한은 “지방 상가 공실률 계속 증가 추세… 경기 침체에 온라인 쇼핑 인기 결정타”
세종시 “지역 골목상권 활성화 도모할 것”

최근 한국은행(이하 한은)이 ‘2019년 하반기 금융안정보고서’를 발표했다. 이에 따르면 국내 상가 공실률은 2019년 9월 말 기준 11.5%로 ‘역대 최고’ 수준을 기록했다. 이처럼 상가 공실률이 높아지는 이유는 상가 공급은 증가하는데 임차 수요가 이를 따라가지 못하고 줄어들고 있기 때문이다. 그리고 이 같은 현상에 대한 원인으로 ▲경기 침체 ▲온라인 쇼핑 활성화 등이 꼽히는 상황이다. 무엇보다 우려스러운 것은 비수도권의 경우 상가 공실률이 계속해서 늘어나는 추세라는 점이다.

이에 대해 업계의 한 전문가는 “장기간 경기가 침체에 빠져 있는 상황에서 ‘엎친 데 덮친 격’으로 온라인 쇼핑몰까지 확산하고 있어 이를 버티지 못하는 자영업자들이 늘고 있다”면서 “수도권도 어려움을 겪는 상황에서 지방의 경우는 주력산업이 부진한 데다 집값 하락 역시 이어지고 있다”고 지적했다.

실제로 한은에 따르면 9.6%의 공실률을 기록한 수도권에 비교해 광역시와 그 외 지방은 각각 13.3%, 14.6%의 공실률을 기록한 것으로 나타났다. 당연히 투자 수익률도 저조하다. 높아진 공실률로 인해 상가의 임대소득수익률은 3.9%로 2014년(4.9%)보다 1%포인트 하락했으며 오피스 수익률도 같은 기간 4.8%에서 4.1%로 감소했다. 수도권과 지방 편차 역시 간격을 좁히지 못하고 있다. 수도권의 상가 투자수익률은 7.2%에 달했으나 지방 광역시는 5.6% 그 외 지방은 4.3%로 더 떨어졌다.

상가 공실률 문제가 사회 이슈로 두드러지고 있는 만큼 이를 해결하기 위한 노력도 이어지고 있다. 지난 14일 세종시의회 안찬영 부의장은 상권 활성화 조례 제정을 통해 대책 수립에 나섰다.

안 의장은 이날 열린 제60회 임시회 1차 본회의에서 ‘세종시 골목상권 활성화에 대한 제언’을 주제로 한 자유발언에서 “시의회 자체적으로 실시한 ‘한솔동 상권활성화 실태조사’에 따르면 상가 평균 공실률은 33.5%인 것으로 집계됐지만, 2017년 이후 준공된 상가 공실률은 약 60%에 이르고 일부 단지의 경우 공실률이 약 51%로 심각한 수준”이라면서 “그간 이를 해결하려는 노력과 의지가 부족했다. 세종시 역시 상점가 지정을 통한 동 지역 골목상권 활성화 사업에 예산과 인력 투입을 적극 검토할 것”이라고 강조했다. 

준공 후 미분양 주택, 2015년 이후 ‘최대’
주산연 “1월 분양 부정적 인식 ↑”

준공 후 미분양 주택도 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 앞서 한은이 발표한 보고서에 따르면 2019년 10월 말 기준 미분양 주택은 5만6000가구로 전년인 2018년(5만9000가구) 대비 4.7% 줄었지만 준공 후 미분양 주택은 같은 기간을 기준으로 2000가구 증가한 1만9000가구인 것으로 나타났다. 이는 2015년 이후로 비어있는 집이 가장 높은 수치를 보이며 꾸준히 증가하고 있다는 의미가 된다. 

‘준공 후 미분양’이란 말 그대로 아파트 공사가 완공된 후에도 주인을 찾지 못해 빈집으로 남아 있는 것을 말하는 데 건설사들에는 ‘악성 미분양’으로 불릴 정도로 악명이 높다. 

이유는 간단하다. 자금 문제와 직결되기 때문이다. 자금 조달이 쉽지 않은 지방건설사와 하청 업체들은 미분양의 증가로 인해 자금난에 허덕이게 되고 그렇게 되면 그 지역 건설업계는 연쇄적으로 무너질 수 있다. 

여기에 미분양이 증가하면 할수록 지방 주택시장은 침체할 것이고 이로 인해 상권 역시 무너질 가능성이 커진다. 즉. 미분양으로 인한 주택시장 침체가 가계 연체율 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등이 촉진될 것이고 부실채권 역시 증가하게 된다. 금융 리스크로 이어질 수밖에 없는 흐름이다. 

업계의 한 전문가는 “건설사의 연체율 수준이 아직은 낮은 것으로 고려해 볼 때 준공 후 미분양 주택 증가로 인해 관련 대출이 부실화될 가능성은 단기적으로 적다”면서도 “올해는 정부의 계속되는 강도 높은 대출 규제와 분양가상한제 시행 등으로 지방 주택시장 경기가 더 침체될 수 있어 높은 미분양 관리지역 내 일부 중소 건설사들을 중심으로 경영 안전성이 우려되는 만큼 이에 대한 대책이 필요하다”고 설명했다.

이 같은 상황에서 이달 14일 주택산업연구원(이하 주산연)은 이달 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치가 지난달(2019년 12월)에 비해 10.9포인트 하락한 78.6 수치를 기록했다고 발표했다.

분양경기실사지수(HSSI)란 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표로 수치가 하락했다는 것은 분양시장의 분위기가 좋지 않을 것이라고 예상한다는 의미다.