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[아유경제_부동산] 집값 조달계획서 까다로워진다!… 달라지는 부동산 제도는?

[아유경제=서승아 기자] ‘주택시장 안정화 방안’이 올해부터 본격 시행돼 제도들이 크게 바뀔 예정인 가운데, 정부가 집을 살 때 제출하는 자금조달계획서에 대한 기준을 대폭 개편해 업계가 긴장하고 나섰다. 이에 본보는 이달과 다음 달을 중심으로 달라지는 부동산 제도에 대해 되짚어봤다. 

8일 소식통 등에 따르면 국토교통부는 최근 이 같은 내용을 담은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 개정안을 지난 3일 입법예고 했다.

개정안에는 자금조달계획서 항목을 세분화하는 내용이 담겨 증여나 상속을 받았다면 부부나 직계존비속 등 누구로부터 받았는지도 상세히 밝히도록 하는 내용이 담겼다. 자금조달계획서는 수도권 일대 주택 매수자가 집값 조달 경위를 신고하기 위해 제출하는 계획서다.

앞서 정부는 자금조달계획서 항목을 상세하게 나누고 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택을 구매한 경우에는 증빙서류도 제출하도록 규제를 강화한 바 있다. 주택 구매 자금 중 현금과 그와 비슷한 자산은 ‘현금 등’으로 기재하고 있지만 앞으로는 현금과 기타자산을 나누고 기타자산은 무엇인지 적시해야 할 경우, 현금과 비슷한 자산이 있다면 그것이 금괴이든 비트코인이든 명확하게 밝혀야 한다는 뜻이다.

이와 함께 계획서에 조달한 자금을 어떻게 지급할지 구체적인 계획도 계좌이체, 보증금ㆍ대출 승계, 현금 지급 등으로 나눠 소상히 밝혀야 한다. 만약 현금으로 집값을 치렀다면 왜 굳이 힘들게 돈뭉치를 가져가 건네야 했는지 그 이유도 소명해야 한다.

투기과열지구에서 9억 원 초과 주택을 구매했을 때 자금조달계획서의 내용을 입증하기 위해 제출하도록 한 증빙서류는 총 15종으로 규정됐다.

조달한 자금 중 금융기관 예금이 있으면 예금잔액증명서와 잔고증명서를 내야 하고 주식 매각대금이 있다면 주식거래내역서(잔고증명서)를 제출해야 한다.

현금 등 기타 항목을 기재했다면 소득금액증명원과 근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙 서류를 제시하고, 회사 지원을 받았다면 그에 맞는 증빙서류를 내야 한다. 금융기관에서 대출을 받았다면 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등을 제출해야 한다.

아울러 자금조달계획서 제출 대상은 기존 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택에서 투기과열지구ㆍ조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택으로 확대됐다. 이에 따라 웬만한 수도권 주요 지역은 자금조달계획서 제출 대상으로 편입된다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 개정안은 40일간의 입법예고와 규제심사 등을 거쳐 이르면 3월께 시행될 예정이다.

이처럼 정부가 규제책 기조를 이어가고 있어 부동산에 대한 전망이 더욱 어려워지고 있다. 게다가 이달과 다음 달에 달라지는 부동산 제도도 다수 있어 업계 관계자들의 주의가 요구된다.

먼저 이달에는 양도세 장기보유 특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제는 토지나 건물의 양도소득세를 산출할 때 보유 기간을 감안해 일정 금액을 공제해주는 제도다. 이 제도에 따라 9억 원 초과 주택 소유자 중 1세대 1주택자는 양도차익에 대해 최대 80%까지 공제를 받았다. 하지만 이달부터는 2년 이상 거주자에 한해서 1세대 1주택자 장기보유특별공제를 적용돼 2년 거주 요건이 안될 시 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩 공제된다. 

다만 이 기준은 한시적으로 적용될 가능성이 크다. 정부는 2021년 이후 양도분부터 1주택자의 거주기간별 공제율을 새로 적용하기 때문이다. 기존 보유기간 10년 이상일 경우 공제율이 최대 80%였지만 이를 40%까지 낮추는 대신 거주기간(최대 40%)을 추가해 합산하는 방식으로 변경된다. 1주택자면서 10년 이상 보유한 주택에 같은 기간 동안 거주할 시 장기보유특별공제율은 합산해 총 80%가 된다. 

또한 이달부터는 전세자금대출 후 신규주택 매입이 제한된다. 이에 전세대출을 받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출금을 회수한다. 9억 원 초과 1주택자는 공적 전세보증과 서울보증보험 모두 받을 수 없어 주택을 보유한 채 전세거주가 힘들어진다.

아울러 주택 유상거래 취득세율이 이달부터 일부 변경됐다. 조세 형평성을 위해 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화되고 3주택 이상 보유한 세대가 주택을 추가 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다.

다음 달부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 이달 중에는  청약 데이터와 관련 자료가 넘어가고 다음 달 이후에는 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원에서 청약 업무를 진행한다. 자료가 이관되는 설연휴 전후 일정기간은 신규 모집공고 업무가 중단될 전망이다.

또한 오는 2월 21일부터 실거래가 신고기간이 60일에서 30일로 단축된다. 부정거래를 막고 정확한 시세정보 전달을 위한 조치로 계약 무효, 취소 시에도 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어길 경우 500만 원 이하, 허위 신고 시에는 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 

특히 다음 달에는 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의를 해야 한다. 계약 시 공인중개사가 교부하는 중개대상물 확인설명서에 중개보수를 명시하게 했기 때문이다.

한편, 주택 청약 1순위를 부여받는 의무 거주기간이 2년 이상 늘어난다. 대상지는 서울과 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구와 과천 지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일지구 등 대규모 택지개발지구다.

한 업계 관계자는 “12ㆍ16 대책이 2020년부터 본격 시행돼 부동산 분야에서 비롯한 여러 분야에서 변화가 나타날 예정이다”며 “특히 부동산 규제 강화로 달라지는 제도를 미리 파악해 자산관리 계획을 세워야 한다”고 조언했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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