지난 2일 일몰제 적용 유예기간 종료
그동안 ‘서울 내 정비구역 해제 단지 ↑’ 예상

도시정비사업에 있어 ‘일몰제’란 사업이 일정 기간 내 진행되지 못하고 지연되면 정비구역 및 사업 자체가 자동 해제되거나 폐지 또는 조합 및 추진위가 해산되는 제도로 사업에 진척이 없는 경우 해당 사업에 대한 추진 의지나 여력이 없는 것으로 판단, 정비구역 등을 해제하는 것을 말한다.

구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제4조의3제1항이 일몰제에 대해 규정하고 있는 데 이를 세부적으로 들여다보면 ▲정비구역 지정 예정일로부터 3년 동안 정비구역 지정을 신청하지 않은 경우 ▲정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년 동안 추진위의 승인을 신청하지 않는 경우 ▲토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년 동안 조합설립인가를 신청하지 않은 경우(추진위를 구성하지 않는 경우) ▲추진위가 추진위구성승인일로부터 2년 동안 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 등이 이에 해당한다. 즉, 정비구역 지정 후 2년 이내에 추진위를 구성하거나 추진위 승인 이후 2년 내 조합설립인가를 신청해야 한다. 

그리고 도시정비법에 따라 이달 2일 일몰제 적용 유예기간이 종료됐다. 서울시 도시정비사업 구역 중 적용 대상 구역은 총 40개로 이 중 24개 구역은 일몰제 연장 신청, 15개 구역은 조합설립인가나 조합설립인가를 신청해 일찌감치 일몰제를 피했다. 나머지 1개 구역은 주민합의를 통해 정비구역 해제 후 ‘소규모 재건축’ 사업 방식으로 진행할 것으로 보인다. 

사실 그동안 서울시가 지난해 일부 단지들을 대상으로 일몰제 연장 신청을 거부하는 등 사실상 구역해제를 강행하는 태도를 취해왔다. 현 정부 아래 도시정비사업에 대한 규제는 날이 갈수록 강해지는 추세로 해당 사업에 대한 새로운 승인 사례는 눈에 띄게 줄어들어 지난해 상반기에는 서울에서 재개발ㆍ재건축 등 정비구역 신규 지정 건수는 1건도 없었다. 

실제로 지난해 6월 은평구 증산뉴타운에서 규모가 가장 큰 증산4구역의 경우, 재개발사업 추진 13년 만에 서울시 1호로 일몰제를 적용받아 정비구역에서 해제됐고 서초구 신반포궁전(재건축) 역시 서울시로부터 일몰제 연장 신청이 거부돼 정비구역 해제라는 아픔을 겪었다.

그 때문에 상당수의 전문가들은 “서울시의 재량인 일몰제 적용 연장 신청이 거부될 가능성이 상당히 크다”면서 “근본적으로 일몰제를 피하기 위해서는 조합 설립에 총력을 기울이고 있는 것이 일몰제 적용 연장 신청 가능성을 기대하는 것보다 현실적이다”라고 조언했다. 즉, 적용 예상 단지들이 올해 3월 2월 데드라인까지 조합설립인가를 신청하지 못한다면 대부분 구역해제가 될 것으로 예상한 것이다. 

최근 서울시 “일몰제 기한 연장 적극 검토”
전문가 “주택 공급 물량 감소 우려에 입장 변화”

하지만 최근 서울시가 도시정비사업에 대한 규제를 다소 완화하려는 움직임을 보이며 그간 지속돼 왔던 일몰제 해제 분위기에 전환점이 마련된 것으로 보인다.

이달 8일 서울시가 적용 대상인 24개 단지에서 신청한 도시정비사업 일몰제 기한 연장에 대해 사업 연장을 적극 검토하겠다고 밝혔기 때문이다.

서울시 관계자는 “일몰제가 적용될 예정이던 정비구역 39곳 관할관청에 12차례 공문을 보내 현황을 파악하고 연장 신청을 독려한 한 결과 대부분 일몰제 적용을 피할 것으로 보인다”며 “연장을 신청한 24개 구역의 경우 다수 주민이 사업 추진을 원하면 자치구 의견을 최대한 반영해 일몰제 기한을 연장할 방침”이라고 밝혔다.

이에 따라 그간 일몰제를 피하기 위해 대책 마련에 나서는 등 안간힘을 써온 적용 대상 단지들에 사업 추진 가능성에 희망이 생겼다. 정비구역이 해제된 구역은 많게는 수백억 원에 이르는 막대한 운용 예산이 날리게 되고 해제되면 재추진을 위해서는 기본계획부터 재수립하고 사업타당성 조사 역시 다시 통과해야 하는 등 상당한 시간이 재차 소요된다. 여기에 구역 해제로 개발행위 허가 제한이 풀리고 난개발로 이어져 노후도 요건 충족은 요원해질 수밖에 없다.

그렇다면 서울시가 그간 입장과 달리 정비사업 지속 추진으로 노선을 선회한 이유는 무엇일까. 업계 전문가들 사이에서는 주택 공급 물량 감소 우려를 그 원인으로 지목하는 모습이다. 현재 서울 아파트 공급 부족에 대해 우려가 계속되는 상황에서 일몰제가 일괄 적용되면 서울시가 계획한 주택 공급 일정에 차질을 줄 가능성이 크기 때문이다.

재건축 전문가는 “시는 그동안 주택 공급이 충분하다며 도시정비사업에 대한 강경책을 유지해왔지만, 대규모 구역 해제로 인해 공급 부족 우려가 지속하자 분위기가 달라졌다”면서 “도시정비사업이 가장 효율적인 주택 공급 수단인 만큼 이번 기회에 시가 사업 활성화를 위해 행ㆍ재정적 지원을 아끼지 않아야 한다”고 설명했다.

또 다른 전문가는 “주택 공급이 부족하다는 우려가 계속 지적되는 상황에서 서울시가 기존처럼 규제를 유지하는 데 부담을 느꼈을 것”이라면서 “앞으로도 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 예정대로 사업이 추진될 수 있도록 장려할 가능성이 커지고 있다”고 진단했다.

이처럼 잇단 주택 공급 확대 기류에 서울시가 주택 공급 확대 방안 발표를 앞두고 긍정적으로 각종 규제를 완화하는 것이 아니냐는 전망도 나오고 있다.

이달 6일 서울시의회는 본회의에서 가로주택정비사업 활성화와 준공업지역 규제 완화 등을 내용으로 담은 ‘서울특별시 도시계획 조례 일부 개정 조례안’을 의결해 통과시켰기 때문이다. 조례안을 들여다보면, 현행법상 준공업지역을 개발 시, 사업면적 1만 ㎡ 이하 부지에서만 주거와 산업시설을 복합 개발할 수 있지만, 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH공사)가 참여하면 사업면적 2만 ㎡까지 복합건축물은 물론 주거용 오피스텔도 지을 수 있게 됐다. 가로주택정비사업의 경우 정부가 요구한 공공성을 갖추면 각종 인센티브를 부여하는 방안도 거론되고 있다.

여기에 최근 목동6단지와 성산시영 등 대단지 아파트들이 재건축 첫 관문인 정밀안전진단에서 사이좋게 D등급을 받아 조건부 통과하는 등 재건축사업을 두고 변화의 기운이 감지되고 있다는 점도 규제 완화 대책 가능성에 힘을 보태고 있다.

대전 일대 정비사업장, ‘일몰제 회피’ 성공 사례 줄이어
서울시 행보에… 총선 염두에 둔 ‘포퓰리즘 정책’ 지적도

지방 상황도 살펴보면, 대전광역시 일대 사업장을 중심으로 잇따라 일몰제 회피에 성공하는 모습이다.

대전시는 일몰제 일괄 적용 대상 구역이 재개발ㆍ재건축을 합해 총 11곳으로 동구 삼성동1구역(재건축)의 경우 가장 먼저 일몰제를 피했다.

이곳은 2007년 추진위구성승인 이후 2012년부터 사업이 정체돼 왔지만 사업을 재개, 지난해 10월 26일 조합창립총회 개최, 12월 조합설립인가를 받으며 일몰제를 회피한 데 이어 지난 2월 22일에는 한화건설을 시공자로 선정했다. 

동구 삼성1구역(재개발) 역시 2006년 7월 추진위구성 이후 13년간 사업이 정체하며 위기를 겪었지만, 지난해 8월 대전시로부터 정비구역 지정고시 후 지난 2월 18일 조합 창립총회를 개최하고 이달 10일 조합설립인가를 받는 등 사업을 재정비해 일몰제를 피한 것으로 보인다.

동구 대동4ㆍ8구역(재개발)은 지난 2월 29일 조합 창립총회를 개최해 동구청에 조합설립인가를 신청했으며 동구 가양동5구역(재건축)과 중구 부사동4구역(재개발) 등도 같은 달 27일 대전시로부터 정비구역 해제 기한 연장을 승인받았다.

한편, 일각에서는 서울시 등의 행보를 두고 총선을 염두에 둔 포퓰리즘 정책이 아니냐는 의견도 제시되고 있다. 오는 4월 총선을 앞두고 박원순 서울시장이 주택 공급 확대 대책을 통해 부동산 정책에 대한 비난을 잠재우고 표심을 잡으려는 의도라는 것이다.여태 강경하게 도시정비업계를 옥죄는 언급과 정책으로 일관해 놓고 이제 규제를 완화하는 것은 시기상 의문이 든다는 의견이다. 이 같은 정책들은 총선을 앞두고 표심을 의식한 일시적 행보에 그칠 뿐, 이미 오를 대로 오른 서울 집값을 잡기는 사실상 쉽지 않다는 지적이다. 

도시정비업계의 한 관계자는 “서울시의 갑작스러운 정책 변화 분위기를 두고 유관 업계에는 총선을 고려한 표심잡기 행동이라는 비판이 계속 나오고 있다”면서 “일몰제의 경우 연장이 승인돼 정비구역 지정 해제가 늦춰지더라도 이미 집값은 충분히 올라 부동산시장 안정을 가져오지는 못할 것”이라고 평가절하했다.

이어서 그는 “행여 정비구역이 해제되더라도 신축 등이 가능해 지가가 상승할 가능성이 농후하다. 이미 시장 수요자들 사이에서는 공급 부족에 대한 불안감이 커진 상태”라면서 “일몰제 연장이 재개발ㆍ재건축의 부담을 던다는 관측은 어불성설이며 진짜 공급 부족에 대한 우려를 지우려면 역세권 개발이나 공공시설을 이용한 공공 분양 대책이 필요하다”고 덧붙였다.

서울시가 충분한 자문 및 검토를 통해 연장 여부를 결정한다는 입장을 전한 가운데 일몰제 적용 연장 신청을 모두 받아들일지는 현재 미지수다. 서울시 역시 ‘(일몰제) 연장 신청을 모두 받아들이기로 했다’는 일부 언론 보도에 대해 “연장을 모두 허가한다는 방침을 정한 것은 아니며 법에서 정한 절차대로 진행될 예정으로 이 같은 보도는 사실무근”이라는 입장이다.

그러면서 시 관계자는 “정비사업 구역마다 사정이 다른 만큼 도시계획위원회 자문을 거쳐 구역별 연장 여부를 결정하겠다”며 “단순히 일몰기한을 연장하는 것에 그치지 않고 다음 사업 단계로 진행될 수 있도록 최선을 다해 지원하겠다”고 말했다.

총선을 앞두고 표심을 의식한 일시적 행보인지, 꾸준히 제기돼온 주택공급 대책 필요성에 대한 반응인지 두고 볼 일이지만 서울시가 내놓은 정책이 시장 안정에 긍정적인 결과를 가져올지 귀추가 주목된다.

▲ 일몰제 연장 검토 등 이전과 다른 서울시 정책 변화 분위기를 두고 오는 4월 총선을 의식한 포퓰리즘 정책이 아니냐는 지적이 일고 있다. <사진=아유경제 DB>