▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 서설

가. A는 서울 서대문구 소재 대지 및 그 지상 건물(연면적 149.68㎡)의 소유자로 B 재건축 조합의 조합원이다. B조합은 사업시행인가에 따라 2015년 4월께 조합원들에게 그해 5월 1일~6월 29일(20일 연장)까지 분양신청을 하라는 안내서를 송부했다.

나. A는 2015년 6월 25일 조합에게 분양신청서(분양희망 주택 규모로 1지망 74A㎡형, 2지망 74B㎡형, 3지망 84B㎡형 기재, ‘1가구 2주택 분양시 선택’란은 공란)를 제출했다.

다. 조합은 2017년 1월 9일께 기존의 분양신청을 한 조합원들을 포함한 모든 조합원에게 신청 기간을 2017년 1월 9일~2월 8일까지로 해 분양희망 주택 규모의 변경(기존 분양신청자들에 대해서는 평형 변경의 기회 제공 및 분양미신청 조합원들에 대해 분양신청 기회 부여)을 신청할 수 있다는 안내문을 발송했다.

라. A는 2017년 2월 7일 조합에게 기존의 분양희망 주택 규모를 ‘84A㎡형’으로 변경하는 내용의 신청서(분양희망 주택 규모로 1지망 84A㎡, 2지망 74B㎡, 3지망 59A㎡ 기재, ‘1가구 2주택 분양시 선택’란은 공란)를 제출했고 위와 같은 분양신청에 터잡아 A를 84A㎡의 공동주택 1채를 분양받는 것으로 관리처분계획을 수정해 2017년 9월 25일 서대문구청장으로부터 인가를 받았다.

2. 원고 A의 주장

관계 법령에 기초해 피고가 수립한 관리처분계획 분양기준에 의하면, 원고는 피고가 분양하는 공동주택 중 2주택을 분양받을 자격이 있는 조합원이다. 피고는 원고와 같이 2주택을 분양받을 수 있는 조합원들에게는 그러한 자격이 있다는 점을 구체적이고 명확하게 고지해야 한다. 그럼에도 피고는 원고가 2주택을 신청할 자격이 있다는 사실에 대해 구체적이고 명확한 고지를 하지 않았는데, 이는 피고가 구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제46조제1항, 같은 법 시행령 제47조제1항제7호, 제8호에 따라 분양신청에 관해 조합원들에게 통지해야 할 사항을 누락한 것이다. 이에 원고는 1주택에 대해만 분양신청을 했는바, 이를 토대로 수립된 이 사건 관리처분계획 변경(안) 중 원고에 대한 부분에는 중대ㆍ명백한 절차상의 하자가 있으므로 무효이다.

3. 법원의 판단(당 법인 수행사례)

가. 원고 A 소유의 건물이 연면적 149.68㎡의 주택인 사실, 원고는 피고가 수립해 인가받은 관리처분계획 분양기준에 따른 2주택 분양대상자의 자격을 갖추고 있었던 사실, 피고의 분양 및 평형 변경 신청 안내 과정에서 원고가 분양을 희망하는 주택으로 1주택의 지망 순위만을 기재하였을 뿐, ‘2주택 분양 선택’란을 공란으로 해 분양신청서를 제출한 사실은 앞서 본 바와 같거나 당사자 사이에 다툼이 없다.

나. 그러나 피고는 A를 포함한 조합원들에게 아래에서 보는 바와 같은 각 분양신청 안내문을 발송하는 등으로 구 도시정비법 제46조제1항, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제24조제1항이 규정한 일체의 분양신청 통지의무를 이행하였다고 봄이 합당하고, 여기에 원고가 주장하는 바와 같은 통지 또는 고지 누락 등의 절차상 하자가 있다고 보기 어렵고, 설령 일부 하자가 있는 것으로 본다 하더라도 그 하자가 관리처분변경계획 중 원고에 대한 부분을 무효로 할 만큼 중대ㆍ명백한 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

다. 피고가 2015년 6월 10일께 발송한 안내문의 분양신청 안내 요약문에도 ‘분양신청서 작성요령’ 항목에 2015년 4월께 발송한 안내문의 분양신청서 작성요령 항목에서 설명한 내용에 ‘2주택을 공급할 수 있고’, ‘1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하’ 등의 문구가 강조돼 재차 설명이 돼 있다. 또 피고가 2017년 1월 9일께 발송한 안내문에도 2015년 4월께 발송한 안내문과 동일한 내용의 설명이 돼 있으며, 2018년 11월 7일께 발송한 안내문에도 기존 안내문의 분양신청서 작성요령 항목에서 설명한 ‘2주택 분양대상자, 그 공급 범위의 한도, 면적, 전매 제한 등’의 내용이 기재돼 있다.

라. 원고는 위와 같은 안내문에 기재된 내용이 관계 법령 및 정관에서 규정하고 있는 일반적인 사항을 고지한 것에 불과하고, 관계 법령과 정관 등에는 2주택 분양대상자의 자격에 관해 추상적이고 복잡하며 기교적으로 규정돼 있으므로, 피고로서는 조합원들에게 분양신청 통지를 함에 있어 구체적으로 감정평가액 또는 주거전용 면적의 범위가 어느 정도 이상인 경우 2주택의 분양신청 자격이 있다거나 당해 조합원이 2주택의 분양을 신청할 수 있는 권리가 있음을 적시해 통지했어야 한다고 주장한다. 

그러나 ①구 도시정비법 시행령 제47조제1항은 각 호의 사항을 토지등소유자에게 일률적으로 통지(제9호 제외)하거나 공고(제3호 및 제6호 제외)하도록 돼 있을 뿐이고, 조합원에게 개별적인 통지를 하는 경우라고 하더라도 특정 조합원의 개인적이고 구체적인 사정까지 모두 고려해 특별한 내용의 통지를 하도록 규정돼 있지 않은 점 ②피고는 원고들에게 발송한 것과 동일한 안내문을 조합원들에게 발송하였을 뿐 특정 조합원에 대해 2주택을 분양받을 자격이 있음을 개별적으로 고지한 것으로는 보이지 않는데, 2주택을 분양받을 자격이 있는 피고의 조합원 42명 중 31명이 앞서 본 3차례의 분양신청 과정을 통해 2주택을 배정받은 점 등에 비춰보면, 원고의 개인적인 상황이나 지적 능력, 법률적 소양 등은 피고의 분양신청 통지의 적법 여부를 판단함에 있어 고려 대상이 된다고 보기 어렵다. 나아가 2주택을 분양받을 자격이 있는 조합원이 1주택만의 분양을 신청한 경우, 피고가 그 조합원이 2주택을 분양받을 자격이 있음을 알지 못해 1주택만의 분양을 신청한 것이라고 짐작하기는 어려운 사정을 더해 보면, 설령 피고의 분양신청 안내에 원고가 주장하는 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 명백한 것이라고는 도저히 볼 수 없다.

4. 결어

이 사건의 쟁점은 2주택 분양대상자들에게 일반적인 분양신청 공고 이상의 개별적인 공고 또는 통지가 필요한지 여부이다.

그러나 재건축 조합과 조합원들 혹은 조합원들 간 이해관계가 상충하는 다수의 권리관계를 규율하는 단체법적 법률관계의 획일적이고 신속한 처리를 위해 분양신청 공고 및 통지는 일률적으로 진행될 수밖에 없고, 위와 같이 일률적으로 이뤄지는 통지는 그 성질상 법령상의 일반적인 내용으로 기술될 수밖에 없는 한계가 따르는 점에 비춰 위 판례는 지극히 타당하다. 조합에서 2주택 분양 대상자들에 대해 개인적인 상황이나 법률적 소양을 구체적, 개별적으로 따져 분양신청 안내를 달리한다는 것은 조합 현실과도 맞지 않으며 권리 위에 잠자는 조합원을 적극 나서서 보호해 줄 의무까지 있다고 보기 어렵다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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