업계 “투기과열지구 명칭만 바꿔 위임 범위 일탈” vs 정부 “「헌법」상 허용된다”

지난 3일 한국건설산업연구원과 법무법인 화우는 서울 삼성동 아셈타워에서 ‘최근 부동산 규제정책의 동향과 법적 이슈’ 세미나를 개최했다. 이날 세미나는 업계 관계자 약 100명이 참석했다. 

이날 세미나에서는 민간택지 분양가상한제에 대한 위헌 가능성과 실효성 문제를 집중적으로 다뤘다. 세미나에서 주제 발표를 맡은 기형규 변호사는 ‘현행 분양가상한제의 법적 이슈’를 발표했다.

기형규 변호사는 “「주택법」 제58조는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다고 규정한다”며 “구 「주택법 시행령」제61조제1항은 다시 분양가상한제 적용 지역을 ‘3개월간 주택가격상승률이 해당 시ㆍ도 소비자 물가상승률의 2배를 초과한 지역’이라고 구체화하면서 이러한 「주택법」의 위임 취지를 잘 구현했다”고 설명했다.

이어서 그는 “하지만 개정된 「주택법」은 이러한 내용이 모두 삭제되고 분양가상한제 적용 지역을 단순히 ‘투기과열지구’라고 명칭만 바꿨다. 투기과열지구는 그 개념 범위가 너무 넓어 물가상승률이 현저히 높은 지역에 대한 적절한 기준이 될 수 없다”며 “이는 분양가상한제 적용을 쉽게 하기 위한 목적으로 「주택법 시행령」을 개정해 법률 위임 범위를 일탈해 무효다”라고 지적했다.

특히 소급 적용은 법령 개정 전부터 시작됐지만, 현재도 진행 과정에 있는 사실ㆍ법률관계에 대한 개정안(「주택법 시행령」) 추진으로 부진정 소급입법에 해당한다. 그러나 입법으로 인한 공익적 목적이 개인의 신뢰 이익을 지나치게 침해해서는 안 된다는 전제가 붙는다.

기 변호사는 “정비사업조합(이하 조합)은 관리처분계획을 기준으로 일반분양가를 계산해 조합원 분담금을 산출하고 사업 수익을 예상해 사업을 진행한다”며 “도시정비사업을 진행하려면 이 과정은 「주택법 시행령」 개정으로 조합ㆍ조합원의 경제적 이익에 직접적 영향을 끼치게 돼 공익적 목적보다 개인의 재산권을 더 침해하기 때문에 법 위반 소지가 다분하다”고 말했다.

기 변호사의 주장을 뒷받침하듯 세미나에서는 재건축초과이익환수제도에 대한 위헌 소지도 다뤄졌다. 재건축초과이익환수제도의 가장 큰 문제는 법인세ㆍ재산세ㆍ종합부동산세ㆍ양도부과세와 성격이 겹치는 중복 과세이면서도 납부 후 아파트값이 떨어져 손해를 보게 돼도 구제책이 없다는 점이라는 주장이 나왔다. 집을 팔지 않으면 주변 집값이 올랐어도 실현된 이득이 없는데 미실현 이익을 어떻게 계측할지 불명확하다는 주장이다.

이와 관련해 정부는 반론을 제기했다. 국토교통부 관계자는 “법률적 유권해석을 통해 ‘부진정 소급’에 해당한다는 판단을 받았다. 「헌법」상 허용되는 상황이라는 뜻이다”며 “과도한 분양가로 주변 집값이 올라가고 이렇게 올라간 집값이 또 분양가와 집값을 끌어올리는 등 ‘악순환’이 이어지고 있어 고리를 끊는 것이 중요하다”고 반박했다. 

개인의 이익을 제한한다는 비판에 대해서도 “가격 결정의 자유를 일부 제한하는 측면이 있는 것은 사실이지만 일정 수준의 이윤은 보장하고 있어 개인권 침해를 최소화하고 있다. 원가 절감을 통한 이익 창출 가능성도 열어두고 있다”고 설명했다.

투기과열지구 지정 기준도 ‘논란’… 정부 “공익적인 조치일 뿐”

분양가상한제 적용 지역 지정 요건을 완화하는 과정에서 법에서 정한 위임된 권한을 넘어섰다는 지적도 나왔다. 「주택법」 제58조는 분양가상한제 적용 지역 지정ㆍ해제와 관련해 ‘주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역’에 한해 주거정책심의위원회를 거쳐 국토교통부가 적용 지역을 지정할 수 있도록 하고 있다. 

정부는 이를 근거로 「주택법 시행령」을 개정해 투기과열지구를 분양가상한제 대상 지역의 기준으로 바꿨다. 하지만 투기과열지구는 청약 경쟁률이 높거나 분양 감소, 사업 승인 실적 저조로 주택 공급이 위축될 우려가 있는 곳 등이 기준이어서 ‘물가상승률이 현저히 높은 지역’에 대한 기준으로 보기 어렵다는 주장이 제기됐다.

국토교통부 관계자는 “관계 법령을 근거로 명확한 기준에 따라 지정했다”며 문제가 없다고 반론했다. 다만 분양가상한제를 피할 수 있는 대안으로 거론되는 통매각에 대해서는 인가가 아닌 신고로 충분하지만 분양가상한제 적용 지역 지정 전까지만 가능하다고 답변했다. 

아울러 정부는 분양가상한제 확대 등 규제가 위헌이 아니라고 주장했다. 공익적인 측면에서 취한 조치일 뿐이라는 주장이다. 분양가상한제 등은 공익을 위한 부동산 정책으로 절차적 문제가 없고 이에 따른 피해도 크지 않다는 설명이다.

하지만 세미나에서 건설산업연구원은 분양가상한제가 집값을 잡는 데 실패하고 청약과열 경쟁 등 부작용을 촉발하고 있다고 진단했다.

허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 “공급 감소가 불가피하고 현재 주택시장 규모를 고려할 때 분양가 규제의 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다”며 “분양시장 초과수요 촉발 등 부작용이 우려된다”고 밝혔다.

▲ 분양가상한제 적용지역 확대. <제공=국토교통부>