금융당국, 부동산PF 건전성 관리 방안 확정… ‘대수술’ 예고

지난 5일 금융위원회(이하 금융위)는 정부서울청사에서 관계기관 합동으로 제3차 거시건전성 분석협의회를 열고 부동산PF 익스포저(위험 노출 금액)에 대한 건전성 관리 방안을 확정했다.

부동산PF는 부동산 개발을 통해 발생할 미래 현금흐름을 담보로 사업 수행에 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 말한다. 부동산 개발로 얻게 될 사업성과 이익 등을 담보로 자금을 조달하고, 그 조달 자금에 대한 수수료를 수익으로 얻는 것이다.

금융당국은 부동산PF 채무보증과 관련해 금융사에 채무보증 취급한도 제한 규제를 신설했다. 자본력에 비해 과도한 채무보증을 제공하지 않도록 증권사에 자기자본 대비 부동산 채무보증 한도를 100%로 설정키로 했다. 또 여신전문금융회사(이하 여전사)의 부동산PF 대출 및 채무보증의 합계액은 여신성 자산의 30% 이내로 제한한다.

아울러 채무보증에 관한 자본적정성 및 충당금 적립 제도를 개선해 과도한 위험추구 행위를 제어한다는 방침이다. 증권사의 부동산PF 채무보증에 대한 신용위험액 산정 시 위험값을 12%에서 18%로 상향조정하고, 여전사 PF 채무보증에 대해 신용환산율 100%를 적용한다. PF 대출과 동일한 비율로 대손충당금 적립의무를 부과키로 했다.

조정유동성 비율이 100% 미만으로 하락하는 증권사에 대한 리스크 관리 및 점검도 강화된다. 자체적인 유동성 스트레스테스트 결과, 유동성 관리방안을 감독당국에 즉시 제출해야 하며, 조정유동성비율이 100% 미만으로 하락한 시점부터 6개월 내 100% 이상으로 상향조정되지 않으면 리스크 관리 실태 점검에 들어간다. 여전사에 대한 유동성리스크 관리기준은 내년 2분기 중 마련될 예정이다.

금융당국은 발행어음 운용제도를 개선해 발행어음 조달자금의 10%를 초과하는 부동산 관련 투자자산에 대해선 레버리지 비율에 가산하기로 했다. 또 기업신용공여 추가한도의 취급대상에서 부동산 관련 대출은 제외한다. 부동산 대출을 신용위험액 특례 대상에서 배제하고, 일반 증권사와 동일하게 영업용순자본에서 전액 차감키로 했다. 

이 밖에 주기적으로 부동산PF 관련 위험도가 높은 금융사와 사업장을 선별해 리스크 관리 실태를 점검하고, 부동산금융 익스포저에 대한 스트레스테스트 실시 및 종합관리시스템 구축도 추진하기로 했다.

일률적 부동산PF 규제에 부동산금융ㆍ개발업계 위기감 ↑ 
금융위 “시장 안정 조치… 유예기간 두고 단계적 시행”

금융당국의 부동산PF 규제 방안 발표에 증권사들은 비상이 걸렸다. 금융감독원에 따르면 금융권의 부동산PF 채무보증은 지난 6월 말 기준 28조1000억 원이며, 이중 증권사가 26조2000억 원으로 90% 이상을 취급하고 있다. 같은 기간 전 금융권 부동산PF 대출 잔액은 71조8000억 원으로 전체 익스포저가 약 100조 원에 달한다. 2013년 말 이후 연평균 11.6%씩 증가하고 있다.

특히 증권사의 경우 2013년 말부터 지난 6월까지 약 5년 6개월 만에 2조 원에서 4조9000억 원으로 부동산PF 대출 잔액이 늘었고, 여전사의 대출 잔액도 2조6000억 원에서 9조2000억 원으로 증가했다.

실물경기의 영향을 많이 받는 부동산 개발사업의 특성상 위험이 큰 만큼 은행(1금융권)에서는 돈을 잘 빌려주지 않는다. 반면 증권사는 그동안 위탁매매 수익이 감소하며 부동산금융 쪽으로 영역을 확대했다. 부동산을 개발하는 시행사와 증권사의 이해관계가 맞아떨어지면서 증권사 부동산PF가 급격하게 늘어났다.

시행사들도 우려의 목소리를 높이고 있다. 많은 현금을 보유한 대형 시행사를 제외하면 리스크가 큰 대형 개발사업에 뛰어들긴 어려울 것이란 전망이다. 한 시행사 관계자는 “순수 현금 유동성이 큰 대형사만 살아남고 자체 자금능력이 없는 업체는 사라질 것”이라고 우려했다.

또한 시행사들이 자금조달 창구로 리스크가 더 큰 개인 간 거래(P2P) 대출 등으로 몰리는 풍선효과가 나타날 것이란 우려도 있다. 현재는 개인을 중심으로 P2P 부동산 대출이 이뤄지고 있지만, 시행사들이 뛰어들면 급속하게 대출이 불어날 수 있다. P2P 부동산 대출 잔액은 이미 지난 6월 기준 8797억 원으로 1년 전보다 62% 급증했다.

기존 사업지들도 사업이 중단되는 위기를 맞을 수 있다. 시행사는 부동산PF를 받기 전 저축은행 등을 통해 브릿지론(Bridge Loan)을 받고, 향후 본 PF를 받아 이를 상환한다. 본 PF를 받기 전까지 리파이낸싱(재대출)을 통해 각종 수수료를 부담하는데 증권사 PF가 막히면 사업을 중단하거나 토지를 팔아야 하는 상황에 처할 수 있다.

황세운 자본시장연구원 연구위원은 “이번 방안은 부동산 관련 부채 수준이 계속해 증가하고 있다는 점을 감안한 선제적 위험관리 차원으로 해석된다”며 “건전성 관리라는 정책 취지에는 공감하나 관련 업무의 경착륙 우려를 완화하기 위해 다소 유연한 방식의 규제 적용이 필요해 보인다”고 말했다.

한편, 금융위는 이 같은 우려의 목소리가 커지자 이달 12일 해명자료를 내고 “부동산PF 익스포저 건전성 관리 방안은 금융시장 안정과 시스템리스크 방지를 위해 필요한 조치”라며 “충분한 유예기간을 두는 등 제도개선 사항들을 단계적으로 시행하고 향후 추진과정에서 업계의 다양한 의견을 수렴해 합리적인 부분은 정책에 반영할 것”이라고 밝혔다.