[아유경제=서승아 기자] ‘주택시장 안정화 방안’이 발표된 지 약 한 달이 흘렀다. 이에 본보는 대책에 대한 정확한 파악을 위해 ‘주택시장 안정화 방안’을 다시 되짚어봤다.

‘주택시장 안정화 방안’에 따르면 정부는 9ㆍ13 대책으로 가계부채의 증가세는 어느 정도 잡았지만 투기과열지구 등에서 국지적인 집값 불안과 부동산 시장으로 자금 쏠림 현상이 지속되자 ‘주택시장 안정화 방안’이라는 카드를 꺼내 선별적 관리에 돌입했다.

또한 초고가 주택 아파트 기준이 15억 원으로 된 배경은 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 부과 기준이 시세 13억 원인 점이 반영돼 대출규제는 이보다 더 완화해 시세 기준으로 상위 10%에 해당하는 15억 원 초과 아파트를 초고가 주택으로 설정했다. 특히 서울시 내 15억 원이 넘는 초고가 아파트는 서울 전체 주택의 13.9%(17만6000가구)에 불과하다. 전국 투기과열지구를 살펴봐도 전체의 11.2%(18만8000가구)를 차지했다. 정부는 이를 고려해 이를 제외한 나머지 대다수는 대출 규제 대상으로 선정하지 않았다. 

최근 서울 고가주택의 집값 상승세는 과도한 시세차익에 대한 기대로 정상 범위를 넘어선 이상과열이 나타나 서울 주택 가격의 상승세는 5~11월 기준으로 9억 원 초과 주택은 2.57%, 9억 원 이하는 0.34%를 기록했다. 이 같은 고가주택에 대한 투기 수요에 대출이 주요 수단으로 활용되고 있어 정부는 제한이 불가피하다고 판단해 15억 원 초과 아파트를 초고가 주택으로 설정한 것이다. 

특히 ‘주택시장 안정화 방안’에 15억 원 초과 아파트를 초고가 주택으로 설정한 대목에 대해 위법 소지 논란이 커지고 있다. 그러나 15억 원 초과 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출만 금지하는 것은 「헌법」 제37조제2항에 의거한 과잉금지원칙을 위반하지 않아, 재산권의 본질적 내용을 침해하는 내용이 아니다. 또한 구체적인 주택담보대출 인정비율은 은행법 및 은행업 감독규정에 근거해 금융기관이 결정한다. 

아울러 ‘주택시장 안정화 방안’에 대해 세세하게 파악할 경우, 30대 내집 마련에 도움이 될 수도 있다. ‘주택시장 안정화 방안’에 따르면 대출금지 조치는 시세 15억 원 넘는 초고가 주택에 대해서만 적용되는 사항으로 15억 원 이하 주택은 여전히 대출이 가능하기 때문이다.

아울러 정부는 무주택 실수요자를 위해 대출 규제 완화, 저금리의 다양한 자금 지원을 확대하는 등의 보완책을 시행해 30대 신혼부부 특별공급이나 생애 최초 주택구입자 특별공급을 통해 배려하고 있다. 이를 방증하듯 2018년 5월부터 2019년 9월까지 서울지역 청약당첨자 현황 분석에 따르면 전체 당첨자의 약 40%가 30대로 나타났다.

종부세 규제 강화 등 조처로 과세 대상자가 늘어났지만 종부세 대상자는 전체 인구 대비 많지 않다. 올해 종부세 과세 대상자(59만5000명) 가운데, 법인을 빼고 순수한 주택 소유자만 추리면 50만4000명이다. 전국 총 세대수(2018년 기준, 1998만 가구)의 2.5% 수준에 불과하다. 주택을 소유한 사람(2018년 기준 1401만 명) 기준으로는 약 3.6%를 차지한다. 종부세는 우리나라 전체 인구의 97.5%와는 상관이 없는 세금인 셈이다.

‘주택시장 안정화 방안’은 초고가 주택(15억 원 초과) 위주로 종부세 세율 및 공시가격의 현실화율을 상향 조정했다. 종부세는 1주택자 기준으로 시세 17억6000만 원(공시가격 9억 원), 다주택자 기준으로 시세 13억3000만 원(공시가격 6억 원) 초과 주택이 부과 대상이다.

정부는 「종합부동산세법」 개정을 통해 이들을 대상으로 종부세 세율을 인상(일반 0.1~0.3% 포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 0.2~0.8% 포인트)하는 방안을 추진하기로 해 서민들이 거주하는 대부분의 주택에는 큰 영향이 없을 전망이다.

국토교통부 관계자는 “정부는 특정 지역의 전세난에 대한 우려를 잠식시키기 위해 저렴하게 장기간 거주 할 수 있는 공적 임대주택을 늘리고 임대 등록을 활성화하는 등 국민의 주거 부담 완화를 위해 노력 중이다”며 “시장 상황을 지속적으로 점검하고 세입자들의 부담을 줄여나가기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.

특히 부동산시장의 안정화를 위해서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 활성화를 통해 주택 공급을 늘려야 한다는 업계의 주장에 대해 국토교통부 관계자는 “중장기적으로 영향을 미치는 공급과 수요 분산 정책을 동시에 추진하겠다”고 밝혔다.

이어서 그는 “공간적으로 더 먼 곳에 살더라도 수도권 지역으로 출퇴근이 어렵지 않게 이동 시간을 30분대로 줄이는 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 신 안산선이 각각 2023년 말, 2024년 하반기 준공되도록 관리하고 공사 기간을 더 줄이기로 했다”며 “GTX B노선(2023년→2022년 하반기)과 GTX C노선(2022년→2021년 말)의 조기 착공도 추진되고 있다”고 덧붙였다.

한편, 정부는 수도권에 30만 가구의 주택을 공급하는 3기 신도시 중 서울 내 4만 가구(62곳) 공급이 정상적으로 추진 되고 있어 서울시는 용적률 완화 등 규제 개선을 통해 4만 가구 외에 5만5000가구를 2020년까지 추가로 공급할 계획이다.

국토교통부 관계자는 “서울 도심부지(4만 가구)는 신속처리안건(패스트트랙)을 적용해 사업 기간을 단축하고 2021년부터 분양할 계획이며 ‘미니 재개발’이라 할 수 있는 가로주택정비사업과 준공업지역 내 주택공급 활성화를 통해 주택을 더 공급할 계획이다”고 말했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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