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[아유경제_특집] 다가오는 2020년 경자년 부동산시장 전망은?
▲ 2019년이 얼마 남지 않은 시점에서 다가오는 2020년 새해 부동산시장을 전망해 본다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] ‘다사다난’했던 2019년이 끝나가고 2020년 경자년 새해가 얼마 남지 않았다. 올해 부동산시장을 돌이켜보면 문재인 정부 출범 이후 꾸준한 규제 정책으로 사업 진척에 어려움이 많은 한 해였음을 알 수 있다. 여기에 이달 16일 정부는 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하며 과열될 조짐을 보이는 부동산시장을 그대로 두지 않겠다는 의지를 재천명했다.

내년부터 주택임대소득 전면과세에… 취득세 ‘강화’까지
전문가 “정부 조세 효과 노리는 듯”

먼저 당장 내년(2020년) 1월부터 적용되는 부동산 세법을 살펴보자. 

주택임대소득 전면과세가 시행된다. 비과세였던 연 2000만 원 이하 주택임대소득이 분리과세가 적용돼 소득세를 내야 한다. 임대사업자는 사업 개시 시 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하며 등록을 하지 않을 경우 임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 한다. 기존 주택임대사업자 역시 2020년 새해 첫날이 사업개시일로 간주되기 때문에 사업자 등록을 하지 않았다면 같은 가산세 부과 적용 대상이다.

장기보유특별공제 혜택도 달라진다. 기존에는 양도가액이 9억 원을 넘는 고가주택임에도 1세대 1주택 시 연 8%(10년일 경우 80%) 장기보유특별공제 혜택이 부여됐지만 2020년부터는 2년을 기준으로 그 이상 거주할 경우에서만 최대 80%까지 공제된다. 즉, 2년 이상 거주하지 않은 1세대 1주택은 특별공제 한도가 연 2%(15년일 경우 30%)로 제한돼 혜택을 더 받기 위해선 거주기간이 필요하다. 물론 9억 원 이하 1세대 1주택은 전액 비과세다.

여기에 비과세 보유 기간이 달라진다. 기존 1세대 1주택 비과세 조건 중 보유 기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지다. 예를 들면, 다주택자가 보유하던 주택을 양도 처분하고 주택 한 채만 최종적으로 보유한 경우 최종 보유 주택의 보유 기간을 전체 보유 기간으로 인정했다. 하지만 2021년 이후 양도분부터는 다주택자가 1주택만 남긴 날부터 보유 기간을 계산한다. 따라서 다주택자의 경우 최종 1주택에 대한 비과세를 위해서는 2020년이 지나기 전까지 기존 물량들을 양도해야 한다.

더불어 1세대 1주택의 비과세 범위 역시 조정된다. 지난 7월 정부가 발표한 2019 세법 개정안에는 2022년 이후 양도분부터는 수도권 내 도시지역에 있는 주택 부수토지는 주택정착면적의 3배로 축소하는 안이 담겨 있다. 현재 1세대 1주택 부수토지 범위는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)로 이 역시 확인이 필요한 부분이다. 

관심을 끄는 부동산 취득세도 살펴보자. 부동산 취득세란 말 그대로 과세대상 물건을 취득해 납부하는 지방세로 기본적으로 취득 당시에 신고가액이 과세표준이 되고, 신고가액이 없을 경우에는 시가 표준액 미달 시 시간 표준액을 기준으로 계산된다. 

기존에는 매매대금에 따라 ▲6억 원 이하는 1% ▲6~9억 원 2% ▲9억 원 초과 시 3%를 적용했지만, 앞으로는 6~9억 원 구간을 100만 원 단위로 0.0066%씩 차등 적용한다. 

다주택자 중 특히 4주택 보유자에 관한 취득세가 강화된다. 즉, 3개 주택을 보유하다 1채를 더 구입해 4주택자가 되면 기존 1~3%에 해당하는 취득세가 4%로 상향 적용된다. 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할관청에 신고하고 납부까지 완료해야 한다. 이를 지키지 않으면 20%의 신고불성실 가산세를 내야 한다.

경제 전문가는 “그간 정부가 서민 주거 안정을 위해 취득세율 감면 특례 도입, 부동산 취득세 기본세율보다 낮은 취득세율을 적용해 왔지만, 앞으로는 원칙대로 세율을 적용해 조세 효과를 노리는 것으로 보인다”고 설명했다.

▲ 정부가 주택시장 안정화 방안에도 부동산 가격 상승이 계속될 시 내년(2020년) 상반기를 기점으로 더 강력한 대책을 내놓을 수 있다고 밝혔다. <사진=아유경제 DB>

정부, 민간택지 분양가상한제 대상 지역 대거 ‘확대’
분양가상한제 보완 법안 대기… 통과 여부 ‘관심’

정부가 관계부처 합동으로 마련한 고강도 규제의 여파도 내년 부동산시장을 관통할 전망이다.

먼저 이번 대책으로 민간택지 분양가상한제 대상 지역이 대거 추가됐다. 기존에 강남 4구와 마포ㆍ용산ㆍ성동ㆍ영등포구 27개동으로 한정했던 분양가상한제 대상 지역이 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ용산ㆍ영포ㆍ동작, 강동, 마포, 성동, 양천, 중구, 광진, 서대문 등 13개 구 전역과 노원ㆍ강서ㆍ동대문ㆍ성북ㆍ은평 등 5개 구의 37개동을 비롯해 과천ㆍ광명ㆍ하남 13개동 등 수도권으로 범위가 확대됐다.

분양가상한제는 주택의 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)에 기본형 건축비(가산비 포함)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 것으로 제도로 정부는 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보고 있다. 집값을 안정시키려는 노력에도 불구하고 되레 주택시장이 연일 상승 곡선을 그리자 핀셋 지정 약 1개월 만에 민간택지 분양가상한제 지역을 확대 지정한 것이다. 

하지만 도시정비업계의 반발은 상당하다. 분양가를 제한하면 그만큼 재건축사업의 수익성이 떨어지면서 조합원들의 추가 분담금이 상승할 가능성이 농후하기 때문이다. 분양가상한제로 인한 공급 부족 우려도 제기되는 실정이다.

이에 분양가상한제를 보완하거나 막기 위한 입법안이 연이어 발의되고 있다.

지난 9월 바른미래당 이혜훈 의원은 재개발ㆍ재건축사업에서 사업시행인가를 받은 단지나 일반분양분 200가구 미만인 단지는 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 내용의 「주택법」 개정안을 발의했다. 현행법에서는 30가구 미만의 일반분양분만 분양가상한제 적용을 받지 않지만, 이 범위를 200가구 미만까지 확대 적용하자는 취지다. 

이 의원은 “일반분양 수입 의존도가 높은 것은 재개발ㆍ재건축사업의 특성인데 일반분양분 수를 줄이라는 얘기는 사업 수익성과 직결되기 때문에 타격이 크다”면서 “분양가상한제는 조합원들에게는 부당한 분담금을 안겨 재산상에 큰 피해를 줄 수 있다”고 주장했다. 또한 이 의원은 사업시행인가를 받은 단지를 분양가상한제 적용 대상에서 제외하자고 제안했다. 

같은 달 더불어민주당 안호영 의원은 아예 정부의 분양가상한제 정책을 뒷받침하기 위한 법안을 대표발의 했다. 분양가상한제가 적용된 주택 입주자에게 최대 5년 이내 거주를 의무화하도록 하고 이를 어길 시 징역 1년 이하 또는 1000만 원 이하의 벌금을 부과하는 내용의 「주택법」 개정안을 발의한 것. 

이를 두고 업계의 한 관계자는 “주변 시세보다 낮은 가격에 공급되는 일명 ‘로또 주택’인 만큼 실거주 목적의 실수요자만 분양받을 수 있도록 해 투기수요를 억제하겠다는 취지로 보인다”고 해석했다.

반면, 민주평화당 정동영 의원은 분양가심사위원회 전문성과 투명성 강화하도록 하는 「주택법」 일부 개정안을 지난 7월 발의했다. 분양가심사위원회에 각 분야의 전문가들이 고루 참여할 수 있도록 인원을 20명 이내로 확대하고, 제척 조항에 따라 위원이 심의를 회피하거나 제척되지 않은 경우 처벌해야 한다는 게 주된 내용이다. 

정 의원은 “아파트 분양가 심사 과정에서 분양가 심사를 받아야 할 건설사 직원이 분양가심사위원회 위원으로 위촉된 사실이 적발된 적 있다”면서 “분양가심사위원회의 전문성과 투명성을 강화해야 한다”고 설명했다. 

여기에 더해 더불어민주당 윤호중 의원은 분양가심사위원에 시민단체와 소비자단체가 추천하는 자를 추가하자고 제안해 관련 법안이 현재 소위 심사 대기 중에 있는 등 분양가상한제와 관련한 입법안들이 2020년을 앞두고 줄줄이 기다리고 있어 통과 여부에 업계의 관심이 쏠리고 있다.

리모델링 등 정부 규제 대안으로 ‘각광’… 논란된 통매각 ‘포기’ 소식도
한남3구역 합동점검 결과에 건설사 입찰제안서 및 홍보전략 대대적 수정 ‘불가피’

분양가상한제를 대비한 도시정비사업지들의 움직임도 분주하다. 계속되는 규제에 맞서 ‘일반분양 통매각’이나 ‘리모델링’으로 응수하는 모습이다.

통매각은 이 같은 분양가 규제를 피하고자 일반분양 예정 아파트를 임대사업자에게 전량 넘기는 방식으로 대표적으로 서초구 반포동 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 단지(‘래미안원베일리’)가 이 같은 ‘꼼수’를 썼다. 이에 정부와 서울시가 일반분양 임대 전환 시 정비계획 변경이 수반돼야 한다는 이유를 들어 제동을 걸었고 해당 단지들은 재산권을 지키겠다며 행정소송까지 불사해 업계를 긴장시키기도 했다.

하지만 최근 해당 조합이 통매각을 포기함과 동시에 정부를 상대로 벌였던 행정소송도 취하하는 공문을 발송해 일단락되는 분위기다. 조합은 2020년 4월 28일 전까지 입주자모집 승인을 신청해 분양가상한제를 피하기 위한 모든 노력을 다한다는 방침이다.

이에 대해 부동산 전문가는 “일반분양을 통해 최대한 수익을 내기 위해 일반분양 통매각이라는 대책을 추진했지만 정부의 단호한 입장에 백기를 든 사례”라며 “‘통매각’을 ‘주택 공급질서를 무너뜨리는 불공정행위’라고 규정한 만큼 앞으로 이 카드를 들고나올 사업지는 많지 않을 것”이라고 귀띔했다.

더불어 리모델링사업을 추진하는 단지가 늘고 있는 점도 주목해야 할 포인트다. 리모델링사업은 주요 골격을 유지하면서도 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경이 가능하다. 여기에 세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있으며 필요 연한이 15년으로 재건축보다 짧아 규제가 많이 적용되는 재건축사업보다 인기 추세다. 성동구 옥수극동아파트를 비롯해 동대문구 신답극동아파트가 리모델링사업에 뛰어들었고 최근에는 마포구 일대가 리모델링사업에 적극적인 모습이다.

업계의 한 관계자는 “올해 말까지 마포구 일대 신축 단지의 가격 급등으로 리모델링을 통해서라도 단지 가치를 높이겠다는 곳이 많은 분위기”라며 “리모델링은 용적률 완화를 위한 기부채납도 없고 사업 절차도 재건축과 비교하면 간소한 만큼 추후 리모델링 수요는 더욱 늘어날 수 있다”고 전망했다.

2020년에는 재개발ㆍ재건축사업 수주를 위한 건설사들의 입찰제안서 및 홍보전략에 대대적인 변화 가능성이 예고된다.

최근 국토교통부(이하 국토부)와 서울시가 한남3구역(재개발)을 합동점검하며 특별제공품목ㆍ무이자사업비 지원ㆍ대안설계 등과 관련해 사실상 위법으로 판정하는 결과를 발표했기 때문이다. 업계에서는 이번 합동점검 결과에 대해 국토부와 서울시가 단순 시범사례 수준을 넘어 앞으로 입찰제안서의 기준점을 제시한 것으로 보고 있다. 따라서 그동안 관행으로 당연하게 여겨졌던 무이자 사업비와 특별제공품목, 대안설계 등을 제안하기는 쉽지 않아 보인다.

실제로 은평구 갈현1구역 재개발과 성동구 옥수동 한남하이츠 재건축, 서초구 방배삼익아파트와 신반포21차 재건축 등을 중심으로 건설사들의 입찰제안서 재검토 소식이 들리고 있다.

이달 26일 입찰마감인 옥수한남하이츠 재건축의 경우 두 번째 입찰로 1차에 GS건설 단독 참여로 유찰된 바 있다. 하지만 GS건설뿐만 아니라 현대건설이 수주 의향을 비쳤던 곳이라 갈현1구역과 한남3구역의 입찰이 물거품으로 돌아간 현대건설이 두 번째 입찰에 참여할 가능성이 높다는 후문이다.

2020년 1월 6일 입찰마감인 갈현1구역은 지난 10월 ▲롯데건설 ▲현대건설이 참여했지만, 현대건설의 입찰 자격 박탈ㆍ입찰보증금 1000억 원 몰수사태로 눈길을 끌었다. 지난 입찰마감 이후 입찰비교표가 나오지 않아 구체적인 사업 조건은 베일에 싸여있다. 대형 건설사들이 수주 의지를 보였던 만큼 조합원들을 위한 제안서가 기대되는 상황이다.

한 건설사 관계자는 “합동점검으로 인해 입찰 준비를 해온 타 구역 건설사들이 입찰제안서를 두고 고심에 빠져있다”며 “제안서 차별화가 어려워진 만큼 브랜드 이미지 중심의 홍보전략과 환심성 공약이 나올 가능성이 크다”고 말했다.

한편, 지난 16일 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동 브리핑에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이번 주택시장 안정화 방안에도 부동산 가격 상승을 막지 못하면 어떻게 할 것인가”는 물음에 “이번 대책 이후에도 주택시장 불안이 계속된다면 내년 상반기에 더 강력한 대책을 마련하겠다”고 밝혀 추후 상황에 따라 추가적인 규제 방안도 염두에 두고 있음을 알렸다.

▲ 용산구 한남동 일대. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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