▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업이란 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말하고(제2호제2호), 사업을 시행하고 하는 토지등소유자는 도시정비법에서 정하는 절차에 따라 사업을 진행하게 된다. 따라서 사업의 방식은 법에서 정하고 있고, 토지등소유자는 법적 절차만 따르면 되는 것이다.

하지만 법적 절차를 따라 사업을 시행하고자 하는 토지등소유자는 법에서 정하는 정비기본계획을 준수하여 업무를 진행해야 하는바, 정비기본계획의 수립권자가 정하는 바에 따라 업무를 추진하여야 하므로 도시정비사업의 시작은 토지등소유자의 의사보다는 수립권자의 의사에 따라 결정된다고 해도 과언이 아니다.

도시정비사업의 추진 여부가 결정되는 정비기본계획이 수립되면 정비계획 수립과 정비구역이 지정되게 되고, 사업 방식에 따라 약간의 차이가 있으나 이때 비로소 실질적으로 토지등소유자의 의사가 반영된 사업이 추진되게 된다. 그리고 공공이 추진하는 추정분담금 시스템과 관련이 있는 추정되는 사업성과 낙후 정도에 따라 사업의 추진속도가 결정되지만, 대부분의 사업지는 주민 간 갈등으로 사업 추진에 있어 난관에 봉착하게 된다. 이는 정비기본계획 수립단계에서 사업 추진에 대한 문제점을 안고 있는 도시정비사업의 고질적인 문제라 할 수 있는 것으로 정부는 이를 간과하고 있다.

정비기본계획의 수립단계부터 잘못된 행정으로 인해 주택 공급을 주도하는 도시정비사업이 방향을 잃게 됨으로써 전국에 있는 수많은 사업지가 주민 간 갈등으로 홍역을 치를 수 있다. 하지만 정부는 이를 방관하면서 도시정비법에서 정하는 사업 방식의 문제점을 타개하기 위해 다른 방식을 추진하게 되고, 이에 따른 많은 세금부담을 안게 되는 것이다. 자본주의의 시장 논리에 의한 정비사업보다는 토지공개념이 더욱 가미된 사업들을 추진하여 마치 주민 간 갈등으로 인해 사업이 추진되지 못하는 것처럼 포장하게 된다.

정부는 도시정비법이 제정된 이후 수많은 시행착오를 거치면서 때로는 강한 부동산 정책이 부메랑이 되어 주택가격의 상승으로 이어지기도 했고, 때로는 기초경제의 봉괴로 오히려 주택가격의 상승을 이끌 수 있는 정책들을 추진하기로 하였다. 이는 부동산시장이 국가경제 및 고용시장 등에 막대한 영향을 미치고, 부동산 시장의 붕괴로 기반산업이 흔들릴 수 있다는 것을 뒷받침하는 것이라 할 수 있다. 그런데도 정부는 일관성을 상실한 채 주택가격의 관리에 모든 역량을 집중한다는 것이다.

주택시장은 국민들의 주택에 대한 수요에 의해 가격이 결정되는 것이 자연스러운 현상임은 자명하나, 주택이 투기의 대상이 되는 요인에 대한 성찰이 부족하여 정부의 정책들은 지속해서 악순환을 반복한다 할 수 있다. 그리고 현재도 거래보다 가격에 주안점을 둔 정책들을 마련하여 주택가격의 관리에 심히 어려움을 겪고 있을 뿐만 아니라, 주택거래도 침체, 도시정비법을 통한 주택 공급은 거의 몰락하는 쪽으로 흐르지 않을까 염려가 되는 상황이다. 그럼에도 정부가 추진하는 주택공급사업은 활기를 띠고 정부가 공급하는 주택을 분양받은 자들은 로또에 당첨되는 상황이 연출되고 있다. 결국, 정부가 추진하는 주택공급사업도 착시현상에 의한 일시적 안정화라 볼 수밖에 없다.

정부가 추진하는 도시정비사업에 대한 정책들은 관리의 범위를 넘어 통제의 수준이라 할 수 있으므로 이는 도시정비사업도 토지의 공개념이 부지불식간 깊숙이 시행되고 있다 할 수 있다. 기부채납, 초과이익환수, 임대주택 등이 대표적이다. 그런데 도시정비사업에 있어 정부가 추진하는 정책들의 방향이 주택가격이 급상승하는 시기에 맞춘 정책이라 가정할 경우, 주택가격이 부침을 거듭하여 수축기의 저점에 놓이게 될 때 정부의 부동산 정책의 성과를 예측할 경우 심히 괴로운 상황이 될 것으로 판단된다.

주택시장에 있어 정부의 역할은 행정에서부터 기본방향 제시에 이르기까지 다양하다 할 수 있으며, 일선 행정기관에서 정비사업지를 상대로 한 업무처리에서 오는 부대비용의 발생은 차치하고 정부 정책에서 오는 사업지의 손실은 막대한 것이다. 물론 이의 회복은 사실상 불가능한 수준이라 볼 수 있다.

현재 도시정비법에서 정하는 사업시행자의 부담은 법적상한용적률 적용을 위한 각종 기부채납, 사업시행 간 정부에서 부과하는 각종 원인자부담, 사업의 시행에서 발생하는 초과이익환수 및 임대주택 등의 기부채납과 심지어 사업시행에서 야기되는 모든 비용요인에 대한 전적인 책임을 부담한다고 가정할 때 정부에서 추진하는 규제 정책들은 정부의 주택가격 관리 부재에 대한 책임을 사업지에 부과하는 형국이다.

정부는 지금까지 추진한 정책들을 되짚어 보고 경자년 새해에는 좀 더 방향성 있는 정책들을 제시하여야 할 것이다. 그리하여 새롭게 수립되는 정비기본계획에 대한 정부의 방향성 재정립과 사업을 추진하는 사업의 시기 조정 및 정상적 사업 추진에 대한 정부의 지원이 있어야 할 것이며, 또한 사업이 진행되는 과정에서 도시정비법 등에서 정하고 있는 공적 부분에 대한 공공의 부담비율에 대해 책임지는 정책들도 마련돼야 할 것이다.

경자년 새해에 사업시행자의 역할이 어느 때보다 중요하게 떠오르고 있는 것은 사업이 장기화하는 경우 정부의 규제책들로 인해 사실상 사업의 지속성 확보가 어렵게 될 수 있기 때문이다. 그리고 정부가 소규모 사업에 대한 지원을 강화하면서 실질적으로 정비사업이 무산되는 경우의 사업의 방향을 잘못 제시함으로써 토지등소유자들이 왜곡된 정보로 인해 주민간 갈등 또한 정부 정책의 변화 정도에 따라 더욱 심화하고 있기 때문이다.

올해는 부동산 정책의 변화요인이 늘어나는 때일 것이다. 정치적인 요인이 부동산 정책에 반영되지 않는다면 정부의 정책들은 더욱 강화되리라 보인다. 하지만 부동산에 대한 규제책들이 단기적으로 적용됨으로 인해 부정적 요인들이 잠재되어 있는바 주택시장의 안정화가 정부의 규제책들을 일률적으로 해소하기에는 한계가 있다. 그러므로 조합 내부의 단합과 법에서 정하고 있는 실질적인 완화책들을 현실화하면서 내실을 다지는 것이 차선책이라 할 수 있으며, 장기적인 생존방안도 아울러 생각해야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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