재건축초과이익환수제도 ‘합헌’ 결정… 헌재 “「헌법」 위반 없어 정당하다”
강남 재건축, 사업 위축 불가피… 업계 “앞으로 더욱 위축될 것”

지난달(2019년 12월) 27일 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 헌법재판소(이하 헌재)는 이날 한남연립 재건축 조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」 관련 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.

앞서 2012년 9월 용산구는 재건축이익환수법에 따라 한남연립 재건축 조합에 17억2000만 원의 재건축 부담금을 부과한 바 있다. 전체 조합원은 31명으로, 1인당 5500만 원씩이다. 5000만 원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 처음이었다.

이후 2014년 9월 한남연립 재건축 조합은 재건축 부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다는 취지를 담은 헌법소원을 청구했고 이번에 그 결과가 나온 것이다.

재건축초과이익환수제도는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만 원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 제도다.

이번 결정을 내린 이유에 대해 헌재는 “재건축이익환수법 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 「헌법」에 위반되지 않는다”며 “재건축 부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다”고 설명했다.

조합이 ‘재건축사업은 부담금을 걷지만, 재개발사업에는 부담금을 부과하지 않는 것은 평등의 원칙에 어긋난다’고 주장한 데 대해서는 “부담금을 부과하지 않는 재개발사업과는 공익성, 구역 지정 요건, 절차 등에 본질적 차이가 있어 이는 차별이 아닌 정당한 사유다”고 덧붙였다.

지금까지 정부는 재건축초과이익환수제도를 유예한 뒤 기간이 도래해 다시 시행했다는 태도였으나, 조합 등은 이 헌법소원을 근거로 위헌성을 주장해 왔다. 헌재 결정을 뒷받침하듯 국토부도 재건축 부담금 증가와 관련해 추가 대책을 검토하지 않고 있다고 선을 그었다.

지난 8일 국토부 관계자는 “헌재의 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 됐다. 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는 데 도움이 될 것”이라며 “재건축이익환수법에 따른 재건축 부담금 산정에 있어 공시가격 관련 제도 개선은 검토ㆍ결정된 바 없다”고 말했다.

이번 합헌 결정으로 재건축 부담금은 조합원당 최대 수억 원에 달할 것으로 예상된다. 이런 상황 속에서 강남권 재건축 단지들은 혼란에 빠졌다. 이미 분양가상한제 시행으로 일반분양가를 높게 받아 수익성을 높이려는 행보에 제동이 걸린 가운데, 부담금 부과라는 큰 걸림돌까지 생겼기 때문이다.

강남권 재건축 단지들은 최근 집값이 급등하고 재건축 부담금의 바탕이 되는 공시가격이 큰 폭으로 올라 재건축 부담금이 가구당 수억 원에 달할 것이라는 전망이 이어졌다.

송파구 잠실주공5단지의 경우, 조합원당 재건축 부담금이 4억 원으로 예상됐지만 최근 집값과 공시가격 상승으로 이보다 훨씬 부담금 규모가 늘어날 가능성이 커졌다.

이번 헌재 결정으로 재건축 부담금 부과가 현실화되면서 강남 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다.

서초구 반포동의 한 공인중개사무소 관계자는 “최근 재건축사업이 활발하게 진행되는 곳은 모두 재건축초과이익환수제도를 피해간 단지들이고 재건축초과이익환수제도 적용 단지들은 부담금 문제 때문에 사업을 더 이상 추진할 이유가 없다는 분위기다”라며 “특히 강남권 재건축사업은 더욱 위축될 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.

강남구 대치동의 한 공인중개사무소 관계자도 “재건축초과이익환수제도가 위헌 결정을 받을 것이라고 기대한 사람도 거의 없었지만 그렇다고 합헌 결정을 확신한 사람도 많지 않았기에 이번 헌재 결정으로 낙심하는 조합원들이 많을 것”이라며 “앞으로 재건축사업이 더욱 위축될 수밖에 없을 것이다”고 밝혔다.

▲ 옥수한남하이츠 재건축 시공자 입찰에 참여한 건설사들이 조합에 제안한 단지 투시도. 위부터 GS건설, 현대건설. <출처=각 건설사 홈페이지>

옥수한남하이츠 재건축 리매치 ‘GS건설’ vs ‘현대건설’… 규제에도 치열한 승부

정부의 규제와 더불어 부담이 커지는 상황에 일부 사업지들은 무기한 사업 중단을 고려하고 있는 것으로 알려진다. 그런데도 최근 시공자 선정을 앞둔 재개발ㆍ재건축사업 역시 늘고 있어 먹거리를 찾는 건설사 간 치열한 경쟁이 예고된다. 특히 재건축초과이익환수제도 적용에 따른 부담금을 낮추는 방안을 제시한 건설사도 있어 대안으로 작용할 수 있을지 이목이 쏠린다.

이달 16일 소식통 등에 따르면 서울 은평구 신사1구역 재개발과 성동구 옥수한남하이츠 재건축은 최근 시공자 선정 절차에 박차를 가했다.

먼저 지난 11일 신사1구역 재건축 조합은 인근 안디옥교회에서 시공자선정총회를 개최해 두산건설을 시공자로 선정했다. 앞서 입찰마감에는 두산건설과 금호산업이 참여해 2파전 양상이 드러난 바 있다.

이에 두산건설은 은평구 증산로17길 53-9(신사동) 일원 2만3174㎡에 건폐율 20.472%, 용적률 246.64%를 적용한 지하 2층~지상 17층 규모의 공동주택 6개동 424가구 및 부대복리시설 등을 신축하는 공사를 도맡게 됐다. 주택은 전용면적 기준 ▲59㎡ 170가구 ▲84㎡ 221가구 ▲116㎡ 33가구 등으로 전 세대가 중소형으로 구성됐다.

오는 18일에는 성동구 옥수한남하이츠 재건축사업을 놓고 벌이고 있는 수주전 향방이 판가름 난다. 다수 소식통 등에 따르면 지난달(2019년 12월) 26일 입찰마감에 ▲현대건설 ▲GS건설이 공동사업시행자 입찰에 참여했다.

입찰비교표에 따르면 공사비로 현대건설은 3419억 원, GS건설은 3287억 원을 제안했다.

한 부동산 전문가는 “조합원들 사이에서 GS건설이 넉넉한 사업비 제시로 조합사업비 950억 원과 사업촉진비조달이자 550억으로 1500억 원을 보였다. 현대건설의 경우 조합 사업비 950억을 주장해 차이를 보인다”면서 “빠른 재건축을 염원하는 조합원들을 위해 사업촉진비가 나온 것으로 이는 인허가, 각종 민원 사항, 세입자 문제 해결 등을 위한 비용이다. 금융비용으로 활용 시 4000억 조달도 가능하다”라고 밝혔다.

이어서 그는 “반면 현대건설은 홍보론 2000억 원을 제시해 입찰 초기 조합원들을 혼동시켰으나, 최근 합동홍보설명회와 홍보관에서 설명을 들은 조합원들은 현대건설의 눈속임이라고 지적했다”라고 덧붙였다.

다수 업계 관계자는 금리의 경우 GS건설 1%대, 현대건설 2%로 자금력을 자랑한다던 현대건설에서 2배가량 높은 금리를 제시했다고 귀띔했다.

특히 현대건설은 재건축초과이익환수제도를 의식해 재건축 부담금을 낮추는 방안을 제시했지만, 되레 공사 원가를 높여 조합원들의 이익이 줄어들 가능성이 커 전문가들의 지적이 이어지고 있다.

한 업계 관계자는 “현대건설은 재건축 부담금을 낮췄지만 설계 차별화를 꾀한다며 공사비는 올려 조합원들의 이익이 우선될 수 없는 조건을 제시했다”며 “조삼모사(朝三暮四)와 다를 바가 뭔지 모르겠다”고 꼬집었다.

이에 반해 GS건설은 특화 설계 등을 도입해 럭셔리 단지로 조성했음에도 불구하고 공사비는 조합이 예상한 공사비용보다 132억 원을 낮게 제시해 이목이 쏠린다.

GS건설 관계자는 “물가상승률을 반영하는 공사비 산정 기준일을 늦추고, 분양수입금 내에서 기성불을 받는 방식의 공사비 상환 방식으로 조합원의 부담을 낮추는 등 세세하게 신경을 썼다”고 설명했다.

한편, 옥수한남하이츠 재건축사업은 성동구 독서당로 156(옥수동) 일대 4만8837.5㎡에 지하 6층~지상 20층 규모의 아파트 10개동 790가구를 신축할 계획이다. 공사비는 3419억 원 규모로 공동사업시행 방식이다. 공동사업시행 방식은 조합이 시행자가 되는 도급제와 달리 건설사가 시행자 지위를 갖고 사업을 공동 분담하는 방식이다.

이처럼 옥수한남하이츠 재건축 임시총회가 오는 18일로 다가옴에 따라 현대건설과 GS건설의 수주 경쟁이 과열되고 있다.

최근 GS건설은 옥수한남하이츠를 ‘한남자이더리버’로 재건축해 한강변의 새로운 랜드마크로 조성하겠다는 청사진을 공개했다.

GS건설은 1982년 8개동, 535가구 규모로 지어진 옥수한남하이츠를 지하 6층∼지상 20층 규모의 아파트 10개동 790가구와 근린생활시설 1개동으로 재건축한다는 계획이다.

특히 한강변에 있는 옥수한남하이츠 입지의 장점을 살려 한강 조망권을 305가구까지 늘리고, 평면 특화를 통해 최근 주거공간으로 주목받는 테라스형을 347가구로 극대화하겠다고 밝혔다.

도시정비업계 관계자는 “사업 추진 과정의 논란을 없애려고 조합 계획(안)의 10% 이내 경미한 변경에 해당하는 설계를 통해 한강 조망과 테라스 가구를 극대화한 것으로 보인다”며 “혁신설계가 아니라 현실 가능한 대안설계”라고 설명했다.

설계는 글로벌 건축설계사인 텐 디자인(10 DESIGN), 조경은 삼성물산 리조트 부문(전 에버랜드)과 손잡았다. 커뮤니티 시설로는 기존 조합 안에 포함된 피트니스, 수영장, 사우나를 고급화하고 스카이라운지, 펫 카페, 오디오 룸, 게스트하우스를 추가했다.

미세먼지 걱정이 없는 야외 갤러리 ‘미러 뷰 하우스’와 베르사유 궁전을 연상시키는 디자인으로 한강의 석양을 바라볼 수 있는 ‘샹들리에 워터 갤러리’ 등의 특화 조경도 만들겠다고 GS건설은 설명했다.

또 ‘비오토프(Biotopeㆍ도심 내 생물 서식 공간)’를 복원한 자연 친화적 친환경 생태 단지를 만들고, 주차장도 기존 조합 설계안에서 제시된 1.76대의 가구당 지하주차장 주차 대수를 1.9대까지 늘려 주거 쾌적성을 높일 계획이다.

GS건설은 럭셔리 단지 조성에도 무상특화 품목의 투명성을 높여 공사비를 조합이 예상한 공사비용(예가)보다 132억 원 낮게 제시했다.

이에 맞서 현대건설은 최근 해당 단지에 강북 최초로 자사의 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치(THE H)’를 적용하겠다고 제안한 것으로 알려졌다.

아울러 현대건설은 조합입찰지침서에 명시된 마감재 레벨을 다운시켜 무늬목을 래핑 제안했다. 그런데 현대건설이 옥수한남하이츠 재건축 조합에 제시한 스카이워크 등은 중대한 변경에 해당해 대안설계 논란이 제기될 수 있다는 의견도 나오는 상황이다.

현대건설과 GS건설은 앞서 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 시공권을 놓고 맞붙은 바 있다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구는 사업비만 10조 원에 달하는 최대 규모의 재건축사업이다.

한 업계 관계자는 “옥수한남하이츠도 최근 시공권 경쟁이 과열된 한남3구역 못지않게 사업성이 우수해 입지를 공고히 다지기 위해 이번 수주전에 두 건설사 간 경쟁이 더욱 뜨거워질 전망”이라고 말했다.