국토연구원 “공공관리제도 활성화해야”… 법적 의무화 ‘제시’

국토연구원은 공공관리제도가 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 투명성을 강화하고 효율성을 높이기 위해 제도를 보완해 활성화해야 한다고 주장했다. 지난달(1월) 28일 국토연구원 최진도 연구원은 최근 발간한 워킹페이퍼 ‘홍콩과 일본사례를 통해 살펴본 도시정비사업의 공공관리 확대방안 연구’를 통해 이같이 밝혔다.

최 연구원은 보고서에서 국내 재개발ㆍ재건축 등 국내 도시정비사업의 문제점과 공공관리제도의 운영 실태를 분석하고 개발사업 분야의 공공관리를 선도적으로 추진 중인 홍콩, 일본의 사례를 분석해 국내에 적용 가능한 개선책들을 제시했다.

그는 “국내 도시정비사업은 민간 중심 개발사업으로 추진됨에 따라 사업 추진 과정에서 ▲관련 인력 부족 ▲이해 당사자 갈등 ▲불법ㆍ비리 문제 ▲사업 주체의 전문성 ▲재정 지원 ▲주민 소통 부족 등이 각종 소송ㆍ사업의 장기화 등의 문제점들을 일으키고 그 피해가 고스란히 주민들에게 전가되고 있다”고 분석했다.

특히, 지역주택조합은 공공관리제도를 적용하는 재개발ㆍ재건축과 달리 조합 운영의 투명성을 보장하기 어렵고 문제가 생겨도 조합원 스스로 바로잡아야 하는 어려움이 많아 각종 지역주택조합이 내부 갈등으로 공사 일정이 지연되는 우여곡절을 겪었다는 설명이다. 조합 집행부와 조합원 간 법정 공방도 비일비재한 상황이다.

최 연구원은 “이러한 문제들을 해결하기 위한 방안으로 국내에도 도시정비사업의 전 과정을 공공에서 지원하는 공공관리제도가 있지만 법적으로 의무화돼 있지 않고 도시정비사업 자체가 민간사업 중심의 사업 형태이기 때문에 지자체의 무리한 간섭 시 민간의 반발을 유발할 수 있다는 등의 이유로 활성화되지 못하고 있다”고 지적했다. 

재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 공공관리제도는 정비예정구역 지정 이후부터 사업시행인가와 시공자 선정까지 공공관리에 필요한 사항을 구청 등 공공기관이 지원하는 것을 말한다. 서울시가 2010년 공공관리제도를 도입했지만 법적 의무사항이 아니다. 

“비리 온상 도시정비사업 해법 될 수 있다”
업계 “공공이 주도하는 모델로 전환하기 위한 포석”

최 연구원은 외국 사례 분석을 통해 이 같은 문제를 해결하려면 공공관리제도가 필요하다고 강조했다.

홍콩은 ‘정비사업(재개발) 위원회 제도’를 통해 국내에서 특히 문제 되는 이해관계자 간 불법 유착 관계 부분을 해결하고 있다. 공공의 개입을 통해 정부ㆍ주민ㆍ조합ㆍ민간ㆍ건설사 등의 이해관계를 조정하며 전문성 및 자금력이 부족한 부분에 대해 정부로부터 행정적, 재정적 지원을 받고 있다.

일본은 ‘코디네이터 지원 제도’를 통해 사업의 전문성을 확보하고 주민과 소통하는 창구를 마련했다. 일본은 도시정비사업 법령의 체계나 사업 방식 등에 있어 우리와 상당한 유사성을 보이면서도 사업 주체가 더욱 복잡해 행정적인 절차의 복잡함을 이 제도를 통해 해소했다. 최 연구원은 이 또한 국내에서 주요 문제로 부각 되는 이해관계자 간 갈등과 사업 장기화를 해소할 수 있다는 측면에서 의미가 있다고 봤다.

최 연구원은 “이 두 국가가 이 제도들로 자국 내 이해관계자 간 갈등, 사업의 전문성 및 투명성 등의 문제점을 상당 부분 해소하고 있다”며 “국내 도시정비사업 공공관리제도를 활성화해 주민의 적극적 참여를 통한 사업의 공공성과 투명성을 강화하기 위해 해외 선진 제도 사례를 부분적으로 수용해야 한다”고 말했다. 

이어서 그는 “국내도 홍콩의 정비사업 위원회 구성을 통한 사업 관리ㆍ감독시스템이나, 일본의 재개발 전문 코디네이터를 통한 사업 전 과정에서 절차적ㆍ행정적ㆍ경제적 지원 사례를 부분적으로 수용해야 할 시기가 도래했다”며 “조합이 사업 추진 단계에서 정비사업전문관리업자ㆍ시공자에 초기 사업비를 의존하는 구조에서 조합장과 건설사 간 위법적 유착 관계 형성 등 문제가 나타나는 만큼 정부 기금이나 지자체 예산을 활용해 초기 사업비를 저리로 지원할 필요가 있다”고 설명했다.

아울러 도시정비사업에 대한 공공의 지원 역할 위주로 다뤘지만, 공공의 행정ㆍ경제적 지원이 들어가면 사업비나 분양가 책정 등에서 공공성 강화가 불가피하다고 전망했다. 최 연구원은 사견을 전제로 “지금도 재건축초과이익환수제도 등이 있지만 공공관리제도가 확대되면 지금보다 조합원들이 갖는 이익에 대해 좀 더 환수가 이뤄져야 할 것”이라고 밝혔다.

한편, 국토연구원의 이번 보고서는 자체적으로 진행한 연구 과제물로 파악됐다.

한 재건축 전문가는 “서울시는 이미 공공관리제도를 시행 중이지만 최근 한남3구역 재개발 수사 등으로 이미 관련 비리가 불거지고 있어 공공관리제도 실효성이 떨어지고 있다”며 “국토연구원 보고서에 따라 공공관리제도를 시행할 경우, 서울시는 이미 시행 중인 공공관리제도에 손질을 가해야 하는데 이를 시가 받아들일지 의문이다”고 밝혔다.

이어서 그는 “정부 산하기관에서 공공관리제도를 확대해야 한다는 주장을 내놓은 것은 결국 재건축이익환수제도와 분양가상한제를 넘어 도시정비사업 자체를 공공이 주도하는 모델로 전환하기 위한 사전 포석이 아닌지 의심이 든다”고 꼬집었다.