▲ 2019년에도 집값을 잡기 위한 정부의 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 ‘옥죄기’는 계속됐다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 2019년은 집값을 잡으려는 정부와 버티려는 시장의 힘겨루기가 지속되며 어느 때보다 부동산시장이 요동친 한 해였다. 특히 올해도 재개발ㆍ재건축에 대한 정부 규제가 이어지면서 도시정비시장에는 한파가 지속됐다. 이에 본보는 2019년 한 해 도시정비시장을 되돌아보고 주요 이슈들을 짚어봤다.

강화된 재건축 안전진단에 ‘퇴짜’ 단지 속출

지난해 재건축 안전진단 기준이 강화된 이후 올해 안전진단 문턱을 넘지 못한 단지가 속출했다.

특히 5540가구의 초대형 단지로 ‘차세대 강남 재건축 대장주’로 꼽힌 올림픽선수기자촌아파트가 강화된 안전진단의 벽에 가로막혀 이목이 쏠렸다. 지난 10월 송파구는 ‘올림픽선수촌 재건축 모임(이하 올재모)’에 정밀안전진단 C등급 결과를 통보했다. 안전진단은 A~E등급이 있는데 DㆍE등급을 받아야 재건축이 가능하다. 올재모 측은 구조적 결함 등을 들어 안전진단에서 통과할 수 있을 것으로 내다봤지만 C등급을 받으며 재건축 계획에 차질을 빚게 됐다.

서울 동북권 아파트 가운데 재건축 기대주로 꼽힌 노원구 월계시영아파트(미성ㆍ미륭ㆍ삼호3차)도 예비안전진단 문턱에서 좌절했다. 지난 10월 노원구는 예비안전진단을 신청한 월계시영의 현지조사 결과 C등급 판정을 내렸다. 노원구는 구조안전성 진단 결과 변형이 발견되지 않았고 콘크리트 균열이 있었지만 양호한 편이어서 정밀안전진단이 필요하지 않다는 결론을 내렸다. 정밀안전진단(1차)에서 조건부 재건축 가능 판정인 D등급을 받았던 구로구 동부그린아파트 역시 지난 10월 최종 진단에서는 C등급 판정을 받으며 고배를 마셨다.

이 밖에 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 전국 지방자치단체로부터 취합한 재건축 안전진단 결과 자료에 따르면, 재건축 안전진단 기준이 개정된 작년 3월부터 올해 7월까지 전국에서 재건축 안전진단 판정을 받은 18개 아파트 단지 중 33%(6곳)가 재건축 불가(C등급) 판정을 받은 것으로 나타났다. 국토부는 지난해 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표할 당시 “샘플조사 결과 전체 안전진단의 96% 정도가 조건부 재건축을 받고 있고 유지ㆍ보수는 2% 정도에 불과하다”고 밝힌 바 있다. 이를 대입해보면 재건축 불가 판정 비율이 16배 이상 늘어난 것이다.

2020년 정비구역 일몰제 앞두고 조합 설립 ‘안간힘’

내년 3월 정비구역 일몰제 기한이 다가오면서 적용 대상 재개발ㆍ재건축 단지들의 긴장감이 고조됐다. 지난 4월 서울시는 재건축 23곳, 재개발 15곳 등 총 38곳이 일몰제 적용 대상임을 고지하는 공문을 각 자치구에 발송했다. 이에 발등에 불이 떨어진 대상 구역들은 일몰제 적용을 피하기 위해 각자 상황에 맞는 대책 마련에 총력을 기울였다.

그 결과, 일몰제 적용 대상 예정지 38곳 중 총 10곳은 조합 설립을 마쳐 일몰제 대상에서 벗어날 수 있게 됐다. 일몰제 적용을 피한 단지는 ▲관악구 봉천1-1구역(재건축), 신림1구역(재개발) ▲구로구 개봉3구역(재건축) ▲동대문구 청량리6구역(재개발) ▲서초구 신반포4차(재건축) ▲성북구 장위3구역(재개발), 길음5구역(재개발), 돈암6구역(재개발) ▲영등포구 신길10구역(재건축) ▲여의도 광장아파트(재건축) 등이다. 아울러 ▲강북구 미아9-2구역(재건축), 미아4-1구역(재건축) ▲동대문구 신설1구역(재개발) ▲서초구 서초진흥(재건축), 신반포26차(재건축) ▲성동구 성수2지구(재개발) ▲송파구 장미1ㆍ2ㆍ3차(재건축), 한양2차(재건축) ▲영등포구 신길2구역(재개발) ▲용산구 서빙고신동아(재건축) 등 10곳은 조합설립동의율 75%를 달성했거나 달성에 임박한 상태로 일몰제 적용을 피하기 위해 총력을 기울이고 있는 것으로 알려졌다.

그 외 ▲강남구 압구정3구역(재건축) ▲관악구 신림미성(재건축), 봉천13구역(재개발) ▲동대문구 전농8구역(재개발), 전농12구역(재개발) ▲동작구 흑석1구역(재개발) ▲마포구 공덕6구역(재개발), 신수2구역(재건축) ▲서초구 신반포2차(재건축), 신반포25차(재건축), 방배삼호(재건축) ▲성동구 성수1지구(재건축) ▲성북구 정릉6구역(재건축) ▲영등포구 양평동신동아(재건축) ▲여의도 목화아파트(재건축) 등은 일몰제 적용 연장 신청을 준비 중인 것으로 파악됐다.

전국 도시정비사업 시공자 교체 ‘칼바람’

올해 도시정비업계에는 시공자 교체 바람이 거세게 불었다. 올 들어 강남구 대치구마을3지구(재건축), 장위6구역(재개발), 동선2구역(재개발) 등의 사업장에서는 이미 새로운 시공자 선정이 완료됐다.

내년 상반기 착공이 예상됐던 서대문구 홍은13구역 재개발 조합도 이달 2일 시공자 선정 입찰공고를 내고 새 시공자 선정에 돌입했다. 이곳은 2017년 라인건설을 시공자로 선정했지만 아파트 브랜드, 마감재 등의 문제로 조합 측과 건설사 간의 갈등을 겪은 끝에 결국 지난 10월 시공자 해지를 위한 총회를 열고 해지를 결정했다.

경기 남양주시 진주아파트(재건축)는 기존 시공자인 서희건설과 분담금을 놓고 이견이 좁혀지지 않자 현재 시공자 해지를 논의 중이다. 서희건설은 조합과 협의를 통해 시공자 해지를 막겠다는 입장이지만 최악의 경우 법적 대응까지 검토하는 것으로 알려졌다.

이 밖에 ▲서초구 반포주공1단지 3주구(재건축) ▲성북구 보문5구역(재개발) ▲은평구 신사1구역(재건축) ▲울산 중구 B-05구역(재개발) ▲부산 범천1-1구역(도시환경정비) 등 전국 각지의 사업장에서 기존 시공자와의 결별이 결정됐다.

건설업계 한 관계자는 “최근 재개발ㆍ재건축 아파트의 사업성이 부각되면서 기존 중견 건설사와 계약을 해지하고 새 시공자 선정에 나서는 곳이 증가하는 모양새”라며 “정부의 규제로 매물이 줄어들면서 시공자를 교체하는 현장이 더욱 늘어날 가능성이 있다”고 귀띔했다.

분양가상한제, ‘핀셋’에서 ‘무더기’로… 강북 재개발도 사정권

정부는 지난 11월 6일 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동) 22개동과 이른바 ‘마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동)’ 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 선정했다. 당초 정부는 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해갈 우려가 있는 도시정비사업 대상 지역과 집값 급등 지역에 분양가상한제를 적용하겠다며 동별 ‘핀셋 지정’을 강조했다. 그러나 대상에서 제외된 양천구 목동과 동작구 흑석동, 경기 과천시 등에서 집값 상승폭이 가팔라지는 등 풍선효과가 발생하고 모호한 지정 기준으로 지역별 형평성 논란이 불거졌다.

이에 정부는 ‘12ㆍ16 부동산 대책’을 발표하면서 분양가상한제 적용 지역을 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ영등포ㆍ마포ㆍ성동ㆍ동작ㆍ양천ㆍ용산ㆍ중ㆍ광진ㆍ서대문구 등 13개구 전역과 강서ㆍ노원ㆍ동대문ㆍ성북ㆍ은평구 등 5개구의 37개동을 적용 지역으로 추가했다. 또 경기 과천ㆍ광명ㆍ하남시의 13개동도 대상에 포함했다. 이번 발표로 서울 내 재개발ㆍ재건축사업 대부분이 분양가상한제의 사정권에 놓이게 됐다. 강남 재건축은 물론 강북권의 재개발사업도 타격이 불가피할 것으로 예상된다.

‘재입찰’로 선회한 한남3구역… 시공자 입찰 앞둔 사업지 ‘촉각’

올해 도시정비시장에서 가장 떠들썩했던 사업지는 단연 한남3구역이다. 공사비 1조8881억 원 등 총사업비가 7조 원에 달해 강북권 최대 규모 재개발로 불리는 한남3구역은 지난 3개월간 세간의 관심을 모았다. 이곳 사업은 당초 순풍이 예상됐지만 정부가 시공자 선정 과정 합동점검 결과 입찰 무효 및 재입찰이라는 초강수를 두면서 제동이 걸렸다.

지난 11월 26일 국토부와 서울시는 한남3구역에 대한 현장점검 결과 현행 법령 위반소지가 있는 20여 건을 적발하고 수사의뢰, 시정조치 등 엄중 조치를 하겠다고 밝혔다. 특히 한남3구역에서 논란이 됐던 담보 범위를 넘어선 이주비 보장 등 제안뿐만 아니라 그동안 관행처럼 여겨졌던 사업비 무이자 지원, 특별품목(TV 등 가전제품) 제공 등의 제안 내용이 재산상 이익 제공에 해당돼 「도시 및 주거환경정비법」에 위반된다고 해석했다. 또한 시공과 관계없는 제안으로 「정비사업 계약업무 처리기준」 제30조 및 「형법」 제315조의 위반소지도 있다고 판단했다.

사실상의 반강제로 정부의 재입찰 권고를 받은 조합은 시공자 선정 절차를 다시 처음부터 밟는 재입찰을 준비하고 있다. 업계에서는 최소 6개월에서 1년 이상 사업이 지연될 것으로 내다보고 있다. 이에 대해 정부가 과도한 잣대를 적용했다는 지적도 제기된다.

도시정비업계 한 관계자는 “합동점검 결과를 기준으로 삼으면 건설사들은 차별화된 내용 없이 단순 공사비와 마감재 수준 정도만 제안할 수 있게 될 것”이라며 “무이자 사업비 대여금 및 특별제공품목 등을 모두 위법이라고 판단한 것은 현장을 고려하지 않고 법의 내용만으로 과도한 규제를 적용한 것”이라고 말했다.

▲ 2020년을 앞두고 서울 내 재개발ㆍ재건축사업 대부분이 분양가상한제의 사정권에 놓이게 됐다. 강남 재건축은 물론 강북권의 재개발사업도 타격이 불가피할 것으로 예상된다. <사진=아유경제 DB>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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