▲ 최근 1기 신도시를 중심으로 주택 노후화가 가속화 돼 리모델링사업 시행에 대한 목소리가 커지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 최근 1기 신도시를 비롯한 주거 단지들의 노후화가 가속화되고 있는 가운데, 대안으로 꼽히는 리모델링사업에 대한 규제의 현실성이 떨어져 완화에 대한 목소리가 커지고 있다.

1기 신도시 중심 노후화 ‘가속’… 업계 “리모델링사업 시행해야”

최근 1기 신도시를 중심으로 주거 단지들 노후화에 가속도가 붙어 리모델링사업 시행이 시급해지고 있다. 이들 상당수가 용적률이 높은 고밀도 주거단지로 개발돼 전면 철거 후 다시 짓는 재개발ㆍ재건축을 진행하기에는 사업성이 떨어지기 때문이다.

이달 8일 도시정비업계 등에 따르면 전국 공동주택은 1037만5000가구로 이 중 36.1%인 374만5000가구가 준공 30년이 넘은 노후아파트다. 이 아파트들은 도시 노후화까지 불러오는 상황으로 리모델링이 시급하다. 하지만 ‘구조안전성 검토’ 규제에 발목이 잡혀 리모델링사업이 속도를 내지 못하고 있다.

리모델링은 노후주택을 뼈대만 남겨둔 채 수평ㆍ수직으로 개량한다는 점에서 재개발ㆍ재건축과는 다르다. 이 중 수직증축은 기존 아파트 층수에서 최대 3개층(14층 이하는 2개층)까지 위로 올리는 리모델링 방식이다. 가령 전용면적 85㎡ 아파트 1000가구가 들어선 단지에 3개층 더 수직증축 할 경우 세대수는 10%가 더 늘어난다. 주민들은 이를 일반분양으로 돌려 사업비에 충당할 수 있다. 통상 1가구당 최대 25%의 분담금을 줄일 수 있게 된다.

정부가 2014년 「주택법」을 개정해 리모델링 수직증축을 허용했을 당시에는 사업성 향상으로 새 바람을 불러일으킬 것으로 기대를 모았다. 하지만 현재 수직증축 리모델링을 추진하고 있는 수도권 아파트 단지 24개 중에서 최근 6년간 사업계획 승인을 받은 곳은 송파성지 리모델링사업이 유일하다.

송파성지는 수직증축 리모델링사업을 통해 기존 지상 15층 2개동 298가구에서 지상 18층 2개동 340가구로 조성될 예정이다. 기존 전용면적 66㎡, 84㎡는 각각 80㎡, 103㎡로 넓어진다. 새로 늘어나는 42가구(전용면적 103㎡)는 일반분양 된다. 조합은 올해 하반기 거주민 이주가 완료되면 내년 초 착공한다는 구상이다.

부동산 전문가는 “370만 가구 이상의 아파트들이 10년 내 어떤 형태로든 리모델링을 해야 하는 상황인 만큼 정부는 건축물의 안전을 지키면서 대상 단지들이 리모델링사업을 추진할 수 있는 대안을 서둘러 제시해야 한다”고 꼬집었다.

그래도 돌파구는 있다?… 국토부 “내력벽 철거 허용 여부 오는 7월 결정”

이처럼 리모델링사업 시행에 대한 목소리가 높아지고 있는 가운데, 현실성 없는 규제가 발목을 잡고 있어 규제 완화에 대한 업계의 지적이 이어지고 있다.

‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법(이하 리모델링 특별법)’은 지난달(3월) 말 발의 예정이었지만 아직까지 기약이 없다. 20대 국회 임기인 오는 5월 말 내에 발의되거나 통과될지도 미지수다. 4ㆍ15 총선으로 인해 시간적 여유가 없기 때문이다.

리모델링 특별법을 대표발의할 예정이었던 더불어민주당 김병욱 의원실 관계자는 “리모델링 특별법에 대한 추가 의견을 수렴하고 있는 중이다”라며 “언제 발의할지는 아직 미정이다”라고 말했다.

한편, 최근 수직증축 리모델링 수익성을 결정짓는 세대 간 내력벽 철거 허용에 대한 결정이 오는 7월로 예상돼 리모델링사업 활성화로 이어질 수 있을지 이목이 쏠린다.

이달 8일 국토교통부(이하 국토부)와 한국건설기술연구원 등에 따르면 과학기술정보통신부 산하 건설기술연구원의 ‘공동주택 리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구용역’ 실증 실험이 다음 달(5월) 초 완료돼 데이터 정리 등 실험 결과를 분석한 연구 결과 보고서를 오는 6월 중 국토부에 전달할 예정이다.

국토부는 1~2개월간 리모델링 관련 전문가 협의 등 추가 논의를 거쳐 세부 내용을 발표할 계획이다. 국토부 관계자는 “연구 보고서가 제출되면 빠른 시일 내 발표할 계획”이라고 밝혔다.

연구 보고서는 당초 지난해 말 마무리될 계획이었지만 외부 실험장 재건설 문제로 약 6개월이 연기됐다. 연구용역을 맡은 건설기술연구원 등에 따르면, 최근 국토부는 충북 충주 한 나대지에 예전 방식의 시공으로 아파트를 만들고 하중을 받는 말뚝의 지지력 검증 등 실험을 진행 중이다.

내력벽은 건물의 하중을 견디거나 분산하도록 만든 벽이다. 리모델링 시 세대 간 내력벽을 철거해야 옆으로 공간을 확대해 두 세대를 합쳐 방-거실-방-방 구조의 3ㆍ4베이(Bay)를 만들 수 있어 사업성이 커진다. 지어진 지 15년 이상 된 아파트는 전면에 방과 거실이 하나씩 들어간 2베이 구조가 많다.

세대 간 내력벽 철거 과정에서 아파트 하중을 견디는 벽이 사라지기 때문에 안전성 우려가 끊임없이 제기되자 정부는 당초 내력벽 철거를 허용했다가 재검토로 선회한 바 있다.

앞서 국토부는 2016년 1월 문제가 없는 범위 안에서 내력벽 철거를 허용하겠다고 밝혔다. 같은 해 5월에는 ‘태스크포스(TF)’를 구성해 내력벽 철거로 인해 하중을 더 많이 받는 기준 이하 ‘NG(No Good)말뚝’ 비율이 전체 말뚝의 ‘10%(일부 경우 최대 20%)’를 넘지 않는 선에서 허용 범위를 정하기도 했다.

그러나 안전성 우려가 이어지자 국토부는 2016년 8월 재검토를 발표하고 2019년 3월까지 허용 여부를 결정한다고 밝혔지만 이후 수차례 연기됐다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “세대 간 내력벽을 허물지 않으면 요즘 인기 있는 3ㆍ4베이 구조로 변경이 어려워 리모델링사업의 장점을 살리기 어렵다”며 “앞ㆍ뒤 공간이 긴 동굴형 평면 밖에 나오지 않아 사업성이 높지 않다”고 말했다.

이처럼 도시정비업계 내에서는 리모델링 추진에 걸림돌로 작용해 온 내력벽 문제가 올해 안으로 돌파구를 찾을 수 있다는 전망이 나와 향후 리모델링사업이 탄력을 받을 수 있을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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