▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합)의 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획(안)을 수립해 인가권자의 인가를 받아야 하며, 사업시행자가 착공을 하기 위해서는 사업구역 내의 토지에 대한 사용권을 확보해야 한다. 하지만 관리처분인가에 따른 효과를 정확히 인지하지 못하면 업무 진행에 어려움이 있을 수 있다고 판단해 관리처분인가의 효과와 개선 방향에 대해 살펴보고자 한다.

사업시행자가 인가권자로부터 관리처분인가를 받게 되면 사업의 절차에 따라 이주를 시작하게 되는데 이때, 추진업무에 대한 정확한 방향성을 갖지 못한다면 사업 속도에 차질을 빚을 뿐만 아니라 사업을 지속하는데 어려움에 봉착하게 된다.

사업시행자는 관리처분인가를 받은 경우 일반분양을 목표로 사업을 진행하게 되는데, 가장 먼저 대두되는 것이 사업지 내 토지 등에 대한 추가적인 소유권 확보와 세입자를 포함한 토지등소유자들의 이주이다. 재건축사업에서는 미동의자에 대한 소유권의 확보가 조합 설립 이후 진행되기도 하지만, 사업이 장기적으로 진행되는 점을 고려할 경우 관리처분인가 이후 추가적인 소유권 확보가 진행되는 것이 일반적이다.

또한 사업시행자는 일반분양을 하기 위해 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치로 소유권 확보절차인 수용재결신청이나 매도청구소송을 제기하게 된다. 그리고 제1심 판결 등에 따라 후속 절차를 진행하게 되는데, 대부분 사업시행자가 진행하는 이주절차의 과정에서 소유권 확보절차가 진행된다고 할 수 있으므로 신속한 사업의 진행을 위해서는 이주업무에 더 큰 노력을 쏟아부어야 하는 것이 현실이다.

재건축사업에서의 매도청구소송은 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청을 할 수 없는 자 등으로 한정하고 있으나, 이는 도시정비사업의 특성상 관리처분계획(안) 수립 및 인가내용에 따라 매도청구를 할 수 있는 범위를 확대해야 한다고 본다. 비록 조합 설립에 동의하지 아니한 자 등에 대한 소유권 확보 시기를 정하고 있다 하더라도 절차법의 특성상 재건축사업도 재개발사업과 동일하게 관리처분인가의 내용에 따라 추가로 소유권을 확보할 수 있도록 폭넓게 보장해야 한다.

분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 소유권 확보 절차를 진행하면서 사업시행자는 관리처분인가를 받음과 동시에 사업지 내에 거주하는 소유자 등에 대한 이주를 진행하게 된다. 법에서 사업시행자가 이주대책을 강구하도록 돼 있지만, 재건축사업이나 재개발사업에 있어 이주대책이 현금보상 위주로 진행되고 있으므로 사업시행자와 이주자들 간에 갈등이 증폭돼 사업이 지연되는 요인으로 작용하기도 한다. 사업시행자 입장에서는 이주대상자들이 이주하지 않는 경우 기존 건축물의 철거를 할 수 없고, 급기야 착공도 할 수 없는 상황에 이르게 되므로 신속한 업무 진행을 위해 불가피하게 명도소송을 진행하기도 한다.

법에서 기존 건축물의 철거는 관리처분계획인가를 받은 후 진행하도록 명시하고 있으나 기존 건축물에 거주하는 자가 있는 경우에도 동의 등을 얻어 해당 건축물을 철거할 수 있다. 그러나 사실상 사업시행자가 일방적으로 이주를 시킬 수 없고 명도소송에 의존할 수밖에 없으므로 사업시행자는 관리처분인가를 받음과 동시에 필요한 부분에 대한 명도소송을 진행해야 한다.

관리처분인가 고시가 있게 되면 종전 토지 또는 건축물의 소유자 등은 소유권 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으므로 사실상 종전의 토지 또는 건축물의 사용ㆍ수익권이 정지된다 할 수 있다. 다만, 사업시행자의 동의가 있는 경우나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 되지 아니한 경우에는 정지되지 아니한다.

그리고 관리처분인가를 받은 경우 지상권자 등에 적용되는 일부 법의 적용이 제한되고, 해당 사업의 시행으로 지상권자 등이 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있을 뿐만 아니라 권리자가 가지는 계약상의 금전의 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수도 있다.

관리처분인가의 효과로 사업시행자에게 중요한 것은 일반분양이라 할 수 있고, 절차에 따라 착공신고 이후 일반분양을 하게 된다. 사업시행자가 추진하는 주택 공급은 관리처분계획(안)에 따라 처분 또는 관리돼야 하며, 사업의 시행으로 건설된 건축물을 관리처분인가에 따라 토지등소유자에게 공급해야 하는 것이며, 잔여분이 있는 경우에는 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양하는 것이다.

일반분양은 정비사업지의 사업성과도 관련이 있으므로 사업시행자는 높은 분양가로 분양을 하려 하지만 높은 분양가는 투기 등을 조장한다. 정부는 분양가상한제를 시행 또는 확대ㆍ시행하려 하고, 개발에 따른 초과이익이라 하며 각종 부담금을 정비사업지에 부담시키려 한다. 이로 인해 고가의 일반분양가는 독주가 돼 돌아오는 때도 있으니 사업시행자는 조합원들의 부담금 감축을 위해 분양가에 매달릴 수밖에 없다.

정부는 관리처분인가의 효과로 발생할 수 있는 사업지의 조합원에 대한 이익을 불로소득이라 규정하고, 각종 규제를 시행하고 추진하려 한다. 그런데 도시정비사업의 속성상 사업성이 뒷받침되지 않으면 사실상 사업을 진행하기 어렵고 토지등소유자의 갈등만 증폭되어 악순환이 반복되는바, 합리적 운영을 위해 관리처분인가 이후 분양을 신청하지 아니한 자 등에 대한 소유권을 쉽게 확보할 수 있도록 해야 한다. 아울러 정비사업지에 부과되고 있는 각종 규제를 단순화하여 사업시행자가 사업을 쉽게 진행할 수 있도록 해야 한다.

그런데도 정부는 직접적인 시장 개입을 통해 주택공급의 안정화를 달성하려 하는데 이는 장기적 계획을 동반하지 않는 한 주택절벽 현상을 지속시키리라 판단된다. 따라서 정부는 관리처분계획이 갖는 특성을 고려하여 사업시행자가 소유권 확보와 명도 등을 쉽게 할 수 있도록 법을 완화하고, 사업에서 오는 공적 부담을 합리적으로 분배하여 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 길을 열어줘야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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