▲ 문재인 대통령이 지난 14일 청와대 영빈관에서 열린 신년 기자회견에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. <제공=청와대>

[아유경제=김필중 기자] 문재인 대통령은 올해 신년사에서 ‘부동산 투기와의 전쟁’에서 절대로 지지 않겠다고 다짐했다. 이어 신년 기자회견을 통해 집값 불안이 계속될 경우 주저하지 않고 추가 대책을 내놓을 수 있다고 다시 한번 강조했다. 이에 시장은 벌써 추가 부동산 대책 수위에 촉각을 곤두세우고 있다. 

文 “급격히 오른 집값, 원상회복돼야”
주택담보대출ㆍ보유세 규제 강화 시사

“지금의 대책이 시효를 다했다고 판단되면 보다 강력한 부동산 대책을 끊임없이 내놓을 것이다”

문 대통령은 지난 14일 청와대 영빈관에서 열린 신년 기자회견에서 부동산 안정화에 관한 질문에 이같이 답하며 “부동산 투기를 잡고 가격을 안정화한다는 정부 의지는 확고하다”고 강조했다.

이날 문 대통령은 지난해 발표된 12ㆍ16 부동산 대책을 언급하며 “지난 대책으로 부동산시장은 상당히 안정되는 것 같다”면서도 “단순히 더는 부동산 가격이 인상되지 않도록 하는 것만이 목적이 아니다. 일부 지역은 서민들이 이해가 어려운 만큼, 위화감을 느낄 만큼 급격한 가격 상승이 있었는데 이런 현상은 원상회복돼야 한다”고 밝혔다.

실제로 12ㆍ16 대책 발표 후 매주 가파른 오름폭을 보였던 서울 집값 상승폭은 둔화하고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 셋째 주 0.2% 올랐던 서울 집값의 상승률은 같은 달 마지막 주에 0.08%까지 둔화됐고 이달 둘째 주엔 0.04%까지 낮아졌다. 서울 집값 과열을 견인했던 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 집값 상승률도 12월 셋째 주 0.33%에서 마지막 주엔 0.07%까지 떨어졌고 이달 둘째 주에 0.01%까지 내려갔다.

다만 문 대통령이 언급한 가격 상승의 원상회복과는 여전히 거리가 멀다. 문 대통령의 취임 초 수준이라면 현재 시세보다 적어도 20~30% 정도 하락해야 한다. 이에 전문가들은 18차례 부동산 대책에도 불구하고 또다시 집값이 꿈틀거리면 시장의 예상을 넘어선 파격적인 대책이 나올 것으로 보고 있다.

우선 주택담보인정비율(LTV) 규제를 강화하거나 주택담보대출(이하 주담대)을 금지하는 주택가격 구간을 더욱 낮추는 방안이 거론된다. 정부는 12ㆍ16 대책을 통해 시가 9억 원 이상 주택에 대해 9억 원 초과분의 LTV를 종전 40%에서 20%로 낮추고 15억 원 초과 주택에 대해선 주담대를 금지했다.

문 대통령은 이날 기자회견에서 “지난 12ㆍ16 대책에서는 9억 원 이상 고가 주택이나 다주택에 (가격 안정 대책) 초점이 맞춰졌기 때문에 9억 원 이하 주택가격이 오르는 풍선효과가 생기거나, 부동산 매매수요가 전세수요로 바뀌며 전셋값이 오르는 식으로 정책이 기대하지 않은 이외의 효과가 생길 수 있어 그런 부분을 예의주시할 것”이라고 말했다.

이에 따라 주담대 금지 대상을 9억 원~15억 원 구간까지 확대하고 40%에서 20%로 줄어든 LTV 규제 기준을 9억 원 이하 주택에 적용할 가능성도 제기된다. 또 투기지역ㆍ투기과열지구의 LTV를 현재 40%보다 낮은 20~30% 수준으로 낮출 가능성도 있다.

가장 유력한 방안은 보유세 인상이다. 이날 문 대통령은 “크게 보면 보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 게 맞는 방향이라고 본다”고 언급했다. 정부는 지난 12ㆍ16 대책에서 보유세 세율을 인상하고 공시가격 현실화율을 대폭 높였다. 이에 따라 0.5~2.7% 수준인 세율이 0.6~3%로 늘어났고, 3주택 이상 소유자 등은 4%까지 확대됐다. 공시가격 현실화율도 고가 주택은 100%까지 높이기로 했다. 이러한 대책에도 집값이 강세를 유지하면 세율을 이보다 더 높일 것으로 전문가들은 예상한다.

다만 문 대통령은 거래세 완화 방안에 대해 “거래세 완화는 길게 보면 맞는 방향이지만 당장은 취득세, 등록세가 지방정부의 재원인 만큼 당장 낮추기는 어렵고, 양도소득세가 부동산을 사고파는 과정에서 생긴 불로소득에 대한 과세라는 점에서 낮추는 것은 국민 정서에 맞지 않는다”며 “앞으로 부동산 가격의 동정을 보면서 신중하게 검토해 나갈 것”이라고 덧붙였다.

전월세상한제ㆍ재건축 연한 강화ㆍ주택거래허가제 등 거론
전문가 “규제 일변도 한계… 시장 활성화 대책 필요”

이 밖에 전세시장의 불안이 지속할 경우 문 대통령의 공약사항이었던 전월세상한제나 계약갱신청구권 적용 등 기존에 언급된 전세 대책을 추진할 것으로 보인다. 전월세상한제는 말 그대로 전월세 상승률에 제한을 두는 것을 의미하고, 계약갱신청구권은 임차인이 계약기간인 2년이 지나고 추가로 2년을 더 살 수 있도록 하는 권리를 말한다. 현재 국회에 계약갱신청구권 보장을 위한 「주택임대차보호법」 개정안도 발의된 상태다.

재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 억제하는 정책이 나올 가능성도 빼놓고 볼 수 없다. 정부는 재개발ㆍ재건축 단지의 고분양가가 인근 집값을 자극해 부동산 상승의 촉매가 되고 있다고 판단하고 있다. 이에 따라 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 늘리고 안전진단 요건을 보다 강화하는 방안도 가능하다. 재건축 이주시기 조율, 재개발 임대주택 의무 건립비율 강화, 토지보상금의 채권 및 대토비율 강화 등도 고려 대상이 될 수 있다.

투기와의 전쟁을 선언한 만큼 고가주택에 대한 거래조사는 더욱 강화될 전망이다. 특히 고강도 규제로 꼽히는 ‘주택거래허가제’도 화두로 떠올랐다. 강기정 청와대 정무수석은 지난 15일 한 라디오 인터뷰에서 “아직 검토해야 할 내용이지만 정말 비상식적으로 폭등하는 지역에 대해서는 ‘부동산 매매허가제’까지 도입해야 하는 것 아니냐는 주장에 대해 정부가 귀를 기울여야 한다”고 말했다.

주택거래허가제는 앞서 참여정부 시절 만지작거렸다가 결국 쓰지 않았던 카드다. 2003년 10ㆍ29 부동산 대책 당시 정부는 주택거래허가제 법률 초안까지 만들었다가 위헌 관련 문제 등 반발이 심해지자 ‘주택거래신고제’로 후퇴한 바 있다.

주택거래신고제는 2004년 3월부터 시행된 뒤 2015년 7월에 폐지됐다가 2018년 8월 다시 시행됐다. 거래 대상자의 인적사항, 계약 체결일과 중도금 지급일 및 잔금 지급일, 자금조달계획 등을 적게 돼 있다. 지난 12ㆍ16 대책으로 고가주택의 자금 출처 전수조사를 강화하면서 주택거래신고제는 이전보다 더욱 강화된 상태다.

일단 청와대는 강 수석의 ‘부동산 매매허가제’ 발언에 대해 “정무수석이 정부가 강력한 의지가 있다는 차원에서 개인 생각을 말한 것”이라며 “실천할 계획은 없다”고 선을 그었다. 김현미 국토부 장관도 최근 언론 인터뷰에서 “주택거래허가제를 하겠다고 하면 난리가 날 것”이라며 부정적인 견해를 피력했다.

정부의 이 같은 움직임을 두고 전문가들은 고강도 대책이 주택 수요 억제에만 집중돼있어 당장 거래가 끊기는 ‘거래절벽’이 심화하고 근본적인 문제 해결엔 한계가 있을 것이라고 우려했다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “급매물이 쌓이면서 거래돼야 정책 효과가 나타난다고 평가할 수 있는데 현재는 ‘거래절벽’을 넘어 시장 기능이 마비된 상황”이라며 “시장 본래 기능이 이미 상실된 상태에서 정부가 일방통행 대책을 내놓겠다는 것”이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제만으로는 단기적으로 집값을 억누르겠지만 중장기적으로는 늘어나는 수요로 인해 집값이 올라갈 수 있다”며 “결국엔 땅을 효율적으로 사용해 공급을 늘리는 방안을 마련해 나가야 한다”고 지적했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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