[아유경제=서승아 기자] 정부가 다시 대출 규제 강화에 나서 도시정비사업 조합들의 시름이 깊어지고 있다. 정부가 각종 부동산 대책을 통해 대출 규제를 강화한 데 이어 최근 다시 시장에 유입되는 돈줄을 틀어막았기 때문이다.

여전한 과도한 규제에 잇따라 사업 지연
“정부 주거정책 ‘원주민 재정착’과 엇박자”

지난해 정부는 12ㆍ16 대책을 통해 아파트 매입뿐만 아니라 재개발ㆍ재건축 조합원의 이주비 및 분담금 대출에 대해서도 규제를 적용했다. 시가 15억 원이 넘으면 대출을 0원으로 제한하고 9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)를 20%만 적용했다.

당초에는 1가구 1주택자에 한해 이주비는 종전자산평가액의 40%까지, 신축아파트 조합원분양가에서 종전자산평가액을 뺀 나머지 금액인 분담금도 40%까지 대출이 가능했다.

대출 규제가 강화되면서 기존 아파트를 활용해 이주비 및 분담금을 대출받아 도시정비사업을 진행하던 방법도 막혀버렸다. 조합들의 항의가 늘자 정부가 예외 사항을 둬 ‘1주택 세대로서 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 조합원’은 대출을 허용하도록 했지만 이주 및 철거 등 사업 막바지 절차인 곳도 여전히 대출 규제 대상에 포함돼 과도한 규제라는 조합들의 비판의 목소리가 컸다.

이후 정부는 2019년 12월 16일 이전 관리처분인가를 받은 단지는 추가로 예외 시키기로 했다. 이에 반해 2019년 12월 16일 이전에 관리처분인가를 신청하지 못한 고가 아파트 재건축 단지들은 타격이 커 조합들의 시름은 여전히 깊어지고 있다. 특히 조합원 현금 보유가 적은 고령의 조합원이 많을 경우 이주비 및 분담금 조달이 더욱 어려워 사업 지연으로 이어지고 있다.

이에 조합들은 정부가 잇따라 규제를 내놓는 것이 아닌 완화 방침을 내놓아야 한다고 비판의 목소리를 높이고 나섰다. 정부 규제책은 투기 세력 진화가 아닌 현금이 없는 영세 조합원 및 세입자에게 피해만 고스란히 돌아가고 있어 규제 완화가 필요하다는 주장이다. 대출이 필요하다는 점 자체가 현금이 없다는 것을 방증하기 때문이다.

현장에서는 각종 정책 피해 사례가 속출하고 있다. 부족한 이주비를 구할 여력이 되지 못하는 조합원들은 현금청산자로 돌아서 정든 터전을 강제로 떠나야 하는 경우도 속출하고 있다. 이는 현 정부의 주거정책 기조 중 하나인 ‘원주민 재정착’ 방침과 엇박자를 내고 있어 모순적인 행보라는 업계의 지적도 이어지고 있다.

서울시 융자금 지원 ‘돌입’… 업계 “사업 막바지 단계 조합들에는 도움 안 될 것”

이런 상황 속에서 서울시가 도시정비사업 융자금 지원에 나서 조합들에게 돌파구로 작용할 수 있을지 이목이 쏠린다.

지난 11일 서울시는 도시정비사업 추진위와 조합의 사업 초기 자금난 해소와 사업 활성화를 위해 올해 총 160억 원 규모의 도시정비사업 융자금을 지원한다고 밝혔다. 정비사업 융자금은 도시정비사업에 대한 공공지원의 하나로 2008년부터 시행해 2019년까지 약 2200억 원을 지원해왔다.

서울시는 초기 자금이 부족한 추진위ㆍ조합이 시공자 등을 통해 자금을 조달할 경우 발생할 수 있는 유착관계 형성 등을 방지키 위해 2008년부터 공공자금을 활용한 융자지원제도를 시행하고 있다.

융자지원 대상은 주택정비형ㆍ도시정비형, 재개발ㆍ재건축 조합 및 추진위로 정비구역 지정, 자금 차입 총회 의결 및 상환과 채무승계에 대한 정관 제ㆍ개정 등의 요건을 갖춰 신청할 수 있으며, 건축연면적 기준으로 조합 최대 60억 원, 추진위 최대 15억 원 이내로 지원되고 신용대출 금리는 연 3.5%이다.

정비사업 융자금은 5년 만기 원리금 일시상환 조건이나, 추진위에서 지원받은 융자금은 시공자 선정 전까지, 조합에서 받은 융자금은 준공인가 신청 전까지 1년 단위로 연장이 가능하다.

서울시는 오는 5월 중 구역별 추진 현황과 집행 계획 등을 심사해 지원 대상과 지원금액을 결정하고 융자수탁관리기관인 주택도시보증공사를 통해 지원한다.

김성보 서울시 주택기획관은 “초기 자금난을 겪고 있는 조합 또는 추진위가 융자지원을 통해 자금난을 해소하고 원활한 정비사업을 추진할 수 있게 되기를 바란다”며 “서울시의 지원으로 투명하고 공정한 정비사업 추진을 기대한다”고 말했다.

업계 전문가들은 서울시의 지원이 도시정비사업에 실질적인 도움으로 작용 못 할 가능성이 크다고 지적하고 나섰다.

한 조합 관계자는 “서울시 도시정비사업 융자금 지원은 사업 초기 자금을 지원해주고 있기 때문에 이주비 등 사업 막바지 단계 조합들에게는 도움이 되지 못할 가능성이 크다”고 지적했다.

또다시 대출 규제 카드 꺼내든 정부
업계 “정부, 편협한 시각에서 벗어나 규제 완화해야”

설상가상으로 정부가 다시 대출 규제 강화 카드를 꺼내 들고 나서 조합들의 한숨은 더욱 늘어날 전망이다.

이달 20일 정부는 최근 수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단하고 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 관계부처 합동으로 발표했다.

이에 따르면 정부는 조정대상지역의 LTV 등 대출 규제를 추가로 강화한다. 현재 조정대상지역에서는 LTV가 60%로 제한되고 총부채상환비용(DTI) 50%가 적용되고 있다. 해당 규제를 조정대상지역 주택담보대출에 대해 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등적으로 적용한다.

조정대상지역에 대해서는 대출 규제와 함께 세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등), 청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 규제도 더욱 강화돼 적용된다.

정부가 계속해서 규제책을 내놓자 일각에서는 우려하는 목소리를 높이고 있다.

도시정비업계 전문가는 “정부가 잇따라 대출 규제를 내놓는 것은 도시정비사업에 참여하는 조합원이 모두 부동산 투기자라는 시각에서 비롯된 것이라고 볼 수밖에 없다”며 “정부는 편협한 시각에서 벗어나 조합원들을 모두 투기자라고 바라보지 않고 도시정비사업 현장에 맞게 규제를 완화해야한다”고 말했다.

조합들의 자금 조달 어려움이 깊어지고 있는 가운데, 정부가 도시정비사업 현장의 목소리를 들어 규제 완화 방침을 내놓을지 앞으로 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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