주택임대차에 관한 분쟁 등 해결 방안

「주택임대차보호법」(제14조제2항ㆍ동법 시행령 제22조)에 따라 조정 대상은 서울시에 소재하는 부동산의 주택임대차와 관련해 임대인과 세입자 사이에 발생한 분쟁이다. 누구든 관련 사항에 대해 조정을 신청할 수 있다.

구체적으로 ▲차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 ▲임대차 기간에 관한 분쟁 ▲보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 ▲임차주택의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁 ▲그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁 등이 내용이다.

분쟁조정을 위한 신청은 서울시 주택임대차분쟁조정위원회가 전월세보증금지원센터 내 설치돼 있으며, 신청인은 임대차계약서 및 참고서류, 신분증을 지참하고 방문해 접수하면 된다.

조정대리의 경우 조정목적의 값이 1억 원 이하인 분쟁조정 사건에 관해 일정한 경우 조정위원회의 허가를 통해 대리인이 조정절차에 참여할 수 있다. 이때 대리인(위임을 받는 사람)은 당사자의 배우자 또는 4촌 안의 친족으로서 당사자와의 생활 관계가 상당하다고 인정돼야 한다. 법무사ㆍ공인중개사ㆍ건물관리업자 등 대리인 요건에 맞지 않는 자는 대리인이 될 수 없는 점을 유의해야 한다.

분쟁이 벌어지고 조정이 이뤄지더라도 법에 따라 각하(제21조제3항)될 수 있다. 이미 해당 분쟁조정사항에 대해 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있고 난 뒤 소가 제기된 경우거나, 해당 분쟁조정사항에 대해 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우ㆍ조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우 각하하고 조정절차를 종결하게 된다.

아울러 분쟁조정사항에 대해 해당 법에 따른 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우도 각하 대상이다.

피신청인이 조정절차에 응하지 않는다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 않은 경우, 또는 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 않거나 2회 이상 출석 요구에 응하지 않은 경우에도 절차가 진행될 수 없다.

한편, 조정절차의 개시는 피신청인이 조정에 응하고자 하는 의사를 조정위원회에 통지하면 조정절차가 개시된다. 구체적인 조정기간의 경우 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마치며, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다.

서울시 관계자는 “조정성립 및 조정서 정본의 효력은 당사자 쌍방이 수락한 경우 조정이 성립하며, 쌍방이 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 후 그 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지게 된다”면서 “당사자가 조정서 내용을 이행하지 않을 경우 법원에 강제집행을 신청할 수 있다”고 설명했다.

- 관련 제도 Q&A

Q. 임대차가 종료되고 이사를 나왔는데 분쟁조정을 신청할 수 있을까 

A. 임대차계약이 종료돼도 보증금 반환분쟁, 손해배상 분쟁 등 조정위원회의 심의ㆍ조정대상에 해당하면 분쟁조정을 신청할 수 있다

Q. 분쟁조정을 신청하고 상대방(피신청인)이 조정에 응하지 않으면

A. 상대방(피신청인)이 조정에 응하지 않을 경우에는 조정신청이 ‘각하’, 조정절차는 종결돼 그 후 상대방과 별도합의 또는 법적절차(소송 등)를 결정해 진행할 수 있다

Q. 법원에 소송이 제기됐는데 분쟁조정을 신청할 수 있는지

A. 법원에 소송이 제기된 경우, 민사조정이 신청된 경우, 법률구조공단에 분쟁조정이 신청된 경우에는 조정위원회에 조정신청을 할 수 없으며 신청한 경우에도 ‘각하’된다

Q. 공인중개사를 상대방으로 한 분쟁조정을 신청할 수 있을까

A. 분쟁조정은 주택임대차와 관련해 임대인과 임차인간의 분쟁을 조정하는 제도로 공인중개사를 상대방(피신청인)으로 한 분쟁조정을 신청할 수 없다

Q. 임대인이 법인(주식회사ㆍ유한회사 등)인데, 법인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있나

A. 법인인 임대인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있다

Q. 친한 친구를 대리인으로 해 분쟁조정을 신청할 수 있는지

A. 친구나 직장동료, 공인중개사, 법무사, 주택관리회사 직원 등을 대리인(위임받는 사람)으로 분쟁조정을 신청할 수 없다