▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있다(제1조). 따라서 도시기능을 계획적으로 정비해 주거환경을 개선하기 위해서는 도시정비법이 필요하고, 정부가 시장에 전면적으로 직접 개입하지 않는 한 도시정비법은 반드시 적용돼야 한다. 

하지만 도시정비법에 의해 사업을 진행하는 사업시행자들은 법을 제대로 이해하지 못한 상태에서 수립된 정비기본계획을 따라 사업을 진행하다 보니 시작하는 단계부터 문제에 봉착하고 이는 주민 갈등을 유발하는 요인으로 작용해 불필요한 소모전을 치르게 된다. 그리고 정비기본계획을 수립한 수립권자인 공공은 사업 추진에 따른 근본적인 문제의 해결에 관심을 두기보다 통제를 통한 관리에 집중하고, 심지어 공공이 지원하는 형태를 보이기도 한다. 하지만 이는 피상적일 뿐 정비사업지에서 야기되고 있는 문제를 해결하기에는 한계가 있다.

공공이 정비사업지에 대한 관리범위를 통제에 국한하고 법에서 정하는 방식에 따른 사업 진행에는 관심이 없다 보니 결국 정비사업지의 주민들 간의 갈등을 증폭시키는 촉매제가 되고, 주민들은 사업을 추진하려는 자에 대해 사업성 등에 대한 불만을 제기하면서 사업 추진은 미궁에 빠져 버린다. 하지만 시장논리로 좌우되는 도시정비사업에 있어 사업지의 사업성은 해당 사업의 성패를 가르는 요인일 수밖에 없으므로, 우선 사업성 분석이 이뤄져야 한다. 그런데 공공을 비롯해서 그 누구도 정확한 기초자료가 부족해 신뢰할 만한 사업성 분석을 할 수 없다는 것이 한계이므로 정부는 이에 대한 역량을 강화해야 한다.

사업을 추진하려는 자는 도시정비법에서 정하는 요건을 충족해 조합설립인가를 받게 된다. 그런데 대부분의 사업지는 자체 역량으로 사업을 추진하고 있지 못하므로 법에서 정하는 정비사업전문관리업자 등 누군가의 도움을 받게 되지만 도시정비사업에 대해 폭넓은 지식을 갖고 있지 못한 사람들은 의사결정 단계부터 여러 애로사항에 직면하게 되고, 심지어 사업 방향도 자체적으로 결정하기 힘든 상황에 놓이게 된다. 하지만 공공이나 정부는 사업시행자에 대한 역량 강화나 전문적인 지식습득에 대한 지원은 거의 전무하다. 이에 사업시행자들은 자체적으로 역량을 강화해 나갈 수밖에 없다.

사업시행자는 사업을 정상적으로 시행하기 위해 시공자를 선정하게 되고 일반적으로 시공자는 조합에 자금을 지원하게 된다. 이는 도시정비사업이 갖는 문제해결의 열쇠로 작용하는 힘이지만 정부는 이를 도외시하고 사업지에 대한 통제에만 몰입하고 있다. 초기 단계에 사업성을 분석할 때 분석을 하고자 하는 자가 정확한 원가를 알 수 있다면 보다 정확한 분석을 할 수 있으나, 공사비에 대한 원가분석이 제대로 되지 않음으로써 사업성 분석은 사실상 허구이고 사업을 진행하면서 사업비가 대폭 증가하는 요인을 설명할 수 없다. 따라서 시공자 선정 단계에서 시공자의 표준공사비 원가는 반드시 공개돼야 하고 그 외 추가적인 품질 향상을 위한 비용지출은 조합의 재량인바, 정부는 이에 대한 관리도 제대로 못 하면서 마치 사업지를 좌우논리로 판단하고 있는 점은 근시안적인 해결책임이 분명하다.

도시정비사업을 추진하는 사업시행자들은 내외적인 난관에 수시로 봉착하게 되는데 초기 단계의 어려움은 사업 방향 설정을 위한 사업성 분석의 어려움이므로 이에 대한 정부의 적극적인 대책 마련이 우선이다. 하지만 앞에서 언급한 바와 같이 사업시행자가 사업 원가의 대부분을 차지하는 공사비에 대한 분석이 되지 않은 상태에서 정확한 사업성을 예측할 수 없고, 시공자는 선정된 이후 우월적 위치를 이용해 공사비 증액에 매달릴 수밖에 없다. 즉, 정부가 시공자 선정에 참여하는 시공자에 대해 공사비에 대한 정확한 원가를 공개하도록 의무화해야 한다. 

사업시행자는 정확한 사업성 분석을 통해 사업 추진 방향을 설정하게 되고, 재건축사업의 경우 정비기반시설이나 기존 주택의 구성형태에 따라 사업 방법을 정하고 소유자들이 부담해야 할 비용을 예측해 사업의 필요성을 최종 확정한다. 하지만 사업성을 정상적으로 분석할 수 없다 보니 막연한 논리로 주민을 설득해 사업을 추진하면서 경기변동 등 외적 요인에 따라 사업 방향이 흔들리고 심지어 주민 간의 갈등으로 장기간 사업이 지연되는 최악의 상황을 맞기도 한다.

도시정비사업은 많은 시간과 비용이 지출되기 때문에 사업이 지연되면 물가 상승에 대한 비용이나 금리의 인상 등 외부적인 요인으로 인한 비용 부담의 가중으로 대부분 사업 지연은 사업성 악화로 이어지고 결국 주민들의 부담이 증가해 주민 갈등만 만연하게 된다. 하지만 낮은 사업성에도 불구하고 도시정비법에서 정하는 도시정비사업의 목적에 맞는 사업을 추진하는 사업시행자는 외적인 경기변동이나 내적인 주민 간 갈등 없이 원만하게 사업을 추진할 수 있는 동력을 확보해 사업을 통해 사회기반시설의 확충 및 도시환경 개선을 통한 사회적 이익증대에 기여하게 되는 것이다.

도시정비사업은 민간의 힘을 통해 도시기능을 회복해 국민의 주거생활의 질을 높이는 사업이므로 정부 입장에서 반드시 존재해야 하는 사업이다. 만약 도시정비사업이 존재하지 않는다면 정부에서 직접 시장에 개입해 공동주택 등을 공급하던가 아니면 자유시장논리에 따라 주택 공급을 일임해야 하는데 지금보다 더욱 시장은 혼란스러울 수 있다. 그러므로 시장논리와 정부의 개입논리가 조화를 이루는 주택 공급 안정화 정책을 추진해야 한다.

결론적으로 사업시행자가 사업 초기 단계에서 겪는 애로점은 정확하지 못한 사업성 분석으로 인한 사업지의 주민 간 갈등이라 할 수 있다. 따라서 정부는 사업시행자가 정확한 사업성을 분석할 수 있도록 모든 정비사업지에 전문가 지원 및 사업성 분석을 위한 정확한 원가를 공개하도록 의무화해야 한다. 이를 토대로 사업시행자는 주민들에게 확실한 정보를 제공하게 되고, 장시간이 소요되는 정비사업에 있어 지속경영을 위한 디딤돌을 마련하게 되는 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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