업지에서 시공사 선정 절차를 밟고 있어 업계가 주목하고 있다.

하지만 일각에서는 정부의 규제 완화 정책에도 불구하고 이 같은 지원책만으로 신규 주택 공급량을 뒷받침하기에는 한계가 있어 정부의 기대만큼 활성화될지는 미지수라는 시각도 제기한다.

도시정비업계 전문가는 “가로주택정비사업 입지가 좋고 사업성이 확보되는 사업지가 많지 않고 대부분 일반분양 물량이 많아 신규 주택 공급을 꾀하기에는 사실상 쉽지 않다”며 “이번 규제 완화가 당장의 활성화로 이어지기에는 한계가 있다”고 전망했다.

그러면서 그는 “공공성 요건에 있어서도 LH 등 공기업이 공동시행자로 참여하면 사실성 제약이 따를 수밖에 없고 규모의 경제를 기대할 수 없는 사업 특성상 수익성이 아쉬울 수 있기 때문에 보다 실무적이고 구체적인 지원책이 필요하다”고 덧붙였다.

▲ 정부가 실수요자를 위한 공급확대 방안으로 가로주택정비사업을 꼽으며 해당 사업 활성화를 위한 제도 개선에 착수했다. <사진=아유경제 DB>