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[아유경제_부동산] 임대사업자 등록 전 계약 임대료를 사업자 등록 후 신고했다면 최초 임대료 아니다!

[아유경제=서승아 기자] 임대사업자 등록 전에 체결한 임대차계약의 임대료를 임대사업자 등록 후 신고했다면 최초 임대료에 해당하지 않는다는 유권해석이 나왔다.

지난 20일 법제처는 민원인이 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」 제5조에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 임대차계약(이하 종전 임대차계약)을 체결한 경우 임대차계약 신고 의무가 없어도 임대사업자로 등록한 이후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 임대사업자가 신고한 종전 임대차계약의 임대료는 구 민간임대주택법 제44조제1항에 따른 최초 임대료에 해당하는지에 대한 문의에 다음과 같은 답변을 했다.

먼저 법제처는 구 민간임대주택법(2018년 12월 18일 법률 제16000호로 일부 개정돼 2019년 6월 19일 시행된 것)을 살폈다. 해당 법의 경우 “제44조(임대료) ①민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원 민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다. ②임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려해 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안 된다. 다만, 공공지원 민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다”라고 짚었다.

이에 따라 법제처는 “구 민간임대주택법 제46조제1항에서 임대사업자는 민간임대주택의 임대차 기간, 임대료 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정됐다”며 “임대차계약 신고 의무는 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 돼 임대료가 구 민간임대주택법 따른 최초 임대료가 된다”고 설명했다.

이어서 법제처는 “임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 생긴다”며 “이를 해결하기 위해 구 민간임대주택법이 2019년 4월 23일 개정돼 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정해, 입법 연혁을 고려할 경우 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 최초 임대료로 볼 수 없다”고 판단했다.

또한 법제처는 “구 민간임대주택법에 따라 신고 의무가 없음에도 불구하고 종전 임대차계약 임대료를 신고한 경우의 임대료를 최초 임대료로 보게 되면 임대료 증액 비율 상한(5%)이 적용돼 신고 의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와의 신고하지 않은 임대사업자와 신고 의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간의 부당한 차이가 발생할 수 있어 최초 임대료로 간주해서는 안 된다”고 결론 내렸다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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