▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업을 시행하는 사업시행자는 관리처분인가를 받게 되면 법에 의한 절차에 따라 착공 및 일반분양을 하게 되고, 정상적으로 공사를 완료한 경우 준공인가 등의 절차를 밟아야 한다.

하지만 사업시행자가 공사완료 등의 절차를 밟기 위해서는 수많은 난관을 극복하여야 하는바, 사업시행자 입장에서 공사완료 등의 절차이행은 남다른 감해를 주는 사안이라 할 수 있다.

주택시장은 대내외적인 환경에 따라 굴곡을 달리한다. 최근과 같이 지역적인 편차가 심한 상황에서 도시정비사업의 정상화를 논의한다는 것이 시의에 맞지 않는다 할 수도 있으나, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정한 도시정비사업이 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함에 목적이 있고 현 도시정비법 체계 아래에서 도시정비사업은 필연적이라 할 수 있으므로 사업이 계속해서 진행되는 사업장을 중심으로 절차를 살펴보도록 하자.

도시정비사업은 정책의 영향을 떠나 사업을 시행하는 자들이 법의 개정 이외의 방법으로 사업성을 제고할 수 있는 방법에는 한계가 있고, 만약 방법을 강구한다 하더라도 보편화한 방법이 없으므로 사업시행자가 충분한 역량을 갖추고 있다 단정할 수 없다.

따라서 공사완료절차 등을 살펴봄으로써 도시정비사업의 절차에 대한 인식을 다시 찾고, 조합 설립 이후 조합원들과의 분쟁을 보다 쉽게 해결할 수 있는 답을 찾아가는 데 도움이 되었으면 한다.

사업시행자가 공사를 완료한 때에는 준공인가신청서를 제출하여 시장 등의 준공인가를 받아야 하지만, 사업시행자가 토지주택공사인 경우에 다른 법률에 따라 시장 등에게 통보한 경우에는 그러하지 아니한다(도시정비법 제82조제1항, 동법 시행령 제74조제1항). 그리고 준공인가 신청을 받은 시장 등은 지체없이 준공검사를 실시하여야 하고, 이 경우 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관 등에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수도 있다(법 제83조제2항).

시장 등은 준공검사를 실시한 결과 도시정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며, 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 관리처분계획에 적합하고, 완공된 건축물에 전기ㆍ수도ㆍ난방 및 상ㆍ하수도 시설 등이 갖추어져 있어 해당 건축물을 사용하는 데 지장이 없는 경우 등에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있다(법 제83조제3항ㆍ5항).

시장 등은 준공인가나 소유권 이전 고시를 하게 되는데 이때 정비구역의 지정은 고시된 날의 다음 날에 해제된 것으로 봄으로써 지방자치단체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리하여야 하며, 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 아니한다 할 수 있다. 따라서 사업시행자는 준공인가ㆍ공사완료의 고시가 있는 때에 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다(법 제84조).

다만, 사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수도 있다(법 제86조제1항).

도시정비사업은 초기 단계에 토지등소유자들의 개인에 대한 재산권의 종전가격과 관리처분계획에 따른 종후가격에 대한 논란으로 인해 갈등이 증폭되어 심지어 사업을 중단하는 사례가 발생하기도 한다. 따라서 사업성이라 할 수 있는 토지등소유자의 개인재산에 대한 가치는 사업의 성패를 좌우할 수 있고, 조합은 사업이 종료되면 관리처분계획에 따라 청산금을 징수 또는 지급하게 된다.

사업시행자는 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에 그 차액을 상당하는 금액으로 소유권 이전 고시 이후 분양받을 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다(법 제89조제1항). 그리고 청산금을 받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부할 때에는 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있으며, 청산금을 받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 소유권 이전 고시 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸하게 된다(제90조제2항ㆍ3항).

결과적으로 공사완료 이후의 절차는 소유권을 이전하고 조합은 청산하는 것이라 할 수 있고, 조합원들은 사업을 진행하는 과정에서 사업성의 변동에 민감할 수밖에 없는 이유이기도 한 것이다. 관리처분계획에 따라 조합원들의 부담금이 결정된다고 하지만 주택시장은 그 변동이 심하여 사업시행자가 확정적인 사업성을 예측하는 것도 쉬운 일이 아닐 뿐만 아니라 외부적 환경 등의 변화로 인하여 법적 규제요건이 강화되는 상황에서 주택의 신축가격은 상승할 수밖에 없는바, 조합원들의 부담은 계속해서 늘어난다.

따라서 일반분양가가 지극히 높아 조합원들의 부담이 낮거나 지분을 많이 가지고 있는 조합원을 제외하고 공사완료 이후 청산금을 받는다는 것은 극히 예외적으로 대부분 조합원은 청산금을 추가로 낸다고 할 수 있으므로 소유권 이전 및 청산 시까지 사업시행자의 역할은 매우 중요하다.

정부는 수도권 지역을 중심으로 정부의 개입 정도를 더욱 강화하고 있는 양상으로 앞으로의 주택시장에 대한 정부의 정책 방향을 충분히 예측해 볼 수 있을 것이다. 그러므로 사업을 시행하는 자들은 내실을 다지는데 더욱 역량을 집중하고 신축되는 건축물에 대한 품격의 결정에 신중해야 할 것이다. 앞으로 정부도 막연한 규제보다는 공동주택에 대해 내실 있는 규제책들을 강구하여야 할 것이고, 조합원들이 최소한의 청산금을 부담할 수 있도록 민간주택에 대한 표준화된 신축가격의 제시, 정부의 직접개입 최소화 및 원인자부담원칙에 대한 수정 등의 정책을 검토할 때라 판단된다. 특히 지나친 규제는 또 다른 문제를 만들어 낸다는 것을 되새겨 볼 때라 생각한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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