▲ 정부는 지난해 12ㆍ16 대책 이후 풍선효과가 나타나고 있는 수용성 지역에 대한 규제 방안 등을 냈다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 지난해 12월 16일 부동산 대책 이후 약 2달 만에 추가적인 규제 대책을 내놨다. 이른바 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 꺼내 든 카드다.

정부가 경기 ‘수원ㆍ안양ㆍ의왕’ 지역을 포함해 최근 급등세를 보인 지역에 규제를 가하자 향후 부동산시장에 미칠 영향에 전문가들의 촉각이 곤두서는 모습이다. 여기에 당장 21일부터 주택 거래 시 발생하는 ▲편법 증여 ▲불법전매 ▲부정대출 ▲집값 담합 등 각종 부동산 위법 행위에 대한 강력한 단속과 수사를 진행할 것임을 밝혀 과열된 지역을 중심으로 한 집값 잡기에 사활을 걸었음을 강조했다.

하지만 시장의 예측과 달리 기존 조정대상지역을 투기과열지구 또는 투기지역으로 확대 편입하지 않아 오는 4월 총선을 앞두고 줄곧 부동산 추가 대책에 난감해한 여당의 입김이 작용한 것 아니냐는 관측도 나오고 있다.

수원 영통ㆍ권선ㆍ장안, 안양 만안, 의왕 등 조정대상지역 추가 ‘지정’
전문가 “고가 주택 규제에 9억 원 이하 주택 많은 곳으로 수요 몰려”

‘풍선효과’란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 가리키는 말이다. 즉, 사회적으로 문제가 되는 특정 사안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 미치지 않는 또 다른 경로로 우회해 유사한 문제를 일으키는 사회적 현상을 의미한다.

이를 최근 부동산시장에 적용해 보면, 2019년 12ㆍ16 부동산 대책 이후 서울보다 상대적으로 규제가 적은 일부 지역에 투자가 몰리면서 아파트 가격이 급등하는 현상이 발생한 것으로 이해하면 된다.

실제로 이달 12일 한국감정원에 따르면 2월 둘째 주 기준 수원시 아파트값은 전주 대비 각 2.04% 상승하며 해당 기관이 주간 아파트 시세를 조사한 이후 약 8년 만에 최대 상승률을 기록했다.

특히 수원 주요 지역의 아파트값은 상당히 가파른 상승세를 보이며 권선구 아파트값은 2.54%, 영통구와 팔달구는 각각 2.24%와 2.15% 상승했다. 이 역시 전주(권선구 1.23%, 영통구 0.95%, 팔달구 0.96%) 대비 상승폭이 2배 이상이다. 장안구 역시 전주(0.63%)보다 오르며 1.03%를 기록해 상승폭을 키웠다.

안양시 만안구와 의왕시의 경우에는 12ㆍ16 부동산 대책 이후 2월 둘째 주까지 약 2달 간 2.43%, 1.93% 상승하며 같은 기간 동안 수도권 평균 누적 상승률인 1.12%보다 약 1.5배 오르는 급등세를 보였다.

아파트 거래량도 늘었다. 수원 지역의 경우 지난해 12월은 3029건이었지만 지난달(1월)에는 3088건으로 늘며 4259건이었던 2016년 10월 이후 최대치를 기록했다. 좀 더 들여다보면, 장안구는 지난해 12월은 476건으로 전달(11월) 388건에서 88건 증가했고 올해 1월 들어서는 689건으로 거래량이 대폭 증가했다. 

여기에 결정적으로 아파트 실거래가 급등할 조짐을 보이고 있다. 이 역시 한국감정원에 따르면 수원 권선구에 위치한 ‘능실마을19단지호매실스위첸’은 전용면적 59.9㎡을 기준으로 지난해 11월 당시 매매가가 3억3500만 원이었지만 올해 1월 4억3000만 원에 거래되며 불과 1~2개월 만에 약 1억 원 올랐다.

영통구 하동에 있는 ‘광교호수마을참누리레이크’도 전용면적 84.9㎡를 기준으로 지난해 10월과 11월 사이 7억1000만 원~7억9000만 원 선에서 거래가 이뤄졌지만, 이달 초 8억3000만 원에 매매가 이뤄졌고 현재는 호가가 최대 9억 원에 육박하는 것으로 알려졌다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “정부가 지난해 꺼내든 12ㆍ16 고강도 부동산 규제로 15억 원을 초과하는 고가 주택에 대한 규제를 한층 강화하자 9억 원 이하 주택이 중심인 수원을 비롯한 일부 지역의 집값이 과도하게 급등하는 풍선효과를 가져왔다”고 귀띔했다.

그는 “이들 지역의 경우 아파트값이 상승하는 데 한계가 있다는 우려에도 이처럼 집값이 폭등하는 것은 그동안의 추이를 고려했을 때 확실히 이상 현상”이라면서 “정부의 고강도 규제 정책에서 상대적으로 자유로운 경기 남부 비규제지역이 ‘대체 투자처’로 뜨고 있는 것으로 해석된다”고 덧붙였다. 

정부, 19번째 부동산 추가 규제 나서
규제 지역 확대ㆍ대출 제한 ‘강화’ 

이처럼 규제가 심한 지역과 달리 상대적으로 가격 부담이 덜하고 전매가 비교적 자유로운 경기 남부 지역을 중심으로 투기 수요가 몰리는 등 과열 양상을 보이자 정부가 이들 지역을 포함해 최근 집값이 급등한 지역에 대한 추가적인 규제에 나선 것으로 풀이된다.

지난 18일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 참고자료를 통해 “수도권 일부 지역을 중심으로 발생하고 있는 과열 현상에 대해 관계 부처 간 긴밀한 협의 후 대응 방안을 마련할 것”이라며 “현재 절차를 진행하고 있고 빠르면 이번 주 내로 발표할 계획”이라고 추가 대책을 언급한 바 있다.

그리고 어제(20일) 정부는 수원 영통구ㆍ권선구ㆍ장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 풍선효과가 뚜렷한 지역으로 판단하고 조정대상지역으로 추가 지정했다.

현재 수원 팔달구와 광교지구, 안양 동안구 등이 이미 조정대상지역으로 지정된 상황에서 비규제지역 중에서 단기적으로 급등세를 보이자 이들 지역에 대한 추가적인 규제에 들어간 것이다.

이번 조정대상지역 추가 지정은 2018년 12월 3일 수원 팔달, 용인 수지ㆍ기흥 지정 이후 약 1년 3개월 만으로 수도권 일대에서 확산하고 있는 풍선효과가 중저가 주택에서 나타나고 있는 만큼 이를 손볼 수밖에 없다는 정부의 의지로 풀이된다.

부동산 전문가는 “이번 대책의 핵심은 수원을 비롯한 경기 남부 지역 6~9억 원 이하 아파트들에 대한 핀셋 규제로 보면 된다”면서 “사실상 9억 원 초과 고가 주택에 대한 규제가 강화되면서 이들 지역으로 수요가 쏠린 만큼 결국 중저가 주택에 대한 대출 옥죄기까지 나선 것”이라고 설명했다.

실제로 정부는 조정대상지역에 대한 대출 규제를 현행보다 강화했다. 기존 조정대상지역의 경우 LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율)이 각각 60%, 50%, 투기과열지구의 경우 40%지만 이번 대책을 통해 LTV를 최대 30%로 낮췄다. 주택가격 9억 원을 기준으로 이하는 LTV 50%, 초과할 경우에는 LTV를 30% 적용한다. 예외적으로 무주택자이자 주택가격이 5억 원 이하, 부부합산 연소득 6000만 원 이하인 실수요자의 경우에만 LTV를 60% 적용해 실수요자 피해를 최소화한다는 방침이다.

조정대상지역 내 1주택자의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화한다. 기존에는 조정대상지역 내 1주택 가구는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능했지만 앞으로는 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 대출이 가능하다. 

투기수요에 대한 관계기관 합동 조사도 집중적으로 실시된다. 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시한다. 

또한 국토부ㆍ국세청ㆍ금융위ㆍ금감원 등으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반’과 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’이 이달 21일부터 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검한다. 

다음 달(3월)부터는 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되며, 해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다.

아울러 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사활동 등을 통해 해당 지역에 대한 집값 담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다.

전문가 “효과 글쎄… 일부 투자자, 이미 다른 투자처에 관심 돌려”
용인과 성남 집값 급등에도 규제 제외… 총선 의식 ‘눈치보기 정책’ 비판도 

이번 2ㆍ20 대책을 두고 조정대상지역 역시 사실상 투기과열지구로 격상시킨 것으로 볼 수 있지 않겠냐는 게 업계 전문가들의 중론이다. 일각에서는 정부의 규제 일변도 정책에 대한 피로감과 회의론을 제기하고 나선 모습이다.

말 그대로 풍선효과 현상이 두드러진 상황에서 경기 남부 지역을 규제해도 여타 수도권 외곽까지 투기 바람이 불 수 있다는 우려다. 유동자금은 계속해서 늘어나는데 풍선효과 지역을 조정대상지역으로 지정하고 나면 그 이후 발생하는 반응은 어떻게 막을 것이냐는 지적도 있다.

한 도시정비업계 관계자는 “눈치 빠른 일부 투자자들은 이미 오산, 동탄신도시, 평택 등 아직 오르지 않은 투자처로 눈길을 돌리고 있다는 분석도 심심찮게 나오고 있는 상황”이라면서 “공급이 수반되지 않는 규제는 집값 급등을 가져오는 등 시장에 악영향을 줄 수 있어 결국 피해는 실수요자와 세입자가 입게 될 수 있다”고 경고했다.

무엇보다 전문가들은 단기적으로는 일시적인 효과가 있을 수 있지만, 장기적인 측면에서 봤을 때 집값 상승세가 안정되기는 어렵다고 입을 모인다.

이에 대해 업계 관계자는 “대출 규제 강화에도 불구하고 시중 부동자금은 1000조 원이 넘는 것으로 추산된다”면서 “이를 감안할 때 조정대상지역을 확대하는 것만으로 집값이 안정될 것이라는 생각은 맞지 않다”고 지적했다.

또한, 이번 부동산 대책을 두고 정부가 집권 여당인 더불어민주당의 총선 승리를 위해 전략 상 눈치 보기 정책을 내놓은 것 아니냐는 의견들도 나오고 있다. 추가 지정된 지역뿐 아니라 용인과 성남, 구리, 인천 등지의 집값도 크게 올랐는데 규제 대상에서 제외한 것을 뜻한다.

재건축 전문가는 “이번 대책에서 현재 조정대상지역인 수지구와 용인, 구리시는 투기과열지구나 투기지역으로 선정되지 않았다”면서 “문재인 대통령이 ‘전쟁’이라고 할 정도로 부동산시장에 존재하는 투기 세력을 잡겠다는 의지를 비친 상황에서 여당이 추가 규제에 반대 입장을 낸다는 것은 올해 4월에 있을 총선을 염두, 정치적 의도가 있는 것이 아니냐는 비판도 나온다”고 지적했다.

이어서 그는 “용인과 성남 부동산가격이 급등한다는 기사들이 쏟아지고 실제로 급등세를 보였지만 정작 이번 규제에서 빠졌다는 점이 이해할 수 없다”며 “정부의 의지나 여당의 움직임을 봤을 때 결국 총선 뒤에 추가적인 대책이 당연히 나올 가능성이 매우 크다”고 예상했다.

실제로 파이낸셜뉴스 등은 지난 17일 더불어민주당 측에서 국회에서 열린 ‘정치개혁 부문 총선 공약’ 발표에서 부동산 추가 대책 관련 반대 의견을 정해 청와대에 전달한 것으로 보도했다.

일부 전문가들은 이번 부동산 대책이 다가올 총선을 의식해 오해 여지를 둔다면 향후 정부가 내놓는 정책에 대한 신뢰성이 훼손돼 그에 따른 후폭풍이 만만치 않을 것이라고 입을 모은다.

▲ 정부의 이번 추가 대책을 두고 ‘규제 피로감’을 호소하는 등 반복되는 규제로 인한 부작용을 지적하는 의견들도 적지 않다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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