오는 21일부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 적용

지난 4일 국토교통부(이하 국토부)는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산 거래 신고법)」 등 개정안이 시행되는 오는 21일부터 국토부에 실거래 조사권한이 부여되며, 매수인의 자금조달계획서를 포함한 실거래 신고기한이 기존 60일에서 30일로 단축된다고 밝혔다.

부동산 거래계약이 해제될 때도 해제 확정일로부터 30일 이내 해제 신고가 의무화되며 부동산 거래질서를 심각하게 해치는 허위계약 신고에 대해서는 3000만 원의 과태료가 부과된다. 허위계약에는 실제 계약 행위 없이 마치 계약을 한 것처럼 실거래 신고를 하는 일명 ‘자전거래’ 등이 포함된다.

이에 따라 오는 21일부터는 기존 조사대상인 서울 25개 구 외의 투기과열지구에서도 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 차입금 과다 거래, 현금 위주 거래, 가족 간 대출 의심 거래건 등 비정상 자금조달 의심거래에 대한 면밀하고 폭넓은 조사가 진행되며, 부동산 거래 신고법 개정안이 오는 3월 시행되면 자금조달계획서 제출 대상 지역이 조정대상지역 등으로 확대됨에 따라 고강도 집중조사가 보다 광범위하게 이뤄질 것으로 보인다.

광범위한 조사를 위해 정부는 국토부와 한국감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 전담 특사경 인력을 증원ㆍ배치할 예정이다. 해당 조사팀은 실거래 신고내용을 토대로 한 편법증여, 대출 규제 미준수, 업ㆍ다운계약 등 이상거래에 대한 조사는 물론 집값 담합, 불법전매, 청약통장 거래, 무등록 중개 등 부동산 불법행위에 대해서도 상시적이고 전문적인 수사를 진행할 방침이다.

아울러, 오는 3월부터는 지난해 12월 16일 관계부처가 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에 따라 자금조달계획서 제출대상 지역이 조정대상지역(3억 원 이상 주택)을 포함한 전국(비규제지역 6억 원 이상)으로 확대되며, 투기과열지구 9억 원 초과 주택 거래의 경우, 자금조달계획서 제출 시 계획서 작성 항목별로 이를 증빙할 수 있는 객관적인 자료를 함께 제출하도록 하고, 증빙자료에 대한 면밀한 검증을 진행할 계획이다.

그동안은 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재해 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사를 진행한 바 있다. 이에 비정상 자금조달 의심거래 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사가 곤란했고, 12ㆍ16 대책에서 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 자금조달 관련 객관적인 증빙자료를 제출하는 내용을 발표ㆍ조치했다.

업계 “KB시세 따라 결정되는 대출?”… 공정성 ‘논란’도

앞서 국토부는 지난 1월 20일부터 시가 9억 원 이상 고가주택에 대한 전세대출 관련 조치를 강화했다. 국토부는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증 기관과 마찬가지로 민간의 SGI서울보증(SGI)도 고가주택 보유자에 대해서는 전세대출 보증이 제한된다고 밝혔다.

만약 해당 사항을 어기고 전세대출을 받은 뒤 9억 원 넘는 주택을 사거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 된다. 이때 2주 안에 갚지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 대출과 카드 발급이 막히는 등 불이익을 받게 된다. 아울러 이후 3개월이 지날 때까지도 대출금을 상환 못 하면 채무불이행자, 즉 신용불량자가 된다.

하지만 해당 조치가 시행되면서 KB시세 공정성 문제가 도마 위에 올랐다. KB시세와 한국감정원 시세 둘 중 하나라도 기준 가격을 넘으면 대출이 금지되는데, 대부분 KB시세가 한국감정원 시세를 웃돌기 때문에 현실적으로는 KB시세가 주요 잣대가 될 가능성이 크기 때문이다.

이에 대해 KB시세가 단지마다 들쭉날쭉해 공적 평가의 기준이 될 만큼 공정성을 확보하고 있는지 의문이라는 주장이 제기됐다. 업계 전문가들은 KB시세가 입방아에 오르는 이유는 측정 방법 때문이라고 입을 모았다.

한 부동산 전문가는 “KB시세는 일선 공인중개사사무소가 입력하는 시세를 기준으로 산출하는데 아파트 단지 내 공인중개사 1~2명이 시세를 취합하고 검증해 집값을 결정한다”며 “시세를 입력하는 공인중개사사무소의 성향에 따라 집값 반영이 달라질 수 있다”고 꼬집었다.

정부의 부동산 규제 강화에도 공공기관의 사내 대출은 그대로 유지되고 있다는 지적도 제기됐다. 일부 소식통에 따르면 국토부, 기획재정부, 금융위원회 산하 공공기관 36곳 중 절반 이상인 20곳이 사내 대출을 버젓이 운영하고 있었다. 해당 기관들은 부동산 정책을 직ㆍ간접적으로 담당하고 있는 정부 부처들이어서 더욱 빈축을 사고 있다.

가장 많은 자금을 빌려주는 기관은 국토부 산하 금융공기업인 주택도시보증공사(HUG)로 조사됐다. 사내 대출은 크게 주택구입자금과 생활안정자금으로 나뉘는데, 생활안정자금도 주택구입자금으로 사용해도 자금의 사용출처에 별다른 제한이 없었다. 이에 따라, HUG 직원의 경우 사내 대출을 통해 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 없이 최대 2억5000만 원까지 대출이 가능한 상황이다.

총 20개 기관에서 사내 대출을 이용하는 직원은 2018년 기준 5430명으로 전체 직원 5만1404명의 10.6% 규모다. 이중 주택구입자금과 생활안정자금 대출 인원은 각각 285명, 5145명이며, 대출 규모는 187억 원, 1027억 원으로 알려졌다.

금융업계 전문가는 “주택 구입 시 LTV나 DSR 등의 대출 규제가 적용되지 않는 사내 대출을 받는 건 현시점에서는 굉장한 무기”라며 “이렇게 대출을 받아 정부 규제 이후에도 15억 원 초과 주택을 구입하거나, 9억 원 이상 주택 소유자가 자금을 대출받아 전세 보증금에 보탤 수 있었을 것”이라고 지적했다. 

‘키 맞추기’ 우려 현실화… 서울 아파트 중위가격 9억 원 ‘돌파’

대출 기준 공정성 논란에 이어 서울 아파트 중위가격이 사상 최초로 9억 원을 돌파하면서 고가주택 기준에 대한 공정성 논란도 일고 있다. 중위가격은 주택 가격을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 있는 가격을 말한다. 표본 수와 분포도에 따라 크게 달라질 수 있는 평균가격 대신에 시세 흐름을 판단할 때는 보통 중위가격이 쓰인다.

최근 KB국민은행이 발표한 지난 1월 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 중위가격은 9억1216만 원으로 나타나 집계 이래 처음으로 9억 원을 넘었다. 이에 대해 “애초에 중위가격이 아닌 고가주택을 기준으로 했던 규제 탓에 규제가 비교적 적었던 가격대의 아파트들이 갭을 메우기를 해 전반적인 집값이 올랐다”는 지적과 “서울 중위가격이 상승했다면 고가주택 기준도 그에 맞춰 현실화돼야 한다”는 목소리 등이 나오는 상황이다.

지난해 12ㆍ16 대책이 발표되면서 9억 원 키 맞추기에 대한 우려가 제기됐었는데 불과 한달 새 우려가 현실화된 것이다. 업계에 따르면 지난달(1월) 8억 원대 서울 아파트는 국토부 아파트실거래가 신고 기준(이달 4일 기준) 총 109건으로 집계됐다. 이 중 60%(64건) 물량이 이전보다 높은 가격에 거래되며 신고가를 경신하는 모습을 보였다.

지난 1월 6일 강남구 ‘더블루’ 주상복합 아파트 전용면적 62㎡는 8억5000만 원에 거래됐다. 직전 고가 5억9500만 원보다 2억5500만 원이나 오른 것이다. 강동구 ‘둔촌암펠로스타워’ 전용면적 121㎡도 지난 1월 16일 8억6000만 원에 손바뀜했다. 전고가는 6억8500만 원으로 약 1억7500만 원 올랐다.

강북 지역 아파트도 1억 원 이상 오른 모습을 보였다. 영등포구 ‘동아에코빌아파트’ 전용면적 135㎡는 지난 1월 8일 전고가 6억9000만 원보다 1억7500만 원 상승한 8억6500만 원에 거래됐다. 도봉구 ‘창동신도브래뉴1차’ 전용면적 121㎡도 직전 최고가보다 1억5000만 원가량 오른 8억5000만 원에 거래됐다.

이에 대해 부동산 전문가는 “12ㆍ16 대책 이후 규제 대상인 고가ㆍ초고가주택의 거래가 증발하면서 애매한 9억 원 이하의 중저가주택이 어부지리로 오르는 경향이 나타나고 있다”며 “이런 현상이 계속된다면 임대시장에도 영향을 줄 수 있어 9억 원 이하 주택에 대한 추가 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다”고 전했다.

실제로 문재인 대통령은 올해 “집값만큼은 반드시 잡겠다”며 9억 원 이하 주택에 풍선효과가 나타날 경우 이에 대한 규제책을 마련하겠다고 신년사를 통해 밝혔으며, 김상조 청와대 정책실장 역시 “부동산시장 안정을 위해 필요하면 대출ㆍ세금ㆍ공급ㆍ임대 문제 등 메뉴판 위에 올라와 있는 모든 정책 수단들을 가동할 생각”이라고 전한 바 있다.

정부 “풍선효과 막는다”… 「주택임대차보호법」 개정안 검토

한편, 정부는 부동산시장 풍선효과를 막기 위해 특사경을 통한 실거래 조사와 함께 계약갱신청구권ㆍ전월세상한제ㆍ민간임대사업자 등록 의무화 방안 등을 논의 중인 것으로 알려졌다.

‘계약갱신청구권’ 제도와 관련해 현재 유력하게 거론되고 있는 「주택임대차보호법」 개정안은 현 중소벤처기업부 장관인 박영선 의원이 발의했던 ‘2년+2년’ 안이다. ‘2년+2년’안의 경우 임차인이 원할 경우 2년 단위의 전세 계약 갱신을 1회에 한해 허용해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 하고, 집주인이 재계약시 전세금을 5% 초과해 인상하지 못하도록 하는 내용의 법안이다.

이와 관련해 김상희 더불어민주당 의원이 발의했던 ‘3년+3년’ 안도 같이 거론되고 있다. 현행 2년 단위의 주택 임대차 계약기간을 3년 단위로 늘리고, 1회의 계약갱신권한을 부여해 총 6년간 거주하도록 하는 내용이다. 아울러 윤영일 무소속 의원이 발의했던 계약기간을 기존과 동일하게 2년으로 하고, 임차인의 계약갱신 요구 권한을 추가로 2회 허용해 최장 6년간 거주가 보장되도록 하는 ‘2년+2년+2년’ 안 역시 추가 대책으로 나올 가능성에 무게가 실리고 있다.

정부는 현재 법무부가 추진 중인 ‘계약갱신청구권’ 제도와 함께 계약갱신 시 일정 한도 내로 전월세를 못 올리게 하는 ‘전월세상한제’ 제도의 시행 여부, 시행시기 등에 따라 현재까지는 선택사항인 ‘민간임대사업자 등록 의무화’ 추진 방향이 결정될 것이라고 최근 밝혔다.

이에 대해 업계 관계자는 “경우의 수는 다양하다. 계약갱신청구권ㆍ전월세상한제가 도입되고 사업자 등록은 현행대로 선택사항으로 남겨둘 수 있다”라며 “혹은 계약갱신청구권ㆍ전월세상한제가 시행되지 않고 사업자 등록만 의무화할 수 있다. 이 경우 임대사업자는 재산 처분이 묶여 계약갱신청구권ㆍ전월세상한제만 도입할 때보다 강력한 규제가 될 것”이라고 전망했다.

국토부 관계자는 해당 내용에 대해 “아직 구체화된 사안은 없다”며 “의무화된다면 의무보유기간, 세제혜택 등 제도 전반의 수정도 가능하다”고 말한 것으로 전해진다.

▲ 김상조 청와대 정책실장은 부동산시장 안정을 위해 필요하다면 메뉴판 위 모든 정책들을 풀가동할 생각이라고 밝혔다. <제공=청와대>