[아유경제=서승아 기자] 정부가 최근 주요 지역의 아파트 시세 상승을 투기 수요로 규정하고 이를 차단하기 위한 내용을 담은 19번째 부동산 대책을 발표했다. 이에 본보는 2ㆍ20 대책의 내용에 대해 살펴보고 이에 따른 대응법을 짚어봤다.  

정부가 발표한 2ㆍ20 대책은 조정대상지역 내 대출 규제를 강화하고, 투기 수요에 대한 합동조사 집중 실시로 투기 수요 이입을 차단하기 위해 대책이 발표됐다. 이번 발표로 경기 수원시 영통구ㆍ권선구ㆍ장안구, 안양시 만안구, 의왕시가 조정대상지역에 추가 지정됐다.

지난해 12ㆍ16 대책 발표 후 약 두 달이 지난 13일 “서울 집값이 빠르게 안정세를 회복하고 있어 추가적인 대책은 고려하지 않고 있다”고 말했다. 그러나 일주일 만에 추가 정책을 발표했다. 

특히 경기지역은 12ㆍ16 대책 이후에도 상승세가 지속돼 5개 지역이 추가로 지정됐다. 이에 투기세력이 해당 지역에 투자하기 어렵게 됐다. 하지만 의도치 않은 문제가 발생했다. 실수요자들이 더 큰 타격을 받게된 것이다.

2ㆍ20 대책으로 오는 3월 2일부터 조정대상지역 내 주택담보대출 규제가 강화된다. 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV(주택담보대출비율) 규제를 강화하는 내용이 담겼기 때문이다. 현행 조정대상지역의 가계 주택담보대출에 대해서는 LTV 60%(비규제 지역은 70%)가 적용되지만 2ㆍ20 대책에는 조정대상지역 주택담보대출 중 총 매매가 9억 원 이하 주택일 경우 LTV 50%, 9억 원 초과 주택은 LTV 30%만이 적용된다. 다주택 여부와는 상관없이 무주택자가 신규 주택을 구매할 때도 적용된다. 

신규 아파트 청약 당첨자들은 대부분 무주택자다. 최근 시세가 오른 기존 아파트를 매수하는 층도 대부분 무주택자나 이사를 하려는 1주택자가 다반사다. 이를 고려할 경우, 일부 투자자를 규제하려다 실수요자들에게 적지 않은 피해를 주게 될 가능성이 커졌다. 

물론 무주택세대 중 주택가격 5억 원 이하 부부합산 연 소득 6000만 원 이하(생애 최초 구입자 7000만 원 이하)의 요건을 모두 충족하는 ‘서민ㆍ실수요자’는 현행과 같이 LTV 가산(+10%p)을 할 수 있다. 

하지만 서민의 기준에 해당하는 세대가 급격히 줄고 있어 정부가 무주택자, 1주택 세대들의 경제 수준을 정확히 파악하지 못한 것이 아니냐는 업계의 지적도 이어지고 있다. 

이번 2ㆍ20 대책에는 규제도 추가됐다. 조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건이 강화된다. 현행 조정대상지역 내 1주택 세대는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 

즉 투기과열지구 내 1주택 세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출이 가능했지만, 2ㆍ20 대책에 따르면 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출이 가능하게 됐다. 

또한 2ㆍ20 대책으로 조정대상지역 1지역으로 지정되면 소유권이전 등기일까지 전매제한이 강화된다. 2지역은 당첨일로부터 1년 6개월, 3지역은 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 이후에 전매가 가능하다. 이미 지정된 조정대상지역 중 1지역이 아닌 곳도 1지역으로 일괄 상향키로 했다. 현재 2지역은 성남 민간택지가 있고 3지역은 수원시 팔달구, 용인시 기흥구, 남양주시, 하남시, 고양시 민간택지가 이에 해당한다.

결국 투자 수요층은 조정대상지구 1지역이 아닌 지역으로 관심을 돌릴 확률이 높다. 실수요층의 관심 지역 이전도 유사할 가능성이 크다. 이처럼 투자 수요층과 실수요층이 동시에 집중되면 시세가 오르고 오는 4월 총선이 끝나면 즉시 투기과열지구로 지정될 확률이 높다.

2ㆍ20 대책 발표에 투자 수요층에게도, 실수요층에게도 모두 힘든 시장이 됐다. 투자 수요층은 이제 투자할 곳이 많이 남지 않았고 실수요층은 대출 조건이 이전과 같은 곳은 점점 줄어들고 있기 때문이다. 

한 업계 관계자는 “투자든 실수요든 남들보다 조금 더 빨리 의사결정을 해야 한다”며 “정부는 규제는 투기 세력을 억제하고 실수요자를 보호하자는 취지였겠지만 결국 후발 투자자들과 실수요 세대가 궁극적인 피해자가 될 수 있어 시각 전환이 필요한 시점이다”고 꼬집었다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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